賃貸不動産経営管理士『倫理憲章』の解説(前編)

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ここでは、不動産投資の原点でもある、賃貸不動産管理について記述します。

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(一)公共的使命

賃貸不動産経営管理士のもつ、公共的使命を常に自覚し、公正な業務を通して、公共の福祉に貢献する。

趣旨

賃貸不動産経営管理士は、特定の私人の利益に資するというだけではなく、広く公共的使命を有し、公共の福祉に貢献する存在であることを確認するものである。

解説

賃貸不動産経営管理士は、その能力を発揮して適切に業務を遂行することにより、直接の依頼者である賃貸人(賃貸不動産所有者であることが一般的)の賃貸不動産に係る資産価値の保全と収益最大化の役割を果たすだけにとどまらず、当該賃貸不動産の公正適切な管理を通じ、利用者保護の役割、賃貸借当事者の間で利害調整の役割や、良質な不動産ストックの形成等の役割を果たすことを通じて公共の福祉に貢献することが期待される。
すなわち、賃貸不動産経営管理士は、賃貸不動産に係る特定の関係者の利益のためだけに業務を行うというものではなく、その公共的使命を自覚し、自らの業務は社会全体の利益に還元されるものであるということを自覚して、責任ある対応をすることが必要である。

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(二)法令の遵守と信用保持

賃貸不動産経営管理士は関係する法令とルールを遵守し、賃貸不動産管理業に対する社会的信用を傷つけるような行為、および社会通念上好ましくないと思われる行為を厳に慎む。

趣旨

賃貸不動産経営管理士としてのコンプライアンスにつき確認するものである。

解説

① 関係する法令とルールの遵守
賃貸不動産経営管理士は、専門家としてのコンプライアンスが求められる。ここでいうコンプライアンスとは、明文の法令さえ守っていれば何をやってもよいというような考え方を排斥し、法令の背後にある、あるいは法令が規律していない部分における社会規範やルールをも遵守することを指している。倫理憲章中では「法令とルールを遵守し」とされていることや、社会的信用を害する行為(②参照)および社会通念上好ましくない行為(③参照)も禁止していることに留意されたい。
② 賃貸不動産管理業に対する社会的信用を傷つけるような行為の禁止
賃貸不動産経営管理士は、賃貸不動産管理業界全体との信頼関係を構築しつつ、賃貸不動産管理業の認知度を高め、賃貸不動産管理業界の社会的地位をより向上させるよう業務を遂行することが期待される。したがって、たとえ関係する法令等に違反しなくても、当該業務の遂行が賃貸不動産管理業の社会的信用を傷つけるような行為に該当し得る場合は、その行為を決して行ってはならない。
③ 社会通念上好ましくない行為の禁止
賃貸不動産経営管理士は、自らの行為につき、関係する法令だけではなく、社会通念に照らしてその妥当性等を判断し、責任ある対応をすべきことが求められている。

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(三)信義誠実の義務

賃貸不動産経営管理士は、信義に従い誠実に職務を執行することを旨とし、依頼者等に対し重要な事項について故意に告げず、又は不実のことを告げる行為を決して行わない。

趣旨

専門家または受任者としての信義誠実の義務や情報提供・説明義務につき確認するものである。

解説

① 信義誠実の義務
賃貸不動産経営管理士は、その業務遂行を通じて賃貸不動産をめぐるすべての関係者の満足度を最大化することが求められる。したがって、直接の依頼者に対しては契約関係の当事者として信義誠実の義務を負っていることはもちろんのこと、そのほかの関係者に対しても、同様に、信義にしたがい誠実に対応することが必要である。
② 情報提供・説明義務の履行
賃貸不動産をめぐっては、関係者の利害にかかわるさまざまな事情が生じ得る。それらの事情で当事者や関係者にとって重要な事項(契約関係等を継続するか否かの判断に重要な影響を及ぼす事項等)については、情報提供ないし説明すべき義務を負っている。重要な事項につき情報提供等をしなかったり、不実のことを提供等する行為は、この情報提供・説明義務や信義誠実義務に違反するとともに、賃貸不動産管理業に対する社会的信用を傷つける結果をももたらしかねないことから、決して行ってはならない。

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(四)公正と中立性の保持

賃貸不動産経営管理士は常に公正で中立な立場で職務を行い、万一紛争等が生じた場合は誠意をもって、その円満解決に努力する。

趣旨

賃貸不動産経営管理士は公正・中立な立場で職務を行うことを確認するものである。

解説

賃貸不動産経営管理士は、賃貸不動産をめぐるすべての関係者の間にあってその全体をコーディネートし、すべての関係者の満足度を最大化する役割を担い、かつ、公共の福祉に貢献するという高度な社会的・公共的使命を有している。
したがって、常に公正で中立な立場で職務を行うことが求められ、ときには直接の依頼者である賃貸不動産所有者等に対し、他の関係者(賃借人等)の立場に十分配慮した対応を求めることも必要となる場合がある。また、紛争等が生じた場合には、当該関係者の間に入ってその円満解決に努力することが求められる。
この点については、依頼者に対する信義誠実義務の存在や利害相反行為の禁止などの観点から、常に依頼者の立場に立って対応すべきであると考える余地もある。
しかし、賃貸不動産の経営・管理は、たとえば売買等のように、依頼者の一時点での利益の確定およびその最大化が求められるのではなく、その物件が存在する限り、あるいはその後(建替え等)も含めて長期間にわたり利益を保持し、資産価値の維持保全を図ることが求められるのが一般的であろう。短期的には依頼者である賃貸不動産所有者の利益に資すると見える行為であっても、その後に紛争等が拡大してしまっては、結局は依頼者に不利益をもたらすことになりかねない。また、市場情勢によっては、優良な賃借人等との間で長く契約関係を維持することが、賃貸不動産の経営に資することも想定される。
すなわち、公正・中立な立場での業務の遂行と、依頼者である賃貸不動産所有者等の利益の実現とは、賃貸不動産の経営・管理の特性である「長期間にわたる」という時間の要素を加味して考慮することによって、両立し得る関係にあると考えられる。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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