何故、リフォーム済物件は割高で値引きが効かないのか?売主業者の事業計画から読み解く

2022-11-03

ノウハウ

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リフォーム済の区分マンションや一戸建物件。内見後の住宅設備に関する評判は上々なのですが、
「間取が狭く、割高である」との評価をよく受けます。
そして、買主候補者様の要望を受けて、売主業者に価格調整の要望を行うのですが、
中々、要望には応じてもらえません。
何故、売主業者は価格調整に応じられないのか?
本ブログでは、売主業者側の立場から見た、価格調整に応じられない事情について記述致します。

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概要・事業計画

売主業者がリフォーム再販目的の物件の取得には、ノンバンク等金融機関が用意する「買取再販ローン」を利用する事が多いです。
「買取再販ローン」の申込の際、売主業者がノンバンク等金融機関に、事業計画を提出します。事業計画の例を以下に示します。
この計画では、5200万円の区分マンションを仕入れ、リフォーム工事を施して6700万で販売、83.8万円の営業利益を獲得する事になっています。
一般的に、仕入価格に30%上乗せした額が、リフォーム済物件の販売価格になっている事が多いです。
何故、売主業者は価格調整に応じられないのか?
次節より、リフォーム済物件の原価構造について見ていきます。

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リフォーム済物件の原価構造①:高騰するリフォーム工事費用

事業計画のうち、リフォーム工事費用の箇所は、以下の通りになります。

現在、ウクライナ紛争や円安の影響等により、リフォーム工事においても、
必要な資材価格が昨年同月比で約2倍になっています。
また、住宅設備に関しましても、半導体等の世界的不足により、供給が不安定となっています。
そのため、リフォーム工事費用は高止まりの状態となっております。

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リフォーム済物件の原価構造②:重くのしかかる各種費用

まず、物件仕入れ時にて、仕入れ時に支払う「仲介手数料」、そして融資実行時にノンバンク等金融機関に支払う(融資金額に含まれる)手数料や金利(年利3%超)の金額が大きくなります。

そして、物件販売時に、買主を斡旋した宅建業者に支払う「販売手数料」の金額も大きいです。

こういった費用も、リフォーム済物件の価格に含まれます。

リフォーム済物件を購入される方は、当初から
・高騰するリフォーム工事費用
・重くのしかかる各種費用
といった原価構造をご理解頂き、「ほぼ新築状態」の付加価値に高めの費用を支払う事にご納得頂く必要があります。
(そうでないと、購入後、売主業者や仲介業者との間にトラブルが多発すると思われます)
もし、ご納得頂けないのであれば、リフォーム済物件の購入を止め、リフォームされていないが状態の悪くない物件を探した方が良いと思われます。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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