賃貸住宅管理業法の登録制度:業務(行為規制):契約締結時の書面の交付(第31条)

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ここでは、不動産投資の原点でもある、賃貸不動産管理について記述します。

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(1)概要

特定転貸事業者(サブリース業者)は、特定賃貸借契約(マスターリース契約)を締結したときは、契約の相手方に対し、遅滞なく、定められた事項が記載された書面(締結時書面)を交付しなければならない(法第31条第1項)。
特定賃貸借契約は、家賃その他賃貸の条件、維持保全の実施方法や費用分担、契約期間、契約解除の条件等が定められ、多岐にわたる複雑なものとなる。特定転貸事業者に対して締結時書面の交付を義務づれたのは、契約締結時に相手方に必要な事項を記載した書面を交付することを義務づけることによって、契約締結後に契約の内容や条件を確認できるようにするとともに、当事者間の認識の相違による紛争の整生防止を図る趣旨である(ガイドライン7(1))。
特定賃貸借契約を締結するに際しては、一般に契約書が作成されるところ、契約書に所定の事項(法第31条第1項、規則第9条)が記載されていれば、その契約書をもって締結時書面とすることができる
(解釈・運用の考え方第31条第1項関係1、ガイドライン7(2))。
国土交通省は、必要事項が記載された特定賃貸借標準契約書を定めている(ガイドライン7(2))。

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(2)書面の記載事項

締結時書面の記載事項は、次のとおりである(法第31条第1項)。
① 特定賃貸借契約の対象となる賃貸住宅(同項第1号)
② 特定賃貸借契約の相手方に支払う家賃その他賃貸の条件に関する事項(同項第2号)
③ 特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法(同項第3号)
④ 契約期間に関する事項(同項第4号)
➄ 転借人の資格その他の転貸の条件に関する事項(同項第5号)
⑥ 契約の更新又は解除に関する定めがあるときは、その内容(同項第6号)
⑦ 特定賃貸借契約を締結する特定転貸事業者の商号、名称又は氏名及び住所(同項第7号、規則第9条第1号)
⑧ 特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全に要する費用の分担に関する事項(同項第7号、規則第9条第2号)
⑨ 特定賃貸借契約の相手方に対する維持保全の実施状況の報告に関する事項(同項第7号、規則第9条第3号)
⑩ 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容(同項第7号、規則第9条第4号)
⑪ 責任及び免責に関する定めがあるときは、その内容(同項第7号、規則第9条第5号)
⑫ 転借人に対する特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法(法第31条第1項第3号)の周知に関する事項(同項第7号、規則第9条第6号)
⑬ 特定賃貸借契約が終了した場合における特定転貸事業者の権利義務の承継に関する事項(同項第7号、規則第9条第7号)

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(3)情報通信技術を利用して情報提供をする方法(ITの活用による情報提供をする方法)

特定転貸事業者は、特定賃貸借契約の相手方の承諾を得て、締結時書面の交付に代えて、書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供することができる(法第31条第2項、第30条第2項前段。解釈・運用の考え方第31条第1項関係1)。相手方の承諾は、特定転貸事業者が、規則によって定めるところにより、あらかじめ、電磁的方法による提供に用いる電磁的方法の種類及び内容を示したうえで、特定賃貸借契約の相手方から書面または電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって規則で定めるものによって得なければならない(同法施行令第3項、第1項)。電磁的方法については、規則では、送信者から電気通信回線を通じて受信者に記載事項を送信し、受信者の電子計算機に備えられたファイルに記録する方法等とするとされている(法第31条第2項、第30条第2項の準用)。
電磁的方法により書面に記載すべき事項の情報を電磁的方法により提供しようとする場合は、相手方がこれを確実に受け取れるように、用いる方法(電子メール、WEBからのダウンロード、CD-ROM等)やファイルへの記録方法(使用ソフトウェアの形式やバージョン等)を示したうえで、電子メール、WEBによる方法、CD-ROM等相手方が承諾したことが記録に残る方法で承諾を得なければならない(ガイドライ7(3))。
電磁的方法により書面に記載すべき事項の情報を電磁的方法により提供しようとする場合は、出力して書面を作成でき、改変が行われていないか確認できることが必要である。たとえば、電子署名等の活用が考えられる(ガイドライン7(3)①)。
電磁的方法により書面に記載すべき事項の情報を電磁的方法により提供しようとする場合は、出力して書面を作成でき、改変が行われていないか確認できることが必要である。たとえば、電子署名等の活用が考えられる(ガイドライン7(3)②)。
書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供した場合には、特定転貸事業者は、書面を交付したものとみなされる(同法第31条第2項、第30条第2項後段)。
特定転貸事業者は、承諾を得た場合であっても、承諾に係る特定賃管借契約の相手方から書面等により電磁的方法による提供を受けない旨の申出があったときは、電磁的方法による提供をすることはできない(同法施行令3、2本文)。ただし、申出の後に特定賃貸借契約の相手方から再び承諾を得た場合は、電磁的方法による提供をすることができる(同法施行令3、2ただし書き)。

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(4)更新の場合の締結時書面

特定転貸事業者が特定賃貸借契約を従前と異なる契約内容で更新する場合には、締結時書面を交付しなければならない。契約内容のうち、少なくとも前記(2)0からBに掲げる事項(法第31条第1項および規則第9条各号が規定する事項)が従前と異なる場合は、従前と異なる内容による契約になる。契約の同一性を保ったままで契約期間のみを延長する場合や、組織運営に変更のない商号または名称等の変更等、形式的な変更である場合は、従前と異なる内容による契約ではない(解釈・運用の考え方第31条第1項関係2)。

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(5)国土交通大臣による監督処分及び罰金

国土交通大臣は、特定転貸事業者が契約書面交付義務に違反した場合において特定賃貸借契約の適正化を図るため必要があるときは、特定転貸事業者に対し、違反の是正のための措置その他の必要な措置をとるべきことを指示することができる(法第33条第1項)。
指示がなされたときは、その旨が公表される(法第33条第3項)。国土交通大臣は、特定転貸事業者が締結時書面の交付義務に違反した場合、または、特定転貸事業者が指示に従わないときは、1年以内の期間を限り、特定賃貸借契約に関する業務の全部もしくは一部を停止すべきことを命ずることができる(法第34条第1項)。業務の全部もしくは一部の停止が命令されたときは、その旨が公表される(法第3034条第3項)。
特定転貸事業者が、書面交付義務に違反し、書面を交付せず、もしくはこれらの規定に規定する事項を記載しない書面もしくは虚偽の記載のある書面を交付したとき、または、書面の交付に代える電磁的方法による書面の記載事項提供にあたって、必要な事項を欠いた提供もしくは虚偽の事項の提供をしたときは、違反行為をした者は、50万円以下の罰金に処する(法第43条)。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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