賃貸住宅管理業法の登録制度:業務(行為規制):契約締結前の重要事項説明(第30条)(後編)

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ここでは、不動産投資の原点でもある、賃貸不動産管理について記述します。

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(5)説明の方法

重要事項の説明は、書面(重要事項説明書)を交付して行わなければならない。書面作成にあたっては、次の①~➄の点に留意する必要がある(ガイドライン6(5))。なお、重要事項説明書については、ガイドラインに重要事項説明書記載例が添付されており、これに準拠した書面を用いることが望ましいとされている。

① 書面の内容を十分に読むべき旨を太枠の中に太字波下線で、日本産業規格Z8305に規定する12ポイント以上の大きさで記載すること。
② 書面の内容を十分に読むべき旨の次に、借地借家法第32条、借地借家法第28条の適用を含めたマスターリース契約を締結する上でのリスク事項を記載すること。
③ 書面には日本産業規格Z8305に規定する8ポイント以上の大きさの文字及び数字を用いること。
④ サブリース業者がオーナーに支払う家賃の額の記載の次に、その額が減額される場合があること及び借地借家法第32条の概要(契約の条件にかかわらず借地借家法第32条第1項に基づきサブリース業者が減額請求を行うことができること、どのような場合に減額請求ができるのか、賃貸人は必ずその請求を受け入れなくてはならないわけではないこと等)を記載すること。
➄ 契約期間の記載の次に、借地借家法第28条の概要(借地借家法第28条に基づき、オーナーからの解約には正当事由が必要であること等)を記載すること。
なお、重要事項の書面による説明を行う際には、別添の「重要事項説明書記載例」(次頁参照)に準拠した書面を用いることが望ましい。

ところで、重要事項説明では、定められた重要事項をすべて書面に記載し、説明をする必要があるが、さらに加えて、相手方の知識、経験、属性、財産の状況、これまでの賃貸住宅経営の実態、賃貸住宅経営の目的やリスク管理判断能力等を踏まえ、次の対応が求められる
(解釈・運用の考え方第30条関係1、ガイドライン6(4))。
① 説明の相手方の賃貸住宅経営の目的・意向を十分確認すること。
② 説明の相手方の属性や賃貸住宅経営の目的等に照らして、マスターリース契約のリスクを十分に説明すること。
③ 説明の相手方が高齢の場合は、過去に賃貸住宅経営の経験が十分にあったとしても、身体的な衰えに加え、短期的に判断能力が変化する場合もあることから、説明の相手方の状況を踏まえて、慎重な説明を行うこと。

<重要事項説明書記載例>




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(6)情報通信技術の利用(ITの活用)による説明

① 電磁的方法による重要事項の提供

特定転貸事業者は、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者の承諾を得て、締結時書面に記載すべき重要事項を、書面の交付に代えて電磁的方法により提供することができる(法第30条第2項前段)。

② 書面の交付に代えて用いることができる電磁的方法

下記の一または二の方法である(規則第7条本文)。ただし、受信者がファイルへの記録を出力することにより書面を作成することができるものでなければならない(規則第7条ただし書き)。また、改変が行われていないか確認できることが必要である(解釈・運用の考え方第30条関係4(1)。たとえば、電子署名等の活用も考えられる(ガイドライン6(6))。
一 電子情報処理組織(送信者の使用に係る電子計算機と受信者の使用に係る電子計算機とを電気通信回線で接続した電子情報処理組織)を利用する方法のうち、イ又は口に掲げるもの(同条1号)
イ 送信者の使用に係る電子計算機から電気通信回線を通じて受信者の使用に係る電子計算機に令第1項の承諾又は令第2項の申出(承諾等)をする旨を送信し、当該電子計算機に備えられたファイルに記録する方法
口 送信者の使用に係る電子計算機に備えられたファイルに記録された承諾等をする旨を電気通信回線を通じて受信者の閲覧に供し、当該受信者の使用に係る電子計算機に備えられたファイルに承諾等をする旨を記録する方法。
二 磁気ディスク等をもって調製するファイルに承諾等をする旨を記録したものを交付する方法(規則第8条第2項第2号)。

③ 電磁的方法により書面の交付に代えて情報提供をする際の相手方の承諾

特定転貸事業者は、①と②のプロセスを経て、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者の承諾を得なければならない(法第30条第2項前段、同法施行令第1項)。
① 特定転貸事業者が、あらかじめ、電磁的方法による提供に用いる電磁的方法の種類及び内容を示す。ここでは、相手方となろうとする者が電磁的方法による情報を確実に受け取れるように、用いる方法(電子メール、WEBでのダウンロード、CD-ROM等)やファイルへの記録方法(使用ソフトウェアの形式やバージョン等)を示す必要があるのである。示すべき電磁的方法は規則第7条に規定する方法(上記②のとおり)のうち送信者が使用するものとし、示すべき電磁的方法の内容はファイルへの記録の方式とするとされている(規則第8条第1項)。
② 特定賃貸借契約の相手方となろうとする者から書面又は電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって規則で定めるもの(書面等)によって承諾を得る。情報通信の技術を利用する方法は、次の一又は二の方法である(規則第8条第2項)。
一 電子情報処理組織を利用する方法のうち、次のイ又はロに掲げるもの(規則第8条第2項第1号)
イ 送信者の使用に係る電子計算機から電気通信回線を通じて受信者の使用に係る電子計算機に令第1項の承諾又は令第2項の申出(承諾等)をする旨を送信し、当該電子計算機に備えられ
たファイルに記録する方法
口 送信者の使用に係る電子計算機に備えられたファイルに記録された承諾等をする旨を電気通信回線を通じて受信者の閲覧に供し、当該受信者の使用に係る電子計算機に備えられたファイルに承諾等をする旨を記録する方法。
二 磁気ディスク等をもって調製するファイルに承諾等をする旨を記録したものを交付する方法(規則第8条第2項第2号)。
相手方となろうとする者の承諾については、電子メール、WEBによる方法、CD-ROM等相手方が承諾したことが記録に残る方法で得なければならない(解釈・運用の考え方第30条関係4(1))

④ 書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供した場合

特定転貸事業者は、書面を交付したものとみなされる(法第30条第2項後段)。

➄ 特定賃貸借契約の相手方の承諾(同法施行令第2項)

特定転貸事業者は、承諾を得た場合であっても、承諾に係る特定賃貸借契約の相手方となろうとする者から書面等により電磁的方法による提供を受けない旨の申出があったときは、電磁的方法による提供をしてはならない(同法施行令第2項本文)。ただし、申出の後に当該特定賃貸借契約の相手方となろうとする者から再び前項の承諾を得た場合は、この限りでない(同法施行令第2項ただし書き)。

⑥ 重要事項の説明にITを活用する場合の取扱い

重要事項の説明は本来対面で行わなければならない。しかし、次に掲げるすべての事項を満たしている場合に限り、重要事項説明にテレビ会議等のITを活用することが認められる(解釈・運用の考え方第30条関係4(2)、ガイドライン6(6))。
a 説明者及び重要事項の説明を受けようとする者が、図面等の書類及び説明の内容について十分に理解できる程度に映像を視認でき、かつ、双方が発する音声を十分に聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施していること。
b 重要事項の説明を受けようとする者が承諾した場合を除き、重要事項説明書及び添付書類をあらかじめ送付していること。
c 重要事項の説明を受けようとする者が、重要事項説明書及び添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にあること並びに映像及び音声の状況について、説明者が説明を開始する前に確認していること。
なお、説明の相手方に事前に重要事項説明書等を読んでおくことを推奨するとともに、重要事項説明書等の送付から一定期間後に、IT重説を実施することが望ましい(解釈・運用の考え方第30条関係4(2)、ガイドライン6(6))。

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(7)特定賃貸借契約の締結前の説明が不要となる場合

特定賃貸借契約の相手方が、特定転貸事業者その他の専門的知識および経験を有する者である場合には、重要事項説明義務は課されない(法第30条第1項かっこ書き)。重要事項説明義務が不要となる相手方は、①から⑦までの者である(規則第5条)。
① 特定転貸事業者(同条第1号)
② 宅地建物取引業者(宅地建物取引業法第2条第3号に規定する宅地建物取引業者をいい、同法第77条第2項の規定により宅地建物取引業者とみなされる信託会社(宅地建物取引業法施行令第9条第2項の規定により宅地建物取引業者とみなされる信託業務を兼営する金融機関及び銀行法等の一部を改正する法律附則第11条の規定によりなお従前の例によるものとされ、引き続き宅地建物取引業を営んでいる銀行並びに宅地建物取引業法第77条第1項の政令で定める信託会社を含む。)、同法第77条の2第2項の規定により宅地建物取引業者とみなされる登録投資法人及び同法第77条の3第2項の規定により宅地建物取引業者とみなされる特例事業者を含む。)(同条2号)
③ 特定目的会社(同条第3号)
④ 組合(同条第4号)
➄ 賃貸住宅に係る信託の受託者(委託者等が第1号から第3号までのいずれかに該当する場合に限る)(同条第5号)
⑥ 独立行政法人都市再生機構(同条第6号)
⑦ 地方住宅供給公社(同条第7号)

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(8)国土交通大臣による監督処分

国土交通大臣は、特定転貸事業者が重要事項説明義務に違反した場合には、特定転貸事業者に対し、違反の是正のための措置その他のリ要な措置をとるべきことを指示することができる(法第33条第1項)。指示がなされたときは、その旨が公表される(法第33条第3項)。
国土交通大臣は、特定転貸事業者が重要事項説明義務に違反した場合、または、特定転貸事業者が指示に従わないときは、1年以内の期間を限り、特定賃貸借契約に関する業務の全部もしくは一部を停止すべきことを命ずることができる(法第34条第1項)。業務の全部もしくは一部の停止が命令されたときは、その旨が公表される(法第34条第3項)。

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(9)罰則

特定転貸事業者が、書面による事前説明義務に違反し、書面を交付せず、もしくはこれらの規定に規定する事項を記載しない書面もしくは虚偽の記載のある書面を交付したとき、または、書面の交付に代える電磁的方法による書面の記載事項提供にあたって、必要な事項を欠いた提供もしくは虚偽の事項を提供したときには、違反行為をした者については、50万円以下の罰金に処せられる(法第43条)。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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