賃貸住宅管理業法の登録制度:業務(行為規制):契約締結前の重要事項説明(第30条)(中編)

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ここでは、不動産投資の原点でもある、賃貸不動産管理について記述します。

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(4)説明事項:PART1

重要事項説明において、書面に記載して説明すべき事項は、①から⑭までである。

①特定賃貸借契約を締結する特定転貸事業者の商号、名称又は氏名及び住所(規則第6条第1号、解釈・運用の考え方第30条関係)

②特定賃貸借契約の対象となる賃貸住宅(規則第6条第2号)

説明事項は、賃貸住宅の所在地、物件の名称、構造、面積、住戸部分(部屋番号、住戸内の設備等)、その他の部分(廊下、階段、エントランス等)、建物設備(ガス、上水道、下水道、エレベーター等)、附属設備等(駐車場、自転車置き場等)等となる(解釈・運用の考え方第30条関係2(2)、ガイドライン6(5))。

③特定賃貸借契約の相手方に支払う家賃の額、支払期日及び支払方法等の賃貸の条件並びにその変更に関する事項(規則第6条第3号)

説明事項は、家賃の額、家賃の設定根拠、支払期限、支払方法、家賃改定日等である。敷金がある場合には、敷金についても同様の説明を行わなければならない。家賃等の設定根拠については、近傍同種の家賃相場を示すなどして記載したうえで、説明することを要する(解釈・運用の考え方第30条関係2(3)、ガイドライン6(5))。
契約期間が長期であるなどの場合には、賃貸人が当初の家賃が契約期間中変更されることがないと誤認しないように、家賃改定のタイミングについて説明し、当初の家賃が減額される場合があることの説明を要する。契約上家賃改定日が定められているとしても、その日以外に借地借家法に基づく減額請求が可能であることについての説明も必要である(詳細は⑭。解釈・運用の考え方第30条関係2(3)、ガイドライン6(5)④)。
特定転貸事業者が賃貸人に支払う家賃の支払いの免責期間を設定する場合は、その旨は説明事項となる(解釈・運用の考え方第30条関係2(3)、ガイドライン6(5)④)。

④特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法(規則第6条第4号)

説明事項は、特定転貸事業者が行う維持保全(法第2条第2項)の内容である。維持保全を行う回数や頻度を明示して可能な限り具体的に説明する必要がある(解釈・運用の考え方第30条関係2(4)、ガイドライン6(5)➄)。「維持保全の内容としては、住戸や玄関、通路、階段等の共用部分の点検・清掃等、電気設備、水道設備、エレベーター、消防設備等の設備の点検・清掃等、点検等の結果を踏まえた必要な維持等である(ガイドライン6(5)➄)。
賃貸住宅の維持保全とあわせて、入居者からの苦情や問合せへの対応を行う場合は、その内容についても可能な限り具体的に説明する必要がある(ガイドライン6(5)5)。
なお、維持または修繕のいずれか一方のみを行う場合や入居者からの苦情対応のみを行い維持および修繕(維持・修繕業者への発注等を含む)を行っていない場合であっても、その内容を記載し、説明することが望ましい(解釈・運用の考え方第30条関係2(4)、ガイドライン6(5)➄)

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(4)説明事項:PART2

➄特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全に要する費用の分担に関する事項(規則第6条第5号)

説明事項は、維持保全の具体的な内容や設備ごとの負担者である、賃貸人と特定転貸事業者のどちらが維持や修繕に要する費用を負担するかを明記することを要する。賃貸人負担となる経年劣化や通常損耗の修繕費用などを含めて、どのような費用が賃貸人負担になるかについて具体的に記載し、説明することを要する(解釈・運用の考え方第30条関係2(5)、ガイドライン6(5)⑥)。
修繕等の際に、特定転貸事業者が指定する業者が施工するといった条件を定める場合は、その旨を説明する必要がある(解釈・運用の考え方第30条関係2(5)、ガイドライン6(5)⑥)。

⑥特定賃貸借契約の相手方に対する維持保全の実施状況の報告に関する事項(規則第6条第6号)

説明事項は、特定転貸事業者が行う維持保全の実施状況についての、賃貸人へ報告する内容や頻度である(解釈・運用の考え方第30条関係2(6)、ガイドライン6(5)①)。

⑦損害賠償額の予定又は違約金に関する事項(規則第6条第7号)

説明事項は、家賃が支払われない場合等の債務不履行や契約の解約の場合等の損害賠償額の予定または違約金を定める場合における、その内容である(解釈・運用の考え方第30条関係2(7)、ガイドライン6(5)⑧)。
引渡日に物件を引き渡さない場合については、その内容についても説明事項とされている(解釈・運用の考え方第30条関係2(7)、ガイドライン6(5)⑧)。

⑧責任及び免責に関する事項(規則第6条第8号)

天災等による損害等、特定転貸業者が責任を負わないこととする場合は、その旨が説明事項となる(解釈・運用の考え方第30条関係2(8)、ガイドライン6(5)⑨)。
賃貸人が賠償責任保険等への加入をすることや、その保険に対応する損害については特定転貸事業者が責任を負わないこととする場合は、その旨も説明事項となる(解釈・運用の考え方第30条関係2(8)、ガイドライン6(5)⑨)。

⑨契約期間に関する事項(規則第6条第9号)

説明事項は、契約の始期、終期、期間および契約の類型(普通借家契約、定期借家契約)である。契約期間は家賃が固定される期間ではないことも説明が必要とされている(解釈・運用の考え方第30条関係2(9)、ガイドライン6(5)③)。

⑩転借人の資格その他の転貸の条件に関する事項(規則第6条第10号)

反社会的勢力への転貸の禁止や、学生限定等の転貸の条件を定める場合は、その内容が説明事項となる(解釈・運用の考え方第30条関係2(10)、ガイドライン6(5)⑩)。

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(4)説明事項:PART3

⑪賃貸住宅の維持保全の実施方法④についての、転借人への周知に関する事項。規則第6条第11号)

説明事項は、特定転貸事業者が行う維持保全の具体的な内容(住戸や玄関、通路、階段等の共用部分の点検・清掃等、電気設備、水道設備、エレベーター、消防設備等の設備の点検・清掃等、点検等の結果を踏まえた必要な修繕等)、その実施回数や頻度に関しての(ガイドライン6(5)➄)、転借人に対する説明、周知の方法である(対面での説明、書類の郵送、メール送付等)(解釈・運用の考え方第30条関係2(11)、ガイドライン6(5)⑪)。特定転貸事業者が入居。者からの苦情や問い合わせへの対応を行う場合には、その具体的な20内容(設備故障・水漏れ等のトラブル、騒音等の居住者トラブル等)、対応する時間、連絡先も、説明が必要である(ガイドライン6(5)⑪)。

<入居者への対応>
重要事項説明においては、入居者への対応として、特定転貸事業者が行う維持保全の内容についてどのような方法(対面での説明、書類の郵送、メール送付等)で入居者に周知するかについて説明させることとしている(ガイドライン6(5)⑪)。その説明のとおりに特定転貸事業者が入居者への周知を行うことで、入居者は、どのような維持保全が行われるのか、トラブル等の場合の連絡先はどこか把握することができ、これにより、入居者の居住の安定が図られる
(ガイドライン6(7))。
また、マスターリース契約が終了した場合は、オーナーがサブリース業者の転貸人の地位を承継することとなることを含めて、サブリース業者と入居者の間の転貸借契約を締結するにあたり、入居者が契約の内容を正しく理解したうえで、契約を締結することができるように、事前に転貸借契約の内容を説明することが望ましいものとされている(ガイドライン6(5)⑬、6(7))。

⑫特定賃貸借契約の更新及び解除に関する事項(規則第6条第12号)

説明事項は、契約における更新に関する事項および解除に関する事項である。
更新に関する事項とは、両者の協議のうえ、更新することができる等の条項である。契約の更新拒絶等に関する借地借家法の規定の概要についても、⑭の内容を説明する必要がある(解釈・運用の考え方第30条関係2(12)、ガイドライン6(5)⑫)。
解除に関する事項としては、賃貸人または特定転貸事業者が契約に定める義務に関してその本旨に従った履行をしない場合には、その相手方は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときは契約を解除することができる旨の説明を要する(解釈・運用の考え方第30条関係2(12)、ガイドライン6(5)⑫)。解除の場合の損害賠償額の予定または違約金に関する事項の定めがあれば、これを説明するのに加え(1)、ほかに契約に解除の場合の定めが設けられていれば、その定めの内容が説明事項になる(解釈・運用の考え方第30条関係2(12)、ガイドライン6(5)⑫)。

⑬特定賃貸借契約が終了した場合における特定転貸事業者の権利義務の承継に関する事項(規則第6条第13号)

特定賃貸借契約に、特定賃貸借契約が終了した場合に賃貸人が特定転貸事業者の転貸人の地位を承継することとする定めが設けられていれば、その旨を説明することを要する。賃貸人が転貸人の地位を承継した場合に、正当な事由なく入居者の契約更新を拒むことはできないこと、特定転貸事業者の敷金返還債務を承継すること等についても、説明が必要である(解釈・運用の考え方第30条関係2(13)、ガイドライン6(5)⑬)。

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(4)説明事項:PART4

⑭借地借家法その他特定賃貸借契約に係る法令に関する事項の概要(規則第6条第14号)

イ 借地借家法第32条第1項(借賃増減請求権)
特定賃貸借契約を締結する場合、借地借家法第32条第1項(借賃減請求権)が適用されるため、特定転貸事業者が賃貸人に支払う家賃が、変更前の家賃額決定の要素とした事情等を総合的に考慮したうえで、
・土地又は建物に対する租税その他の負担の増減により不相当となったとき
・土地又は建物の価格の上昇又は低下その他の経済事情の変動により不相当となったとき
・近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき
は、契約の条件にかかわらず、特定転貸事業者は家賃を相当な家賃に減額を請求することができることおよび空室の増加や特定転貸事業者の経営状況の悪化等が生じたとしても、上記の要件のいずれかを充足しない限りは、同条に基づく減額請求はできないことを説明しなければならない(解釈・運用の考え方第30条関係2(14)、ガイドライン6(5)⑭)。
とくに契約において、家賃改定日が定められている場合や、一定期間特定転貸事業者から家賃の減額はできないものとする、○年間は家賃の減額をできないものとする、賃貸人と特定転貸事業者が合意のうえ家賃を改定する等の内容が契約に盛り込まれていた場合であっても、借地借家法第32条第1項に基づき、特定転貸事業者からの家賃の減額請求はできることを説明し、賃貸人が、これらの規定により、特定転貸事業者からの家賃減額はなされないと誤認しないようにする必要がある(解釈・運用の考え方第30条関係2(14)、ガイドライン6(5)⑭)。
さらに借地借家法に基づき、特定転貸事業者は減額請求をすることができるが、賃貸人は必ずその請求を受け入れなければならないわけでなく、賃貸人と特定転貸事業者との間で、変更前の家賃決定の要素とした事情を総合的に考慮したうえで、協議により相当家賃額が決定されることを記載し、説明することが必要である。なお、家賃改定額について合意に至らない場合は、最終的に訴訟によることも、説明事項である(解釈・運用の考え方第30条関係2(14)、ガイドライン6(5)⑭)

口 借地借家法第28条(更新拒絶等の要件)について
普通借家契約として特定賃貸借契約を締結する場合、借地借家法第28条(更新拒絶等の要件)が適用されるため、賃貸人から更新を拒絶する場合には、次に掲げる事項を考慮して、正当の事由がある場合でなければ更新を拒絶することができない旨の説明が必要である(解釈・運用の考え方第30条関係2(14)、ガイドライン6(5)⑭)。
・オーナー及びサブリース業者(転借人(入居者)を含む)が建物の使用を必要とする事情
・建物の賃貸借に関する従前の経過
・建物の利用状況及び建物の現況並びにオーナーが建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えにサブリース業者(転借人(入居者)を含む)に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出
とくに契約において、賃貸人と特定転貸事業者の協議のうえ、更新することができる等の更新の方法について定められている場合に、賃貸人が、自分が更新に同意しなければ、特定転貸事業者が更新の意思を示していても、契約を更新しないことができると誤認することのないようにしなければならない(解釈・運用の考え方第30条関係2(14)、ガイドライン6(5)⑭)。

ハ 借地借家法第38条(定期建物賃貸借)について
定期借家契約として特定賃貸借契約を締結する場合、家賃は減額できないとの特約を定めることにより、借地借家法第32条の適用はなく、特定転貸事業者から家賃の減額請求はできないこと、契約期間の満了により、契約を終了することができること、および、賃貸人からの途中解約はできないことが説明事項である(解釈・運用の考え方第30条関係2(14)、ガイドライン6(5)⑭)。

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