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不動産仲介トラブル事例34：道路計画による土地収用の可能性の存在は瑕疵にあたり、実現が不明な道路計画についても、売主業者及び媒介業者に買主への説明義務があるとされた事例

不動産仲介トラブル事例34：道路計画による土地収用の可能性の存在は瑕疵にあたり、実現が不明な道路計画についても、売主業者及び媒介業者に買主への説明義務があるとされた事例

2022-10-04

本ブログでは、不動産業者向「令和4年度版　宅地建物取引士　講習テキスト」

記載の事例について記述します。

株式会社アダチは、不動産仲介におけるトラブル事例をカテゴリーとしたブログを公開しています。このブログには、不動産仲介トラブル解決方法や契約書の注意点、不動産売買のトラブル事例、不動産鑑定士の必要性、弁護士に相談するタイミングなど、役立つ情報が盛り込まれています。特に、不動産売買におけるトラブルが増加傾向にある現代社会において、契約書の注意点や不動産鑑定士の必要性に関する情報は非常に役立ちます。また、トラブルが発生した場合には、弁護士に相談するタイミングや、どのような点に注意して弁護士を選ぶべきかについても解説されています。株式会社アダチのブログは、不動産仲介に関するトラブルを未然に防ぐための情報提供に役立ちます。

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紛争の内容
各当事者の言い分
本事例の結末
本事例に学ぶこと
お客様へのお願い

紛争の内容

①　買主Xは、平成15年3月、売主業者Y1より新築戸建住宅を7,760万円(土地5,680万円、建物2,080万円)で媒介業者Y2の媒介により購入し、同年9月に引渡しを受けた。

②　ところが、本件土地(約26坪)には区の主要生活道路計画がかかっていたため、本件建物の建築当時、区は新築される建物については本件道路計画に合わせてセットバックするよう指導しており、本物件周辺のいくつかの建物は指導に従って建築されていたが、Y1は当該セットバック指導に従わず本件建物を建築し、Y2も重要事項説明において『北東側公道にて生活主要道路10m(幅員)があります。』と記載して説明したが、それ以上の具体的な道路計画の説明をXに対してしなかった。

③　平成16年春ころ、Xは区への問い合わせにより、本件土地の30%以上及び建物の一部が主要生活道路計画にかかっていること、本件道路計画は区がその道路整備方針により整備を進めているもので、現時点では法的拘束力はないが、事業化されれば本件道路計画部分が収用され建物の一部を取り壊さなければならないこと、などの具体的内容を知った。

④　Xは、本件道路計画の存在を前提とした適正価格との差額等2,250万円余を損害として、Y1とY2に賠償を請求した。

<紛争関係図>

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各当事者の言い分

買主Xの言い分

①　本件道路計画の存在は物件の瑕疵であり、その説明がなかったのはY1、Y2の説明義務違反である。

②　本件道路計画の存在を前提とした適正価格との差額等2,250万円余を損害額として請求する。

売主業者Y1、媒介業者Y2の言い分

①　本件道路計画はまだ計画段階で、実現未定であり、説明義務のあるものではない。また、現在Xに損害の発生はなく、仮に本件道路計画が実施され収用されても区より補償金が支払われるので本件道路計画の存在は瑕疵とはいえない。それに、Xに対しては重要事項説明書にて、主要生活道路の建設を示す記載もして、Y2が、口頭でも説明した。

②　本件主要生活道路のために本件土地が収用されたとしても、公用収用としてXには区から補償金が支払われるので、Xの損害が顕在化、具体化したとはいえない。

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本事例の結末

原審は、Y1、Y2の説明義務違反を認め、1,120万円余の損害賠償の支払いを命じたが、両者はこれを不服として控訴した。その後、Y2はXと原審の内容で和解した。

控訴審判決は、以下のように判示し、Y1の控訴を棄却した。

①　本件建物の建築当時、区は新築される建物については本件道路計画に合わせてセットバックするよう指導しており、本物件周辺のいくつかの建物は指導に従って建築されていたが、Y1は当該指導に従わず本件建物を建築して買主に引渡していた事実等から、本件道路計画が実現すると、本件土地の30%以上が収用され、一体として購入した本件建物も存続の危険にさらされる具体的な可能性があったと見るべきである。

②　本件道路計画による収用およびその可能性は、Y1、Y2からXに対して重要な事実として説明されるべき瑕疵といえる。

③　Y1、Y2は、本件道路計画の具体的な内容をXに説明をしたとは認められない。

④　不動産鑑定士により、土地収用の可能性による損失としては契約当時の本件土地の評価額5,100万円の20%が妥当と判断されていることから、本件におけるXの損害額としては、評価損として1,020万円、弁護士費用としてその1割分の100万円、計1,120万円を原審どおり認める。

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本事例に学ぶこと

本件は、主要生活道路計画のように、法的拘束力がなく実現性が不明な計画であっても、買主の目的に重大な利害関係を持つ事実であれば、宅建業者である売主および媒介業者の説明すべき重要な事実、瑕疵にあたるとされたものである。

そもそも売主業者は、区の指導に従った建築をすべきであったが、少なくとも、将来生じ得る法律的問題があると認められる場合には、その具体的な問題点を買主に十分説明して告知し、その問題点の存在を認識させて契約を締結させる必要がある。

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お客様へのお願い

最近、仲介手数料の大幅値引き依頼をされるお客様が散見されます。

上記のように、「再発防止対策」「トラブル防止のポイント」に沿って、物件調査を基本に忠実に行なうには、不動産業者側にて相当な手間とコストが必要になります。

お客様にて仲介手数料の過大な値引き依頼をされると、物件調査のコストが捻出できず、物件調査の品質に影響が出てしまいます。

お客様にはこの点を斟酌して頂いた上で、適正な仲介手数料をお支払い頂けると幸いです。

ただし、適正な手数料をお支払いいただけない場合でも、不動産の購入は大変魅力的であり、慎重な物件選びによって、ご自身のライフスタイルや将来のビジョンに合った理想の住まいを手に入れることができます。

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今回の仲介手数料に関しては、お客様にもご負担をおかけすることになり申し訳ありません。しかし、私たちは常にお客様の利益を最優先に考え、お客様にとって最適な取引を実現するために全力を尽くします。どうぞ安心してお任せください。

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資格：宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、日本仲人協会　マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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