賃貸住宅管理業法の登録制度:業務(行為規制):契約締結前の重要事項説明(第30条)(前編)

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ここでは、不動産投資の原点でもある、賃貸不動産管理について記述します。

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(1)規定の概要

サブリース事業において、特定賃貸借契約(マスターリース契約)の賃貸人(オーナー)になろうとする者の多くは、賃貸住宅を賃貸する事業の経験・専門知識が乏しい。特定転貸事業者(サブリース業者)との間には、経験・専門知識等についての大きな格差がある。特定転貸事業者のなかには、この格差を利用し、将来的な家賃の減額等が生じる可能性があるにもかかわらず、家賃改定条件、契約解除条件等について十分な説明を行わず、契約内容を誤認させたまま、契約を締結させる事業者が存在しており、その結果、数々のトラブルが生じている(ガイドライン6(1))。そこで、賃貸住宅管理業法上、特定転貸業者は、特定賃貸借契約を締結しようとするときは、賃貸人となろうとする者に対し、契約締結までに、特定賃貸借契約の内容およびその履行に関する事項であって、規則で定めるもの(重要事項)について、書面を交付して説明しなければならないとされた(「重要事項説明」法第30条第1項)。重要事項を説明することによって、賃貸人になろうとする者が契約内容を正しく理解したうえで、適切なリスク判断のもと、特定賃貸借契約を締結することができる環境が整えられる(ガイドライン6(1))。

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(2)説明義務者・実施に説明を行う者

重要事項の説明義務を負うのは、特定転貸事業者である。重要事項説明は、特定転貸事業者自らが行う必要がある(解釈・運用の考え方第30条関係1)。
特定転貸事業者が、実際にどのような者に重要事項の説明を担当させなければならないかについては、法律上の定めはなく、制限はない。もっとも、重要事項説明の義務は、特定転貸事業者が正確な情報を適切に説明することによって、相手方になろうとする者が十分に理解をしたうえで契約締結の意思決定に至ることができるように設けられた仕組みである。このことを考えれば、特定転貸事業者は、一定の実務経験を有する者や賃貸不動産経営管理士(一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会の賃貸不動産経営管理士資格制度運営規程に基づく登録を受けている者)など、専門的な知識および経験を有する者に重要事項説明を行わせることが望ましいとされている(解釈・運用のえ方第30条関係1、ガイドライン6(2))。

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(3)説明の時期

①事前に行うこと

特定転貸事業者は、重要事項説明を、特定賃貸借契約が締結される前に行わなければならない。法律上は、事前になされるならば、ほかに時期の制約はない。
ただし、特定賃貸借契約は、賃貸人になろうとする者が契約内容とリスク事項を十分に理解し、契約意思が安定した状態で締結され10るべきである。説明対象となる重要事項の内容は、契約を締結するかどうかの重要な判断材料であり、契約内容とリスク事項を理解するためには、熟慮期間を必要とする。そのため、重要事項の説明から契約締結までに1週間程度の十分な期間をおくことが望ましいとされている。重要事項説明から契約締結までの期間を短くせざるを得ない場合には、事前に重要事項説明書等を送付し、送付から一定期間後に、説明を実施するなどして、賃貸人になろうとする者が契約締結の判断を行うまでに十分な時間をとるべきであると考えられる(解釈・運用の考え方第30条関係1、ガイドライン6(3))。

②更新等

更新に関しては、従前と異なる契約内容で更新する場合には、改めて重要事項説明が必要になる(解釈・運用の考え方第30条関係3)。契約の同一性を保ったままで契約期間のみを延長する場合は、重要事項説明は必要ではない。契約内容が同一かどうかは、契約内容のうち、少なくとも重要事項説明の説明事項が従前と異なる場合は、従前と異なる内容による契約になるとされている。賃貸住宅管理業法が施行される前に締結された特定賃貸借契約を施行後に更新する場合であっても、従前と異なる内容による更新である場合には、重要事項説明が必要である(解釈・運用の考え方第30条関係13)。
組織運営に変更のない商号または名称等の変更等、形式的な事項が変更されるにすぎない場合には、重要事項説明の必要はない(解釈・運用の考え方第30条関係3)。

③賃貸住宅の売却

特定賃貸借契約が締結されている賃貸住宅が、契約期間中売却され、賃貸人たる地位が新たな賃貸人に移転し、従前と同一内容によって契約が承継される場合には、特定転貸事業者は、新たな賃貸人に重要事項説明をすることが望ましいとされている(解釈・運用の考え方第30条関係3)。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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