賃貸住宅管理業法の登録制度:業務(行為規制):不当な勧誘等の禁止(第29条)(後編)

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ここでは、不動産投資の原点でもある、賃貸不動産管理について記述します。
※本ブログの記述内容、大手サブリース業者の社員、ほぼ、します!
そして、大手サブリース業者の社員、スッポンのように、超しつこいです!
大家の皆様、大家になろうとしている皆様、注意されたし!

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(5)事実不告知・不実告知の具体例

事実不告知・不実告知として不当勧誘等に該当する行為の例を示すと、次のとおりである。なお、事実不告知・不実告知はここに例示されたものに限らない。例示されているものと例示されていないものいずれについても、事実不告知・不実告知への該当性は、個別の事案ごとに客観的に判断される。

イ 事実不告知(故意に事実を告げない行為)

①特定賃貸借契約の勧誘にあたって、サブリース事業のメリットのみ伝え、将来の家賃減額リスクがあること、契約期間中であっても特定転貸事業者から契約解除の可能性があることや借地借家法により賃貸人からの解約には正当事由が必要であること、賃貸人の維持保全、原状回復、大規模修繕等の費用負担があること等を、あえて伝えない行為(ガイドライン5(6)①)
②特定賃貸借契約の勧誘にあたって、家賃見直しの協議で合意できなければ契約が終了する条項や、一定期間経過ごとの修繕に応じない場合には契約を更新しない条項がありながら、告げない行為(特定転貸事業者側に有利な条項があり、これに応じない場合には一方的に契約を解除されることになる)(ガイドライン5(6)①)
③特定賃貸借契約の勧誘にあたって、特定賃貸借契約には新築当初の数か月間の借り上げ賃料の支払い免責期間があるにもかかわらず、免責期間の説明をしない行為(ガイドライン5(6)③)

口 不実告知(故意に不実のことを告げる行為)

①特定賃貸借契約の勧誘にあたって、借地借家法により賃貸人に支払われる家賃が減額される場合があるにもかかわらず、「都心の物件なら需要が下がらないのでサブリース家賃も下がることはない」「当社のサブリース方式なら入居率は確実であり、絶対に家賃保証できる」「サブリース事業であれば家賃100%保証で、絶対に損はしない」「家賃収入は将来にわたって確実に保証される」などと断定的に伝える行為、原状回復費用を賃貸人が負担する場合があるにもかかわらず、「原状回復費用はサブリース会社が全て負担するので、入退去で大家さんが負担することはない」などと断定的に伝える行為(ガイドライン5(6)②)
②特定賃貸借契約の勧誘にあたって、大規模な修繕費用は賃貸人負担であるにもかかわらず、「維持修繕費用は全て事業者負担である」などと伝える行為(ガイドライン5(6)②)
③特定賃貸借契約の勧誘にあたって、家賃設定が近傍同種の家賃よりも明らかに高く、持続的にサブリース事業を行うことができないにもかかわらず、「周辺相場よりも当社は高く借り上げることができる」などと述べる行為(ガイドライン5(6)②)
④特定賃貸借契約の勧誘にあたって、近傍同種の家賃よりも著しく低い家賃であるにもかかわらず、「周辺相場を考慮すると、当社の借り上げ家賃は高い」などと述べる行為(ガイドライン5(6)②)

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(6)規則による禁止事項

特定転貸事業者等は、特定賃貸借契約の相手方等の保護に欠けるものとして規則で定める行為を行ってはならない(法第29条第2号)。規則では、次の①から④が禁止行為と定められている(規則第4条)。

①威迫する行為

特定賃貸借契約を締結若しくは更新させ、又は特定賃貸借契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため、特定賃貸借契約の相手方等を威迫する行為(同条第1号)
威迫とは、相手方等に不安の念を抱かせる行為をいう。脅迫とは異なり、相手方等に恐怖心を生じさせることまでは要しない(解釈・運用の考え方第29条関係5(1)。たとえば、相手方等に対して、「なぜ会わないのか」、「契約しないと帰さない」などと声を荒げ、面会を強要したり、拘束したりして相手方を動揺させるような行為が威迫となる(ガイドライン5(7)①)。

②迷惑を覚えさせる時間における勧誘行為

特定賃貸借契約の締結又は更新について相手方等に迷惑を覚えさせるような時間に電話又は訪問により勧誘する行為(同条第2号)
迷惑を覚えさせるような時間は、相手方等の職業や生活習慣等に応じ、個別に判断されるものであるが、一般的には、相手方等に承諾を得ている場合を除き、特段の理由が無く、午後9時から午前8時までの時間帯に電話勧誘または訪問勧誘を行うことが、迷惑を覚えさせるような時間の勧誘となる(解釈・運用の考え方第29条関係5(2)、ガイドライン5(7)②)。
また、禁止されるのは、電話勧誘または訪問勧誘である。たとえば、相手方等が特定転貸事業者等の事務所に訪問した際に勧誘を行う場合などは、一般的にみれば迷惑を覚えさせるような時間に行われる行為であっても、相手方等に迷惑を覚えさせるような時間の勧誘禁止の対象とはならない(ガイドライン5(7)②)。

③困惑させる行為

特定賃貸借契約の締結又は更新について深夜または長時間の勧誘その他の私生活又は業務の平穏を害するような方法により相手方等を困惑させる行為(同条第3号)
深夜勧誘や長時間勧誘は、私生活または業務の平穏を害するような方法により相手方等を困惑させる行為の例示である。このほかにも、たとえば、相手方等が勤務時間中であることを知りながら執ような勧誘を行って相手方等を困惑させることや面会を強要して相手方等を困惑させる行為などがこれに該当する。その者を困惑させる行為であるかどうかは、個別事案ごとに判断される(解釈・運用の「考え方第29条関係5(3)、ガイドライン5(7)③)。

④執ように勧誘する行為(再勧誘)

特定賃貸借契約の締結又は更新をしない旨の意思(契約の締結又は更新の勧誘を受けることを希望しない旨の意思を含む)を表示した相手方等に対して執ように勧誘する行為(同条第4号)
契約の締結または更新をしない旨の意思は、明示的になされたものがこれに該当する。意思を表示する方法は、口頭であるか、書面であるかを問わない(解釈・運用の考え方第29条関係5(4))。たとえば、「お断りします」、「必要ありません」、「結構です」、「関心ありません」、「更新しません」などとして意思を表すことが、契約の締結または更新をしない旨の意思になる。勧誘行為に対して、「迷惑です」と述べるなど、勧誘行為そのものを拒否した場合も契約の締結または更新をしない旨の意思の表示となる(ガイドライン5(7)④)。
執ように勧誘する行為は、相手方等が、特定賃貸借契約の締結または更新をしない旨の意思表示をした後に、再度勧誘を行うこと(再勧誘)を指す。禁止される再度の勧誘については、勧誘方法(電話、訪問など)、勧誘場所(自宅、会社など)のいかんにかかわらない。また、再勧誘は複数回繰り返されなくても、一度でも行えば、執ような勧誘となる(解釈・運用の考え方第29条関係5(4)、ガイドライン5(7)④)。
相手方等が特定賃貸借契約を締結しない旨の意思表示を行った場合には、それまで行ってきた勧誘を継続的に行うことのみならず、いったん勧誘を中止し、その後改めて勧誘を行うことも禁止される。同じ担当者ではなくても、同一の事業者のほかの担当者が行う勧誘も、禁止される(解釈・運用の考え方第29条関係5(4)、ガイドライン5(7)④)。
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(7)建設請負や不動産売買契約等を伴う特定賃貸借契約の勧誘についての留意点

不当な勧誘等については、特定転貸事業者(サブリース業者)だけではなく、勧誘者も禁止の対象者である。特定賃貸借契約の勧誘は、賃貸住宅の建設や、ワンルームマンションやアパート等の賃貸住宅やその土地等の購入などの営業行為とともに行われることが多いところ、特定転貸事業者による借り上げを前提に、賃貸住宅の建設、ワンルームマンションやアパート等の賃貸住宅やその土地等の購入をして賃貸住宅の賃貸人となろうとする場合には、建設請負契約や土地等の売買契約を締結した後に、特定賃貸借契約の判断に影響を及ぼす重要な事項を認識しても、既にその時点で多額の債務が発生している状況が生じてしまう。そのため、建設業者や不動産業者等が、賃貸住宅の建設や土地等の購入の勧誘とともに特定賃貸借契約の勧誘を行う場合には、賃貸住宅の建設や土地等の購入の勧誘を行う時点において、特定賃貸借契約のリスクを含めた事実を告知し、勧誘時点でオーナーとなろうとする者が特定賃貸借契約のリスクを十分に認識できるようにする必要がある。勧誘者が勧誘を行う際には、特定転貸事業者が重要事項説明の際に使用する特定賃貸借契約を締結するうえでのリスク事項を記載した書面(参考:別添重要事項説明書記載例第一面)を交付して説明することが望ましい(ガイドライン5(8))。

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(8)国土交通大臣による監督処分

国土交通大臣は、特定転貸事業者が不当な勧誘等の禁止に違反した場合、または、勧誘者が不当な勧誘等の禁止に違反した場合であって、特定賃貸借契約の適正化を図るため必要があるときは、特定転貸事業者に対し、違反の是正のための措置その他の必要な措置をとるべきことを指示することができる(法第33条第1項)。また、勧誘者が不当な勧誘等の禁止に違反し特定賃貸借契約の適正化を図るため必要があるときは、勧誘者に対して、違反の是正のための措置その他の必要な措置をとるべきことを指示することができる(法第33条第2項)。
特定転貸事業者等に対して指示がなされたときは、その旨が公表される(法第33条第3項)。
国土交通大臣は、特定転貸事業者が不当な勧誘等の禁止に違反した場合、もしくは勧誘者が不当な勧誘等の禁止に違反した場合であって特に必要があるとき、または、特定転貸事業者が指示に従わないときには、特定転貸事業者に対して、1年以内の期間を限り、特定賃貸借契約の締結について勧誘を行いもしくは勧誘者に勧誘を行わせることを停止し、または特定賃貸借契約に関する業務の全部もしくは一部を停止すべきことを命ずることができる(法第34条第1項)。
国土交通大臣は、勧誘者が不当な勧誘等の禁止に違反した場合において特定賃貸借契約の適正化を図るため特に必要があるとき、または勧誘者が指示に従わないときは、勧誘者に対し、1年以内の期間を限り、特定賃貸借契約の締結について勧誘を行うことを停止すべきことを命ずることができる(法第34条第2項)。
特定転貸事業者等に対して、勧誘を行いもしくは勧誘者に勧誘を行わせることを停止し、または、業務の全部もしくは一部の停止が命令されたときは、その旨が公表される(法第34条第3項)。

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(9)罰則

特定転貸事業者または勧誘者が、不当な勧誘等の禁止に違反して故意に事実を告げず、または不実のことを告げたときには(法第29条第1号に違反した場合(事実不告知・不実告知)に限られる)、6月以下の懲役もしくは50万円以下の罰金に処され、またはこれが併科される(法第42条第2号、第29条第1号)。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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