賃貸住宅管理業法の登録制度:業務(行為規制):不当な勧誘等の禁止(第29条)(前編)

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ここでは、不動産投資の原点でもある、賃貸不動産管理について記述します。

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(1)概要

特定転貸事業者等(特定転貸事業者(サブリース業者)および勧誘者)が、正しい情報を提供せず、もしくは、誤った情報を提供し、または、強引に自らの求めるとおりの行為を行わせるなどして、特定賃貸借契約の相手方等(相手方または相手方となろうとする者)の意思とを歪めるような勧誘や、契約の解除を妨げる行為を行うならば、相手方等は、契約について正しい判断ができない状況に置かれる(ガイドライン5(1))。
そこで、賃貸住宅管理業法では、特定転貸事業者等による一と二の行為を禁止した。これらの行為は、あわせて不当な勧誘等といわれる。
一 特定賃貸借契約の締結の勧誘をするに際し、又はその解除を妨げるため、特定賃貸借契約の相手方等に対し、特定賃貸借契約に関する事項であって特定賃貸借契約の相手方等の判断に影響を及ぼすこととなる重要なものにつき、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為(法第29条第1号)
二 一のほか、特定賃貸借契約に関する行為であって、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるもの(法第29条第2号)

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(2)不当な勧誘等の時期・目的

不当な勧誘等(法第29条第1号に基づくもの)においては、特定賃貸借契約の締結の勧誘をするに際し、または、特定賃貸借契約の解除を妨げるためになされることが禁止される。
「特定賃貸借契約の締結の勧誘をするに際し」とは、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者がいまだ契約締結の意思決定をしていないときに、特定賃貸借契約を締結させる意図の下に働きかけることである(解釈・運用の考え方第29条関係1、ガイドライン5(2))。
「特定賃貸借契約の解除を妨げるために」とは、特定賃貸借契約の締結後に、相手方の契約を解除する意思を翻させたり、断念させたりしようとすること、および、このほか、契約の解除の期限を徒過するよう仕向けたり、協力しない等、その実現を阻止する目的または意図の下に行うことをいう(解釈・運用の考え方第29条関係2、ガイドライン5(2)・(3))。

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(3)判断に影響を及ぼすこととなる重要なもの

不当な勧誘等(法第29条第1号に基づくもの)は、相手方等の判断に影響を及ぼすこととなる重要なものに関することを要する。相手方等に支払う家賃の額等の賃貸の条件やその変更に関する事項、特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全の内容および実施方法、契約期間に発生する維持保全、長期修繕等の費用負担に関する事項、契約の更新または解除に関する事項等であって、適切な情報提供がなされないことによって相手方等の不利益に直結するものがこれにあたる(解釈・運用の考え方第29条関係3、ガイドライン5(4))。

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(4)事実不告知・不実告知

不当な勧誘等(法第29条第1号に基づくもの)については、故意に事実を告げない行為(事実不告知)、または不実のことを告げる行為(不実告知)が禁止される。
事実不告知は、事実を認識しているにもかかわらず、あえてこれを告げないことであり、不実告知は、事実でないことを認識していながらあえて事実に反することを告げることである(解釈・運用の考え方第29条関係4、ガイドライン5(5))。いずれも故意になされること(事実を認識しているにもかかわらずあえて行うこと)を要する。故意は、内心の心理状態を示す主観的要件であるが、客観的事実によってその存否が判断される。特定転貸事業者であれば当然に知っていると思われる事項を告げないような場合には、故意の存在が推認される(解釈・運用の考え方第29条関係4)。
行為者に故意がなければ、禁止の対象にはあたらず、指示・命令の対象にはならない(ガイドライン5(5))。
不当な勧誘等は、事実の不告知・不実告知があれば足りる。実際に特定賃貸借契約が締結されたか否か、実際に特定賃貸借契約の相手方が契約解除を妨げられたか否かは問われない(解釈・運用の考え方第29条関係1.2、ガイドライン5(2))

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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