ここでは、不動産投資の原点でもある、賃貸不動産管理について記述します。
※ブログ読者の方へ：皆様にて身に覚えのある内容ばかりです。
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弊社 株式会社アダチの不動産小口化商品に関しましては、
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(7)広告表示の留意事項(打消し表示)
①打消し表示
特定賃貸借契約の広告において明確かつ正確な表示を確保するためには、個別の広告事項に関して(6)の事項に留意するほか、いずれの広告表示においても、特定賃貸借契約の長所に係る表示のみを強調し、短所に係る表示が目立ちにくい表示を行っていないかどうかに留意しなければならない。たとえば、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者に対し、契約内容等の特定賃貸借契約に関する取引条件に訴求する方法として、断定的表現や目立つ表現などを使ってマスターリース契約の内容等の取引条件を強調する表示(強調表示)が使われる場合がある。強調表示は、無条件、無制約に当てはまるものと賃貸人に受け止められるため、仮に例外などがあるときは、強調表示からは一般の賃貸人となろうとする者が通常は予期できない事項であって、特定賃貸借契約を選択するにあたって重要な考慮要素となるものに関する表示(打消し表示)を分かりやすく適切に行う必要がある(ガイドライン4(4))。
②留意事項
打消し表示の内容が正しく認識されるために、すべての媒体に共通する留意事項は次のとおりである(ガイドライン4(4))
イ 表示物の媒体ごとの特徴も踏まえた上で、賃貸人となろうとする者が実際に目にする状況において適切と考えられる文字の大きさで表示されているか。
口 打消し表示が強調表示の近くに表示されていたとしても、強調表示が大きな文字で表示されているのに対し、打消し表示が小さな文字で表示されており、強調表示に対する打消し表示に気づくことができないような表示になっていないか。
ハ 打消し表示が強調表示から離れた場所に表示されており、打消し表示に気づかない又は当該打消し表示がどの強調表示に対する打ち消し表示であるか認識できないような表示となっていないか。
ニ 打消し表示の文字と背景との区別がつきにくい表示となっていないか。
打消し表示の内容が正しく認識されるために、広告媒体ごとにみたときの留意事項は、次のとおりである。
ホ 紙面広告に関する留意事項は次のとおりである。
・打消し表示は、強調表示に隣接した箇所に表示した上で、文字の大きさのバランス、色、背景等から両者を一体として認識できるよう表示されているか。
へ Web広告(PC・スマートフォン)に関する留意事項は次のとおりである。
・強調表示に隣接した箇所に打消し表示を表示しているか。
・同一画面にある他の表示と比べて、打消し表示がより注意を引きつける文字の大きさになっているか。
・打消し表示は、強調表示に隣接した箇所に表示した上で、文字の大きさのバランス、色、背景等から両者を一体として認識できるよう表示されているか。
ト 動画広告に関する留意事項は次のとおりである。
・打消し表示が表示される時間が短く、読み終えることができないような表示になっていないか。
・強調表示が表示された後、画面が切り替わって打消し表示が表示され、打消し表示に気づかない、又はどの強調に対する打消し表示であるか認識できないような表示になっていないか。
・文字と音声の両方で表示された強調表示に注意が向けられ、文字のみで表示された打消し表示に注意が向かないような表示になっていないか。
体験談に関する留意事項は次のとおりである。
チ 多くの商品やサービスの広告で、体験談が利用されている。特定賃貸借契約の広告において、体験談を利用することについて検討すると、賃貸住宅経営の場合は賃貸住宅の立地等の個別の条件が大きな影響を与えるにも関わらず、体験談が述べられることによって、広告表示全体から、「大多数の人がマスターリース契約を締結することで同じようなメリットを得ることができる」という認識を抱いてしまいがちである。体験談とは異なる賃貸住宅経営の実績となっている事例が一定数存在する場合等には、「個人の感想です。経営実績を保証するものではありません」といった打消し表示が明瞭に記載されていたとしても、問題のある表示となるおそれがある。そのために、特定賃貸借契約の広告では、体験談を用いる広告は、誇大広告等(法第28条違反)になる可能性があると考えられる。
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(8)具体例
広告の対象事項ごとに、誇大広告等となる表示の例をあげると、次のとおりである(ガイドライン4(7))。なお、誇大広告等にあたる表示はここに例示されたものに限らない。例示されているものと例示されていないものいずれについても、誇大広告等への該当性は、個別の事案ごとに客観的に判断される(ガイドライン4(7))。
①特定転貸事業者が賃貸人に支払う家賃の額、支払期日及び支払方法等の賃貸の条件並びにその変更に関する事項(ガイドライン4(7)①)
イ 契約期間内に定期的な家賃の見直しや借地借家法に基づき特定転貸事業者からの減額請求が可能であるにもかかわらず、その旨を表示せず、「○年家賃保証!」「支払い家賃は契約期間内確実に保証!一切収入が下がりません!」として、契約期間の間家賃収入が保証されると誤解されるような表示
ロ 「〇年家賃保証」という記載に対して、定期的な見直しがあること等のリスク情報について隣接する箇所に表示せず、離れた箇所になされている表示
ハ 実際は記載された期間より短い期間毎に家賃の見直しがあり、収支シミュレーション通りの収入を得られるわけではないにも関わらず、その旨や収支シミュレーションの前提となる仮定(稼働率、家賃変動等)を示さずになされている賃貸経営の収支シミュレーション表示
ニ 実際は記載の期間より短い期間で家賃の改定があるにもかかわらず、賃貸人の声として○年間家賃収入が保証されるような経験談の表示
ホ 広告に記載された利回りが実際の利回りを大きく上回っている表示
へ 表面利回りか実質利回りかが明確にされておらず、又は表面利回りの場合に、その旨及び諸経費を考慮する必要がある旨が記載されていない表示
ト 根拠を示さずになされている、「ローン返済期間は実質負担0」といった表示
チ 根拠のない算出基準で算出した家賃をもとにする、「周辺相場よりも当社は高く借り上げます」との表示
リ 「一般的な賃貸経営は2年毎の更新や空室リスクがあるが、サブリースなら不動産会社が家賃保証するので安定した家賃収入を得られます」といった、サブリース契約のメリットのみが示されている表示
②賃貸住宅の維持保全の実施方法(ガイドライン4(7)②)
イ 実際には特定転貸事業者が実施しない維持保全の業務を実施するかのような表示
口 実際は休日や深夜は受付業務のみ、又は全く対応されないにもかかわらず、「弊社では入居者専用フリーダイヤルコールセンターを設け、入居者様に万が一のトラブルも24時間対応しスピーディーに解決します」とする表示
③賃貸住宅の維持保全の費用の分担に関する事項(ガイドライン4(7)③)
イ 実際には毎月賃貸人から一定の費用を徴収して原状回復費用に当てているにも関わらず、「原状回復費負担なし」とする表示
口 実際には、大規模修繕など一部の修繕費は賃貸人が負担するにも関わらず、「修繕費負担なし」とする表示
ハ 修繕費の大半が賃貸人負担にもかかわらず、賃貸人負担であることを示さず「賃貸人による維持保全は費用負担を含め一切不要!」とする表示
二 維持保全の費用について、一定の上限額を超えるとオーナー負担になるにもかかわらず、「維持保全費用ゼロ」とする表示
ホ 維持保全の費用について、実際には、他社でより低い利率の例があるにもかかわらず「月々の家賃総額のわずか○%という業界随一のお得なシステムです」とする表示
へ 実際には客観的な根拠がないにもかかわらず、「維持保全の費用は他社の半分程度で済みます」とする表示
ト 月額費用がかかるにもかかわらず、月額費用を示さず、「当社で建築、サブリース契約を結ばれた場合、全ての住戸に家具家電を設置!入居者の負担が減るので空室リスクを減らせます!」とする表示
④マスターリース契約の解除に関する事項(ガイドライン4(7)④)
イ 契約期間中であっても業者から解約することが可能であるにも関わらずその旨を記載せずに、「30年一括借り上げ」「契約期間中、借り上げ続けます」「建物がある限り借り続けます」とする表示
口 実際には借地借家法が適用され、賃貸人からは正当事由がなければ解約できないにもかかわらず、「いつでも自由に解約できます」とする表示
ハ 実際には、契約を解除する場合は、月額家賃の数か月を支払う必要があるにもかかわらずその旨を記載せずに、「いつでも借り上げ契約は解除できます」とする表示
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(9)国土交通大臣による監督処分
国土交通大臣は、特定転貸事業者が誇大広告等の禁止に違反した場合、または、勧誘者が誇大広告等の禁止に違反した場合であって、特定賃貸借契約の適正化を図るため必要があるときは、特定転貸事業者に対し、違反の是正のための措置その他の必要な措置をとるべきことを指示することができる(法第33条第1項)。また、勧誘者が誇大広告等の禁止に違反し特定賃貸借契約の適正化を図るため必要があるときは、勧誘者に対して、違反の是正のための措置その他の必要な措置をとるべきことを指示することができる(法第33条第2項)。
特定転貸事業者等に対して指示がなされたときは、その旨が公表される(法第33条第3項)。
国土交通大臣は、特定転貸事業者が誇大広告等の禁止に違反した場合、もしくは勧誘者が誇大広告等の禁止に違反した場合であって特に必要があるとき、または、特定転貸事業者が指示に従わないときに|は、特定転貸事業者に対して、1年以内の期間を限り、特定賃貸借契約の締結について勧誘を行いもしくは勧誘者に勧誘を行わせることを停止し、またはその行う特定賃貸借契約に関する業務の全部もしくは一部を停止すべきことを命ずることができる(法第34条第1項)。
国土交通大臣は、勧誘者が誇大広告等の禁止に違反した場合において特定賃貸借契約の適正化を図るため特に必要があるとき、または勧誘者が指示に従わないときは、勧誘者に対し、1年以内の期間を限り、特定賃貸借契約の締結について勧誘を行うことを停止すべきことを命ずることができる(法第34条第2項)。
特定転貸事業者等に対して、勧誘を行いもしくは勧誘者に勧誘を行-わせることを停止し、または、業務の全部もしくは一部の停止が命令されたときは、その旨が公表される(法第34条第3項)。
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(10)罰則
特定転貸事業者または勧誘者が、誇大広告等の禁止に違反して著しく事実に相違する表示をし、または実際のものよりも著しく優良であり、もしくは有利であると人を誤認させるような表示をしたときには、30万円以下の罰金に処せられる(法第44条第10号、第28条)。
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