賃貸住宅管理業法の登録制度:業務(行為規制):誇大広告等の禁止(第28条)(前編)

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ここでは、不動産投資の原点でもある、賃貸不動産管理について記述します。

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(1)概要

特定転貸事業者(サブリース業者)または勧誘者(以下、「特定転貸事業者等」という)が、特定賃貸借契約に基づき賃借した賃貸住宅を第三者に転貸する事業(法第2条第5項)のために特定賃貸借契約の条件について広告をするときは、特定賃貸借契約に基づき特定転貸事業者が支払うべき家賃、賃貸住宅の維持保全の実施方法、特定賃貸借契約の解除に関する事項その他規則で定める事項について、著しく事実に相違する表示をし、または実際のものよりも著しく優良であり、もしくは有利であると人を誤認させるような表示(以下、「誇大広告等」という)をしてはならない(法第28条)。
サブリース事業において賃貸人となろうとする者には、賃貸事業の経験や専門知識が乏しい者が多い。誇大広告等を禁止したのは、特定転貸事業者等が広告において特定賃貸借契約の締結を促すに際して、「特定転貸事業者が支払うべき家賃、維持保全の実施方法、解除の条件等を明らかにせず、メリットのみを強調して賃貸事業のリスクを小さく見せる等の表示等を行うならば、賃貸人となろうとする者において、広告の内容の真偽を判断することが困難となり、契約の内容等を誤認したまま特定賃貸借契約を締結してしまうことになるからである(ガイドライン4(1))。特定転貸事業者等が行う広告は、賃貸人になろうとしている者に対する賃貸住宅経営の勧誘の導入部分であり、特定転貸事業者等は明確かつ正確な表示による情報提供を行い、勧誘の適正さを確保しなければならない(ガイドライン4(3)①)。

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(2)誇大広告等の意味

誇大広告等とは、著しく事実と相違する広告(虚偽の表示により相手方を欺く広告。虚偽広告)、および、実際よりも著しく優良である、もしくは有利であると見せかけて相手を誤認させる広告(誇大広告)をいう(解釈・運用の考え方第28条関係2、ガイドライン4(2))。
実際のものよりも著しく優良であり、もしくは有利であると人を誤認させるものに該当するかどうかは、専門的知識や情報を有していない者を誤認させる程度かどうかについて、広告に記載された一つひとつの文言等のみでなく、表示内容全体から受ける印象・認識により総合的に判断される(解釈・運用の考え方第28条関係4)。

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(3)著しく事実に相違する表示(虚偽広告)

著しく事実に相違する表示(虚偽広告)は、誇大広告等として禁止される。事実に相違するとは、広告に記載されている特定賃貸借契約の内容が実際の特定賃貸借契約の内容と異なることをいう(解釈・運用の考え方第28条関係4、ガイドライン4(5))。事実の相違が著しいというのは、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者が、広告に記載されていることと事実との相違を知っていれば、通常その特定賃貸借契約に誘引されないと判断される程度であることをいう。著しいかどうかは、単に事実と表示との相違の度合いの大きさだけで判断されるものではない(解釈・運用の考え方第28条関係4、ガイドライン4(5))。広告に記載された一つひとつの文言等からのみではなく、個々の広告の表示に即して、表示内容全体から特定賃貸借契約の相手方となろうとする者が受ける印象・認識により総合的に判断がなされる
(解釈・運用の考え方第28条関係4、ガイドライン4(5))。

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(4)実際のものよりも著しく優良・有利と誤認されるような表示(誇大広告)

実際のものよりも著しく優良であり、もしくは有利であると人を誤認させるような表示が誇大広告である。特定賃貸借契約の内容等についての専門的知識や情報を有していない者を誤認させるものがこれに該当する(解釈・運用の考え方第28条関係5、ガイドライン4(6))。実際のものよりも著しく優良・有利と誤認されるような表示であるかどうかは、広告に記載された一つひとつの文言等のみでなく、表示内容全体から受ける印象・認識により総合的に判断する(解釈・運用の考え方第28条関係5、ガイドライン4(6))。

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(5)誇大広告等が禁止される媒体等

誇大広告等が禁止される広告の媒体は、新聞の折込チラシ、配布用のチラシ、新聞、雑誌、テレビ、ラジオまたはインターネットのホームページ等、種類を問わない(解釈・運用の考え方第28条関係2、ガイドライン4(2))
なお、営業所等が作成する配布用のチラシやインターネットのホームページ等において不適切な表示がなされやすい。特定転貸事業者等においては、営業所等の行う広告について適切な表示がなされているかについて、社内において遵守状況の確認を行う必要がある(ガイドライン4(2))。

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(6)誇大広告等をしてはならない事項・広告表示の留意事項

特定転貸事業者等は、①から④までの事項について、誇大広告等をしてはならない(法第28条、規則第3条、解釈・運用の考え方第28条関係3)。

①特定転貸事業者が賃貸人に支払うべき家賃の額、支払期日及び支払方法等の賃貸の条件並びにその変更に関する事項(法28条、規則第3条第1号)

賃料の額の見直しがある場合は見直しの時期、借地借家法第32条に基づく家賃の減額請求権、および、利回りについても、誇大広告等の禁止事項となる(解釈・運用の考え方第28条関係3(1)、ガイドライン4(3)①)。
①の事項の広告表示については、次の留意事項がある。
イ 「家賃保証」「空室保証」など、空室の状況にかかわらず一定期間、一定の家賃を支払うことを約束する旨等の表示をするにあたっては、「家賃保証」「空室保証」等の文言に隣接する箇所に、定期的な家賃の見直しがある場合にはその旨、及び借地借家法第32条の規定により減額されることがあることを表示することが必要である。表示においては、文字の大きさのバランス、色、背景等から、オーナー等が一体として認識できるよう表示されているかに留意しなければならない(法第28条、規則第3条、ガイドライン4(3)①)。
口 特定賃貸借契約に係る賃貸経営により、確実に利益を得られるかのように誤解させて、投資意欲を不当に刺激するような表示は禁止される。特に、実際には特定賃貸借契約において利回りを保証するわけではないにもかかわらず、「利回り○%」とのみ記載し、利回りの保証がされると誤解させるような表示をしてはならない(ガイドライン4(3)①)。

②賃貸住宅の維持保全の実施方法(法第28条、規則第3条第2号)

特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全の内容、頻度、実施期間等が、誇大広告等の禁止事項となる(解釈・運用の考え方第28条関係3(2)、ガイドライン4(3)②)。
②の事項の広告表示については、次の留意事項がある。
イ 実際には実施しない維持保全の内容の表示をしてはならない」(ガイドライン4(3)②)
口 実施しない場合があるにもかかわらず、当然にそれらの内容が実施されると誤解させるような表示をしてはならない(ガイドライン4(3)②)。

③賃貸住宅の維持保全に要する費用の分担に関する事項(規則第3条第3号)

維持保全の費用を負担する者およびその費用に関する特定転貸事業者と賃貸人の負担割合が、誇大広告等の禁止事項となる(解釈・運用の考え方第28条関係3(3)、ガイドライン4(3)③)。
③の事項の広告表示については、賃貸人が支払うべき維持保全の費用について、実際のものよりも著しく低額であるかのように誤解させるような表示をしてはならない。(ガイドライン4(3)③)。

④特定賃貸借契約の解除に関する事項(法第28条、規則第3条第4号)

特定賃貸借契約の契約期間、契約の更新時期および借地借家法第28条に基づく更新拒絶等の要件などが、誇大広告等の禁止事項となる(解釈・運用の考え方第28条関係3(4)、ガイドライン4(3)④)。
④の事項の広告表示については、次の留意事項がある。
イ 契約期間中に特定転貸事業者から解約することが可能であるにも関わらず、契約期間中に解約されることはないと誤解させるような表示をしてはならない。特に、広告において、「○年間借り上げ保証」など、表示された期間に解約しないことを約束する旨の表示を行う場合は、その期間中であっても、特定転貸事業者から解約をする可能性があることや、賃貸人からの中途解約条項が定められていても、賃貸人から解約する場合には、借地借家法第28条によって、正当な事由がある場合でなければすることができないことを表示する必要がある(ガイドライン4(3)④)。
ロ 賃貸人が更新を拒絶する場合には、借地借家法第28条が適用され、賃貸人からは正当事由がなければ解約できないにもかかわらず、賃貸人から自由に更新を拒絶できると誤解させるような表示をしてはならない(ガイドライン4(3)④)。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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