賃貸住宅管理業法の登録制度：勧誘者に対する規制

2022-09-12

あなたの未来には、豊かな生活が待っています。しかし、そのためには今、一歩踏み出す勇気が必要です。今こそ、賃貸住宅のマスターリース契約について知るべき時です。しかし、注意が必要です。建設業者や不動産業者等が自らの利益のために、あなたにリスクを適切に伝えず、誤認させることがあるため、賃貸住宅管理業法で規制された勧誘者を選ぶことが大切です。そこで、サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドラインに目を通して、あなた自身の未来を守りましょう。

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ここでは、不動産投資の原点でもある、賃貸不動産管理について記述します。

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趣旨・概要
勧誘者の意味
具体例

趣旨・概要

サブリース事業におけるマスターリース契約を締結させるための営業においては、サブリース業者が賃貸住宅の建設を請け負う建設業者の土地の売買の仲介を行う不動産業者等と連携し、賃貸住宅を取得して貸人となろうとする者(以下、「賃貸人になろうとする者」という)に対する勧誘が行われている。建設業者や不動産業者等が勧誘を行うににしては、自らの利益のために、賃貸人になろうとする者にマスターリース契約を締結することによるリスクを適切に伝えず、誤認させることが多く、その結果、契約締結後にトラブルに発展する事態が生じている。とくに建設業者や不動産業者等が介在し、十分な資産を有しない者に住宅建設や不動産購入のために多額の融資を受けさせるような場合にトラブルが多い。このような勧誘行為について、規制を課すことなく放置しておくならば、サブリース業者の業務だけを規制したとしても、第三者の勧誘によってサブリース業者が規制を免れ、賃貸住宅管理業法の趣旨が全うされない。そのため、賃貸住宅管理業法では、特定転貸事業者(サブリース業者)がマスターリース契約の締結についての勧誘を行わせる者を勧誘者と位置づけ、特定転貸事業者に加え、勧誘者に対しても、誇大広告等(法第28条)および不当な勧誘等(法第29条)を禁止した。サブリース事業に対する規制では、特定転貸事業者に限らず、特定賃貸借契約の勧誘者も規制の対象となる(以上、サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン(以下、「ガイドライン」という)3(1)。

勧誘者が法第28条(誇大広告等の禁止)または法第29条(不当な勧誘等の禁止)の規定に違反した場合には、勧誘を行わせたサブリース業者自身も指示や業務停止の対象となる(ガイドライン3(2))。

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勧誘者の意味

勧誘者とは、①特定転貸事業者(サブリース業者)と特定の関係性を有し、②特定転貸事業者が特定賃貸借契約(マスターリース契約)の締結についての勧誘を行わせる者である(法第28条、解釈・運用の考え方第28条関係1)。

①特定転貸事業者との関係

勧誘者は、特定転貸事業者から明示的に委託を受けて勧誘を行う者、または、明示的に勧誘を委託されてはいないが、特定転貸事業者から勧誘を行うよう依頼をされたり、勧誘を任されたりしている者である。依頼の形式は問わず、資本関係も問わない(解釈・運用の考え方第28条関係1、ガイドライン3(2))。

・特定のサブリース業者からマスターリース契約の勧誘を行うことについて委託を受けている者

・親会社、子会社、関連会社のサブリース業者のマスターリース契約について勧誘を行う者特定のサブリース業者が顧客を勧誘する目的で作成した資料を用いてマスターリース契約の内容や条件等を説明し、契約の勧誘を行っている者・特定のサブリース業者のため勧誘を行い、勧誘の謝礼として紹介料等の利益を得ている者

・特定のサブリース業者が、自社のマスターリース契約の勧誘の際に渡すことができるよう、自社名の入った名刺の利用を認めている者

等が特定の関係性を有する者に該当する(ガイドライン3(2))。

特定の関係性を有する者であるかどうかは、客観的に判断される。勧誘者が、自分は自発的に勧誘を行っており、特定転貸事業者が勧誘を行わせている者でないと主張しても、規制の適用を免れるものではない(解釈・運用の考え方第28条関係1、ガイドライン3(2))。

複数の会社が勧誘に関与する場合、たとえば相続税対策を謳ったサブリース事業等の営業活動のために、建設会社、不動産業者、金融機関等複数の主体が建設請負や不動産売買、融資等において関連性を有しながら勧誘を行う場合があるが、このような場合にも、それぞれの主体について主体ごとに、サブリース業者と特定の関係性を有する者であるかどうかを、個別に客観的に判断することとなる(ガイドライン3(2))。

②特定賃貸借契約に向けた勧誘を行うこと

勧誘とは、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者の特定賃貸借契約を締結する意思の形成に影響を与える程度に契約締結を勧めることをいう。勧誘にあたるかどうかは、個別事案ごとに客観的に判断される(解釈・運用の考え方第28条関係1、ガイドライン3(2))。特定の特定転貸事業者との特定賃貸借契約を締結することを直接勧める場合のほか、特定の特定転貸事業者との特定賃貸借契約のメリットを強調して契約締結の意欲を高めさせるなど、客観的に見て特定賃貸借契約の相手方となろうとする者の意思の形成に影響を与えていると考えられる場合も勧誘に含まれる。「勧誘が不特定多数の者に向けられたものであっても、特定転貸事業者の特定賃貸借契約の内容や条件等を具体的に認識できるような内容を伝えるものであって、それが個別のオーナーになろうとする者の意思形成に影響を与える場合は、勧誘にあたる(ガイドライン3(2))。

契約の内容や条件等に触れずに、単に業者を紹介する行為は勧誘には該当しない(解釈・運用の考え方第28条関係1、ガイドライン3(2))。

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具体例

勧誘者となる場合の例を示すと、次のとおりである(ガイドライン3(3))。

なお、勧誘者に該当するかどうかについては、例示されているものに限らないし、また例示されているかどうかを問わず、個別事案ごとに客観的に判断される(ガイドライン3(3))。

(1)建設会社、不動産業者、金融機関等の法人やファイナンシャルプランナー、コンサルタント等の個人が、特定転貸事業者から勧誘の委託を受けて、その事業者との特定賃貸借契約の内容や条件等を前提とした資産運用の企画提案を行ったり、特定賃貸借契約を締結することを勧めたりする場合

(2)建設業者や不動産業者が、自社の親会社、子会社、関連会社の特定転貸事業者の特定賃貸借契約の内容や条件等を説明したり、特定賃貸借契約を結ぶことを勧めたりする場合

(3)建設業者が賃貸住宅のオーナーとなろうとする者に対し、その者が保有する土地や購入しようとしている土地にアパート等の賃貸住宅の建設を行う企画提案をする際に、建設請負契約を結ぶ対象となる賃貸住宅に関して、顧客を勧誘する目的で特定転貸事業者が作成した特定賃貸借契約の内容や条件等を説明する資料等を使って、賃貸事業計画を説明したり、特定賃貸借契約を結ぶことを勧めたりする場合

(4)不動産業者が賃貸住宅のオーナーとなろうとする者に対し、ワンルームマンションやアパート等の賃貸住宅やその土地等の購入を勧誘する際に、売買契約を結ぶ対象となる賃貸住宅に関して、顧客を勧誘する目的で特定転貸事業者が作成した特定賃貸借契約の内容や条件等を説明する資料等を使って、賃貸事業計画を説明したり、特定賃貸借契約を結ぶことを勧めたりする場合

(5)賃貸住宅のオーナーが賃貸住宅のオーナーとなろうとする者に対し、自己の物件について特定賃貸借契約を結んでいる特定転貸事業者等特定の特定転貸事業者から、勧誘の対価として紹介料等の金銭を受け取り、その特定転貸事業者と特定賃貸借契約を結ぶ」ことを勧めたり、特定賃貸借契約の内容や条件等を説明したりする場合

株式会社アダチに関して

当社アダチは、不動産売買、FPサービス、アンガーマネジメントの各分野で、多数のお客様から高い評価をいただいております。私たちは、お客様のニーズに合わせたサービスを提供することによって、お客様の幸福な生活をサポートすることを使命としています。

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当社は、お客様に満足いただけるサービスを提供することを最優先に考えております。お客様のご要望やご相談に、真摯にお応えし、より良い未来を共に創造していくことをお約束いたします。お気軽にお問い合わせください。

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資格：宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、日本仲人協会　マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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