離婚と不動産売却に関して

2022-09-06

ノウハウ

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本ブログでは、以下の記事
現代ビジネス
について、弊社代表の安達の所感等について記述します。

尚、本ブログでは、離婚に係る不動産売却(及び財産等分与)に関しましては、
・金銭・財産面の問題
・認知や気持ち、意識変容・行動変容の問題
を、分けて考える事にします。
弊社代表の安達は、これらの問題の両方が解決されないと、離婚に係る不動産売却が頓挫し、トラブルになり兼ねないと考えるからです。

弊社 株式会社アダチでは、東京都23区内の投資収益不動産を多数、
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弊社 株式会社アダチの不動産小口化商品に関しましては、
コチラを参照下さい。

相続、離婚、アンガーマネジメントで、お悩みの方。
東京都新宿区にお住まいの方。東京都新宿区に不動産をお持ちの方。
不動産にお悩みのある方は、是非、株式会社アダチにご相談下さい。

金銭・財産面の問題

について、弊社代表の安達が気になった記述は、以下の通りです。
「売りたくても売れない不動産」ほど厄介なものはありません。Bさんご夫妻は、ペアローンで新築した注文住宅に家族で住んだのは半年弱、程なく別居が始まりました。大手不動産会社に売却を依頼しましたが、査定金額はローン残債より1,000万円も低くい結果に呆然。」
「注文住宅は特に値下がりリスクは高いものです。一般的なデザインや部材では物足りないために特別に注文をするわけですが、自分のベストが他人のベストとは限りません。こだわった箇所が逆に余分と判断されることも多く、査定金額は大幅にダウンしてしまうのです。皮肉にも近所の新築建売住宅が、Bさんの売却希望価格より1,000万円安く売られていました。」
これは、不動産購入後の揉め事あるある、です。では何故、こんな事になってしまうのか?
それは、不動産購入時、特に居住用不動産購入時に、不動産購入者にて「出口戦略」を考慮していないからです。
出口戦略とはもともと軍事用語で、いかに損失を抑えて撤退するかの戦略のことを指しています。金融政策や経営においても、現状、特別的に用いている施策の有効な終了方法を考える際に用いられます。
投資においても近年用いられるようになっており、投下した資金を減らすことなく、なるべく多く増やして投資活動を終了するかを考える際に使用されます。
不動産投資においては、「いかに物件を高く売却するか」が出口戦略の内容となります。出口戦略の失敗は、物件の保有期間中に得た家賃収入などからによる利益(インカムゲイン)を、全て打ち消してしまうほど大きな影響を持っています。
投資収益不動産の案件では、不動産購入者が、購入検討時から「出口戦略」を検討するのは、当たり前となっています。
しかしながら、居住用不動産の案件では、真新しいモデルルームやモデルハウス、輝かんばかりのインテリアコーディネートに目を奪われ、「出口戦略」が考慮される事が、殆どありません。
購入した不動産物件に、住宅ローンが終了するまで、あるいは終生居住するなら話は別ですが、弊社代表の安達の経験では、不動産購入時の家族構成・経済状況が永続する事は、殆どありません。
家族構成・経済状況が変化した時に、お持ちの不動産を売却する話は、よくあります。
弊社代表の安達は、居住用不動産購入を希望されるお客様にも、「出口戦略」を検討するようにアドバイスしております。
購入した物件に数年もしくは数十年居住した後、売却する時に、売りやすいかどうか。
弊社 株式会社アダチでは、特に、
・「最寄り駅から徒歩*分」といった、交通の利便性(賃貸に出す時、これが超重要!)
・土地の形状、前面道路の幅
・洪水ハザードマップ等の状況、災害発生時のリスク
を考慮するよう、アドバイスします。
また、一般論になりますが、弊社 株式会社アダチのブログ
を参考にしていただければ幸いです。
査定金額がオーバーローンになってしまう場合の対応ですが、弊社 株式会社アダチでは
以下の方向を考えております
① オーバーローンにならない金額で、売りに出す。
  (そもそも、オーバーローン状態では、物件の抵当権が解除できないので、売り物になりません)
② 売りに出して、6か月以上も購入申込がなかったら、売止めにしたうえで、
  戸建賃貸に切り替えます。
  賃料収入で住宅ローン返済を進め、時間を掛けて、「オーバーローン状態」を解消します。
但し、売却希望者の個々によって事情が異なりますので、弊社 株式会社アダチのライフプランニングサービスをご検討頂けると幸いです。
ライフプランニングサービスに関するブログですが、コチラを参照下さい。
尚、現時点(令和4年9月時点)の市況ですが、強気の価格設定は可能です。但し、物件価格高騰により購入希望者の数が相当に少ないので売却までの期間は長めになりそうです。
参考) フラット35ローン申込数、2022/08時点、前年同月比半減。

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認知や気持ち、意識変容・行動変容の問題

について、弊社代表の安達が気になった記述は、以下の通りです。
「しかし、本当にGOALは購入までなのでしょうか?」
「住宅販売会社の営業マンもできる限り「夫婦合算収入」で購入できる、より高額な物件を勧めることでしょう。とにかく、住宅展示場やマンションのモデルルームは魅力で輝いています。インテリアデザイナーがコーディネイトしたダイニングテーブルに座ってしまうと「私たちも頑張っているのだから、こんな生活しても良いかも」と錯覚してしまうもの。そこで、大きく背伸びをして身の丈以上の物件に手にしてしまったが為に、離婚時に苦労する人が後を絶えないのです。」
「建物の予算を上げてしまったために、新しい家具の購入資金が足りなくなった家庭では、別の悲劇も起こります。賃貸マンションに馴染んでいた古い家具は、真新しい新居ではミスマッチ。モデルルームで描いていたイメージとは大きくかけ離れた現実に心は萎え、いつの日からか不満の方が大きくなってしまうのです。」
不動産購入後の揉め事あるある、です。では何故、こんな事になってしまうのか?
それは、不動産購入時、不動産購入者にて「購入後」の事を考慮していないからです。
居住用不動産の案件では、真新しいモデルルームやモデルハウス、輝かんばかりのインテリアコーディネートに目を奪われてしまいがちですが、これらは、売主業者によって「輝かんばかりのインテリアコーディネート」に錯覚するように作られているのです。
モデルルームやモデルハウスでは、第一印象が「映える」ように、家具や備品等が配置されます。
特に狭い間取の一戸建やマンションでは、狭さを感じさせないよう、洗濯機置場に場違いな背の高い植物の鉢植えを置いたり、特注の超小型ダイニングテーブルを配置したり、高さ165cmしかない小さなマットレスを2つ並べてから布でくるんだ「クイーンベッド」もどきを主寝室に置いたりして、居室が広く見えるよう「錯覚」させるようにしています。

なので、弊社 株式会社アダチでは、居住用物件の購入を検討されているお客様には、こういった「錯覚」をさせないよう、モデルルームやモデルハウスにて、メジャーを使用して実際に間取や天井高を図ったり、物件購入後の具体的な生活をイメージするよう、アドバイスしております。
また、家具に関しましては、モデルルームやモデルハウスの担当者から実寸(内法)の入った間取図を取り、それを大手家具店に持参。間取図記載の寸法に合う家具をチョイスしてもらい見積書を頂く事を推奨しております。

について、弊社代表の安達が気になった記述は、以下の通りです。
「ここは、夫教育が必要なところですが、忙しく働き、家事と育児・教育に時間を割いている妻にはそんな時間もありません。だから夫に、「気がつけ」「自分で考えろ」という暴言を吐く妻もいます。比較するのは、ママ友のよくできた夫。」
この記述に関しては、弊社のブログ
にも記載しましたが、家事は「手伝ってやる」ものでしょうか?
家事や子育ては「手伝う」ものと考える男性は、少なくないです。
この「手伝う」という認識に、実は、問題を孕んでいます。
「手伝う」という認識には、「手伝ってやる」という、上から目線の認識が含まれています。
「家事は本来、お前の役割だけど、私には慈悲の心があるので、手伝ってやる。感謝しろ」
といった感じでしょうか。
この認識は、男女共同参画社会の考え方とは、かなりかけ離れています。
弊社代表の安達は、家事は、「分担するもの」という認識に改める必要があると考えています。
「分担する」という認識には、「家事・子育て」という重い神輿を共に担ぐ、という認識です。
勿論、妻が夫に家事を押し付け、自分は夫よりお金を稼いでいるのだからと言って外で遊んでばかりいたりするのはNGという事になります。
ましてや、妻が怒りの感情にハイジャックされ、夫に暴言を吐いているのであれば、アンガーマネジメントの視点から、看過できないです。
妻は、暴言を吐くのではなく、「自分の仕事と家事と育児・教育で大変なので、家事と育児・教育を分担して欲しい」と、夫にお願いするのです。

また、弊社代表の安達が気になった記述は、以下の通りです。
「夢のマイホームの為に、あのモデルルームで夫婦一緒に描いた幸せな家庭は、この頃には忘れてしまい、いつしか離婚話へと至ってしまうのです。」
この記述に関して。
もし、本当に離婚するかどうか迷っているのであれば、以下のブログを参照下さい。
その上で、本当に離婚するかどうか、当事者同士、コンセンサスが取れるまで、じっくり話をしてみてください。

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離婚時における不動産売却の留意点

離婚時における不動産売却の一般的な留意点は、弊社 株式会社アダチの以下のブログを参照下さい。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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