賃貸住宅管理業法の登録制度:特定賃貸借契約・特定転貸事業者の意味

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ここでは、不動産投資の原点でもある、賃貸不動産管理について記述します。

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制度の概要

賃貸住宅経営を行うために、サブリース(転貸借)の法形式の利用が増えている。サブリースの法形式を利用する賃貸住宅経営は、サブリース事業といわれる。サブリース事業においては、サブリース業者が賃貸住宅の所有者との間で賃貸借契約を締結するのであるが、この賃貸借契約を締結するにあたっては、所有者に対する十分な説明がなされず、また、所有者がサブリース事業について十分に理解をしないままで賃貸借契約に至ることが多く、そのために多くのトラブルが発生し、社会問題になっている。
このような状況に鑑み、賃貸住宅管理業法は、特定転貸事業者(賃貸住宅の所有者等から賃貸住宅を賃借して入居者に転貸する事業を行う者、いわゆる「サブリース業者」がこれに該当する。法第2条第5項)による特定賃貸借契約(賃貸住宅の所有者等と特定転貸事業者の間の賃貸借契約、いわゆる「マスターリース契約」がこれに該当する。法第2条第4項)の締結、および、特定賃貸借契約の勧誘者の勧誘行為を規制する制度を創設した(サブリース事業に対する規制)。同法によって、特定転貸事業者および勧誘者が国土交通大臣の監督のもとに置かれ、法の定める業務の規律に違反した場合には、国土交通大臣により業務停止命令などの処分がなされる。また、あわせて、同法に基づいて、懲役や罰金などの刑罰が科されることになる。

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特定賃貸借契約(マスターリース契約)

(1)意味

特定賃貸借契約は、賃貸人と賃借人との間で締結される賃貸住宅の賃貸借契約であって、賃借人が賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営むことを目的として締結されるものである(法第2条第4項)。事業を営むとは、営利の意思を持って反復継続的に転貸することをいう。営利の意思の有無は、客観的に判断される。個人が賃借した賃貸住宅10について、一時的に第三者に転貸するような場合は、特定賃貸借契約に該当しない(解釈・運用の考え方第2条第4項関係)。
いわゆるマスターリース契約が特定賃貸借契約にあたる。特定賃貸借契約(以下、「マスターリース契約」ともいう)は、転貸借契約との関係でみれば原賃貸借契約となる。

(2)特定賃貸借契約から除外される場合

賃借人が人的関係、資本関係その他の関係において賃貸人と密接な関係を有する者である賃貸借は、特定賃貸借契約から除かれる(法第2条第4項かっこ書き)。特定賃貸借契約から除外されるのは、①から⑦までに掲げる者が賃借人となる賃貸借である(規則第2条)。

①賃貸人が個人である場合。
イ.賃貸人の親族、または、口.賃貸人またはその親族が役員である法人(規則第2条第1号)。
親族とは、6親等内の血族、配偶者および3親等内の姻族である(民法第725条。解釈・運用の考え方第2条第4項関係2(1))。
役員とは、次に掲げる者をいう(解釈・運用の考え方第2条第4項関係2(2))。
(1)株式会社においては、取締役、執行役、会計参与(会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員)及び監査役
(2)合名会社、合資会社及び合同会社においては、定款をもって業務を執行する社員がいる場合にはその社員。その他の場合には全ての社員
(3)財団法人及び社団法人においては、理事及び監事
(4)特殊法人等においては、総裁、理事長、副総裁、副理事長、専務理事、理事、監事等法令により役員として定められている者

②賃貸人が会社(会社法第2条第1号)である場合
次に掲げる会社等(会社法施行規則第2条第3項第2号に規定する会社等。以下、「関係会社」という)(規則第2条第2号)
イ.賃貸人の親会社(会社法第2条第4号)
ロ.賃貸人の子会社(会社法第2条第3号)
ハ.賃貸人の関連会社(会社計算規則第2条第3項第18号)
二.賃貸人が他の会社等の関連会社である場合におけるその他の会社等
ホ.賃貸人の親会社の子会社(その賃貸人を除く)

③賃貸人が登録投資法人(投資信託及び投資法人に関する法律第2条第13項)である場合
登録投資法人の資産運用会社(同条第21項)の関係会社(規則第2条第3号)

④賃貸人が特定目的会社(資産の流動化に関する法律第2条第3項)である場合
特定目的会社の委託を受けて特定資産の管理および処分に係る業務を行う者の関係会社(規則第2条第4号)

➄賃貸人が組合(組合の組合員の間で不動産特定共同事業法第2条第3項に規定する不動産特定共同事業契約(同項第1号に掲げる契約に限る)が締結されているものに限る)である場合
組合の業務執行者または業務執行者の関係会社(規則第2条第5号)

⑥賃貸人が特例事業者(不動産特定共同事業法第2条第9項に規定する特例事業者をいう)である場合
特例事業者の委託を受けて特例事業者が当事者である不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引に係る業務を行う不動産特定共同事業者(同条第5項)の関係会社またはその業務を行う小規模不動産特定共同事業者(同条第7項)の関係会社(規則第2条第6号)

⑦賃貸人が賃貸住宅に係る信託の受託者である場合次に掲げる者(規則第2条第7号)
イ.信託の委託者又は受益者(以下、「委託者等」という)の関係会社
口.委託者等が登録投資法人である場合における登録投資法人の資産運用会社の関係会社
ハ.委託者等が特定目的会社である場合における特定目的会社の委託を受けて特定資産の管理及び処分に係る業務を行う者の関係会社

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特定転貸事業者(サブリース業者)

特定転貸事業者は、特定賃貸借契約(法第2条第4項)に基づいて質借した賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営む者である(法第2条第5項)。事業を営むとは、営利の意思を持って反復継続的に転貸することをいう。営利の意思の有無については、客観的に判断される(解釈・運用の考え方第2条第5項関係(1))。いわゆるサブリース業者が、特定証貸事業者(以下「サブリース業者」ともいう)となる。
たとえば、社宅代行業者(転貸人)が企業(転借人)との間で賃貸借契約を締結し、企業が、転貸人から賃借した家屋等にその従業員等を入居させるという形式がとられている借上社宅についてみると、社宅代行業者は営利の意思を持って反復継続的に転貸しているから、特定転貸事業者に該当する。仮に社宅代行業者が家屋等の所有者(賃貸人)に支払う家賃と企業から支払われる家賃が同額であっても、社宅代行業者は企業から手数料等何らかの名目で収益を得ることが一般的だから、営利の意思は否定されない(解釈・運用の考え方第2条第5項関係(2))。
これに対し、社宅代行業者から社宅を借り受ける企業については、社内規定等に基づき従業員等に利用させることが一般的だから、転貸する事業を営む者にはあたらず、特定転貸事業者にはあたらない。仮に企業と従業員等との間で賃貸借契約が締結されていても、従業員等から相場よりも低廉な金額を利用料として徴収している場合には、従業員等への転貸により利益を上げることを目的とするものではなく、「転貸する事業を営む者」には該当せず、特定転貸事業者には該当しないものとされている(解釈・運用の考え方第2条第5項関係(2))。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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