相続した不動産を売却する流れとは？不動産売却にかかる税金や注意点も解説

相続した不動産を売却するまでには、さまざまな手続きが必要です。
スムーズに進めるためには、事前に全体の流れや手続きの内容を把握しておくと良いでしょう。
そこで今回は、相続した不動産を売却するまでの流れと手続きについてご説明します。
不動産売却時に発生する税金や、注意点もご説明しますので、東京都新宿区にある不動産を将来相続する予定の方はぜひご参考にしてください。

相続した不動産に必要な手続きと不動産売却までの流れ

相続した不動産を売却したいと思っても、すぐに売却の手続きに入れるわけではありません。
相続発生から不動産売却までの流れと、手続きの内容を確認しておきましょう。

相続発生から不動産売却の準備が完了するまでの流れ

相続が発生してから不動産売却ができるようになるまでは、以下のような流れで進めます。

• 死亡届を提出する（被相続人が亡くなってから7日以内）
• 遺言書の有無を確認する
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得して、相続人を確定する
• 相続財産を調べる
• 必要に応じて遺産分割協議をおこなう
• 相続税の申告と納税をする（被相続人が亡くなったことを知った翌日から10か月以内）
• 相続登記の手続きをする

不動産を売却できるのは名義人だけなので、相続登記をおこない、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する必要があります。
そのためには、相続人や相続財産をすべて調べて、だれが不動産を相続するのか決めなくてはなりません。
相続財産の分割方法には「遺言書に従う」「法定相続分で分ける」「遺産分割協議で決める」の3つがあります。
遺言書がある場合は基本的にその内容に従い、ない場合は他の2つの方法を選択します。
民法で定められている相続割合である法定相続分以外で分けたい場合は、相続人全員で相続財産の分け方を話し合って決める「遺産分割協議」をおこないましょう。
遺産分割協議を選択した場合は、話し合いがまとまったら遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書はさまざまな手続きに必要な書類で、相続登記の手続きにも使うので、大切に保管しておきましょう。

不動産売却の流れと媒介契約

相続登記が完了したら、以下の流れで不動産売却を進めることができます。

• 不動産の査定を受ける
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 売却活動を開始する
• 買主と売買契約を結ぶ
• 決済を終えたら物件を引き渡す

このなかで、「媒介契約」は聞き慣れない言葉かもしれません。
媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼して買主を探すときに結ぶ契約のことです。
「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
売却する不動産によっておすすめの媒介契約は変わるので、早期売却のためには適した契約を選ぶことが大切です。

相続手続きの必要書類

相続手続きには、以下のように多くの書類が必要です。

• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡時まで）
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本、印鑑証明書、住民票の写し
• 遺言書もしくは遺産分割協議書

また、相続登記の手続きをする際は、「不動産の登記事項証明書」や「固定資産評価証明書」などの書類も必要です。
取得に時間がかかる書類もあるので、計画的に集めましょう。

相続した物件を不動産売却する際にかかる税金の種類

相続した不動産を売却するときは、税金の支払いに備える必要があります。
不動産売却にかかる税金は、主に以下の3種類です。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税

印紙税は不動産の売買契約書を作成する際にかかる税金で、登録免許税は不動産の登記手続きにかかる税金です。
そして譲渡所得税は、不動産売却によって得た利益に課税される税金です。
譲渡所得税は高額になることもある税金なので、算出方法を理解しておきましょう。
譲渡所得税は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
譲渡所得とは不動産売却によって得た利益のことで、以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）
譲渡価格には不動産の売却価格、取得費には不動産購入の際にかかった費用、譲渡費用には不動産売却にかかった費用を入れます。
それぞれの金額を当てはめて譲渡所得を計算したら、税率をかけると譲渡所得税がわかります。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって以下のように変わることを覚えておきましょう。

• 所有期間が5年以内の場合…短期譲渡所得（税率39.63％）
• 所有期間が5年を超えている場合…長期譲渡所得（税率20.315％）

所有期間を数える際の注意点は、売却日までではなく、売却した年の1月1日までの期間を数えることです。
相続した不動産の場合は、被相続人が不動産を取得した日から数えましょう。
そして上記の計算をした結果、譲渡所得税がかかることがわかったら、適用できる特例を探してみましょう。
譲渡所得税にはさまざまな特例制度があり、適用すると節税につながります。
たとえば、相続した不動産の場合は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を適用すると、譲渡所得の金額から最高で3,000万円まで控除できます。
このように、大きく節税できる可能性もあるので、適用要件に当てはまる特例があるかどうかを確認してみましょう。
なお、不動産売却では税金だけではなく費用も発生します。
たとえば、不動産会社の仲介によって売買契約が成立した場合は仲介手数料が発生するので、費用の支払いにも備えておきましょう。

相続した物件を不動産売却する際に留意するべき注意点

相続した不動産を売却する際は、注意点を覚えておきましょう。
とくに気に留めておきたい注意点を3つ、ご説明します。

注意点①相続登記を忘れずにおこなうこと

先述したように、被相続人の名義のままだと不動産売却ができません。
不動産売却の前に、相続登記を忘れずにおこないましょう。
なお、相続登記は2024年4月1日より義務化されます。
そのため、すぐに売却する予定がなくても、相続登記の手続きは早めにしておきましょう。

注意点➁遺産分割についてしっかりと話し合うこと

複数の相続人がいる場合は、遺産分割についてしっかりと話し合っておかないと、あとからトラブルになる可能性があります。
とくに、不動産は分けにくいものなので、相続財産に不動産がある場合は注意が必要です。
不動産を遺産分割する方法には、以下の4種類があります。

• 分けずに相続人全員で共有する方法
• 不動産を物理的に分ける「現物分割」
• 不動産を受け継ぐ相続人が代償金を支払う「代償分割」
• 不動産を売却して得た現金を分ける「換価分割」

これらのうち、分けやすくておすすめの方法は換価分割ですが、売却に反対する相続人がいるかもしれません。
あとからトラブルにならないように、相続人全員の同意をきちんと得てから不動産売却を進めましょう。

注意点➂契約不適合責任に気を付けること

契約不適合責任とは、売却した不動産の品質が契約した内容と異なる場合に、売主が負う責任のことです。
相続した不動産の場合、売主が不動産の状態をきちんと把握できていないことが多く、契約不適合責任を問われる心配があります。
不動産に不具合があっても、契約書に記載して買主の了承を得ていれば、契約不適合責任を問われることはありません。
ですから、住宅診断であるホームインスペクションを実施するなど、売却前に念入りな調査をしておきましょう。

まとめ

相続した不動産には、売却前におこなうべき手続きがあります。
複数の相続人がいる場合は、トラブルを防ぐために、全員の承諾を得てから不動産売却を進めましょう。
私たち「株式会社アダチ」は、東京都新宿区にある不動産の売却をサポートしております。
査定のご依頼はもちろん、売却に関するご相談も随時承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。