不動産仲介トラブル事例25:その他のトラブル事例(心理的瑕疵)

本ブログでは、不動産業者向「ヒヤリハット!不動産仲介トラブル事例集」
記載の事例について記述します。

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仲介会社が、売買契約締結後に知った心理的瑕疵について

概要

仲介会社が土地売買の媒介をしたところ、売買契約から3か月後、決済日の1週間前になって、他の業者から、この土地にあった解体前建物内で、数年前に所有者の家族が自死したという事実を聞かされました。仲介会社が調査したところ、事実であることが判明しました。
売主(宅建業者)に対し、事故物件であることを告知しなかった理由を確認したところ、この土地は、何度か転売されており、以前の建物内で自死があった事実については、知らなかったとの主張でした。
仲介会社は、事件や事故等があった心理的瑕疵のある物件の場合、重要な事項として、契約前に買主に説明することについて認識していましたが、事実を知ったのが契約後であり、売主も承知していなかったことで、建物は取り壊され、発生から期間も経過していたため、買主には知らせることなく、取引を進めました。
ところが、引渡し後、買主がこの事実を知ることとなり、当社に対し、契約前にこの事実を知っていたのであれば購入しなかったと、契約の解除を申し入れてきました。

対策

仲介会社は、売買契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす事実について、契約後に判明した場合にも説明する義務があり、売主(宅建業者)も同様に説明義務があります。事実を知りながら説明しなかったときは、売主及び仲介会社には、説明義務違反として損害賠償責任を負うこととなります。
過去に自死のあった物件は、心理的瑕疵物件として、一般的には購入をためらう理由となり、買主は、事前にその事実を知っていれば、購入を断念するか、購入はするが価格等の条件交渉を求める可能性が高いといえます。
この事例のように、自死が行われた建物が取り壊され、更地となった場合、土地と建物が法律的には別個の不動産であっても、その土地上で不幸なことがあった事実は変わらないため、建物がなくなれば土地の瑕疵が払拭されるわけではないことに注意すべきです。
瑕疵担保責任*は無過失責任であり、売買契約において売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、買主は売主に対して、契約の解除又は損害賠償の請求をすることが可能であり、売主が知っていて告げなかったときは、不法行為として損害賠償責任が生じます。
買主が、売主に対して瑕疵担保責任を追及することは、代金決済後でも可能ですが、買主にとっては、決済前に告げられるのと決済後に告げられるのとでは、仲介会社や売主に対して、代金を含む条件交渉の機会や締結した売買契約の解除等の法的措置を講じるか否かの判断にも影響するなど大きな違いがあります。
仲介会社及び売主は、事実を認識するに至った以上、代金決済や引き渡し手続きが完了する前に、速やかに買主に説明すべき義務があることに留意すべきです。

※2020年4月1日に施行された改正民法において、「瑕疵担保責任」に替わり、「契約不適合責任」の規定が設けられました。本事例は、民法改正前のものですが、トラブルの発生原因が物件の瑕疵によるもので、隠れた瑕疵により契約の目的を達することができない点については、契約不適合責任においても同様に判断される可能性が高く、今後の取引においても参考になると思われることから、「その他の事例」として採用しています。

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お客様へのお願い

最近、仲介手数料の大幅値引き依頼をされるお客様が散見されます。
上記のように、物件調査を基本に忠実に行なうには、不動産業者側にて相当な手間とコストが必要になります。
お客様にて仲介手数料の過大な値引き依頼をされると、物件調査のコストが捻出できず、物件調査の品質に影響が出てしまいます
お客様にはこの点を斟酌して頂いた上で、適正な仲介手数料をお支払い頂けると幸いです。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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