賃貸住宅管理業法の登録制度:業務(前編)

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ここでは、不動産投資の原点でもある、賃貸不動産管理について記述します。

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業務処理の原則(第10条)

賃貸住宅管理業者は、信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならない(「業務処理の原則」法第10条)。

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名義貸しの禁止(第11条)

賃貸住宅管理業者は、自己の名義をもって、他人に賃貸住宅管理業を営ませてはならない(「名義貸しの禁止」法第11条)。
名義貸しの禁止に違反して、他人に賃貸住宅管理業を営ませたときには、1年以下の懲役もしくは100万円以下の罰金に処せられ、またはこれらが併科される(法第41条第3号)。

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業務管理者の選任(第12条)

賃貸住宅管理業者は、営業所または事務所ごとに、1人以上の業務管理者を選任して、営業所または事務所における業務に関し、管理受託契約(管理業務の委託を受けることを内容とする契約)の内容の明確性、管理業務として行う賃貸住宅の維持保全の実施方法の妥当性その他の賃貸住宅の入居者の居住の安定および賃貸住宅の賃貸に係る事業の円滑な実施を確保するため必要な国土交通省令で定める事項についての管理および監督に関する事務を行わせなければならない(「業務管理者の選任義務」法第12条第1項)。
業務管理者は、他の営業所または事務所の業務管理者となることができない(「営業所間の兼任の禁止」法第12条第3項)。
業務管理者は、登録拒否事由(「欠格事由」法第6条第1項第1号から7号まで)のいずれにも該当しない者で、賃貸住宅管理業者の営業所または事務所における業務に関し第1項に規定する事務を行うのに西お知識および能力を有する者として賃貸住宅管理業に関する一定の全務の経験その他の国土交通省令で定める要件を備えるものでなければならない(法第12条第4項)。
業務管理者を選任する義務(法第12条第1項)に違反して、業務管理を選任しなかったとき、または、業務管理者を欠いた場合の契約締結の禁止(法第12条第2項)に違反して営業所または事務所において管理委託契約を締結したときには、違反行為をした者は、30万円以下の罰金に処せられる(法第44条第2号・第3号)。

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重要事項説明(第13条)

賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結しようとするときは、管理業務を委託しようとする賃貸住宅の賃貸人に対し、管理受託契約を締結するまでに、管理受託契約の内容およびその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるものについて、書面を交付して説明しなければならない(法第13条第1項かっこ書き)。
賃貸住宅管理業者である者その他の管理業務に係る専門的知識および経験を有すると認められる者として国土交通省令で定めるものが管理業務を委託しようとする賃貸住宅の賃貸人である場合には、重要事項説明を行わなくてもよい(法第13条第1項かっこ書き)。
賃貸住宅管理業者は、書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、管理業務を委託しようとする賃貸住宅の賃貸人の承諾を得て、書面に記載すべき事項を電磁的方法(電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって国土交通省令で定めるものをいう。第30条第2項において同じ)により提供することができる。この場合において、賃貸住宅管理業者は、書面を交付したものとみなされる(法第13条第2項)。

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管理受託契約の締結時の書面の交付(第14条)

賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結したときは、管理業務を委託する賃貸住宅の賃貸人(委託者)に対し、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない(法第14条第1項)。
一 管理業務の対象となる賃貸住宅
二 管理業務の実施方法
三 契約期間に関する事項
四 報酬に関する事項
五 契約の更新又は解除に関する定めがあるときは、その内容
六 その他国土交通省令で定める事項
賃貸住宅管理業者は、書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、管理業務を委託しようとする賃貸住宅の賃貸人の承諾を得て、書面に記載すべき事項を電磁的方法(電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって国土交通省令で定めるものをいう。第30条第2項において同じ)により提供することができる。この場合において、賃貸住宅管理業者は、書面を交付したものとみなされる(法第14条第2項・第13条第2項)。法第14条第1項の規定に違反して、書面を交付せず、もしくは同項に規定する事項を記載しない書面もしくは虚偽の記載のある書面を交付したとき、または同条第2項において準用する法第13条第2項に規定する方法により提供する場合において、同項に規定する事項を欠いた提供もしくは虚偽の事項の提供をしたときには、違反行為をした者は、30万円以下の罰金に処せられる(法第44条第4号)。

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管理業務の再委託の禁止(第15条)

賃貸住宅管理業者は、委託者から委託を受けた管理業務の全部を他の者に対し、再委託してはならない(法第15条)。

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分別管理(第16条)

賃貸住宅管理業者は、管理受託契約に基づく管理業務(法第2条第2項第2号)において受領する家賃、敷金、共益費その他の金銭を、整然と管理する方法として国土交通省令で定める方法により、自己の固有財産及び他の管理受託契約に基づく管理業務において受領する家賃、敷金、共益費その他の金銭と分別して管理しなければならない(法第16条)。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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