不動産仲介トラブル事例22:その他のトラブル事例(災害リスク)

本ブログでは、不動産業者向「ヒヤリハット!不動産仲介トラブル事例集」
記載の事例について記述します。

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10年以上前に分譲した建売住宅で、大震災により不同沈下が発生

概要

不動産会社(宅建業者)が10年以上前に埋立地で分譲した数十棟の建売住宅で、大震災による建物の不同沈下の被害が発生しました。
売買契約書には、瑕疵担保責任の免責条項として、「天災地変による場合には、売主は瑕疵担保責任を負わない。」と定めていましたが、買主から「建物が傾いたのは、土地の瑕疵ではないか。」と損害賠償を求めてきました。

対策

この事例では、引渡し後10年を経過し、売買契約上、瑕疵担保責任の期間を2年間と定めていたことから、宅建業法上も品確法上も、その瑕疵担保責任の期間が満了していたため、売主である不動産会社が、損害賠償責任を取ることとはなりませんでした。
その点については、平成13年の最高裁判例により、「瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権は、物件の引渡し後10年で消滅時効にかかる。」と判示したことで、一定の結論が出ている問題です。
しかし、消滅時効の問題は別として、この事例における「天災地変による場合には、売主は瑕疵担保責任を負わない」という契約条項自体が有効かどうかについては、一律には判断することはできません。
天災地変によって生じた現象について、その物件の瑕疵が原因で発生した現象もすべて免責されるというのは、宅建業法第40条により無効となります。
一方、純粋な意味での天災地変、すなわち不可抗力による現象で起きたことについて免責されるというのであれば、これは瑕疵が原因で生じた現象ではないのですから有効となります。契約文言の有効かどうかが重要なことではなく、具体的に発生した現象・事象がたとえ天災地変時に生じたことであっても、物件の瑕疵が原因で生じたものかどうかが重要な点だということです。
この事例のように、土地が埋立地であり、その埋立地特有の問題(地盤沈下や液状化=これが「隠れた瑕疵」であると認定された場合)が原因で、建物が不同沈下したり、毀損した場合には、仮に地震がその引き金になったとしても、売主はその責任を免れることはできません。
その認定については、かなり困難が想定されますが、そのような場合にも売主が責任を負わないとする特約は、宅建業法上も品確法上も無効となりますから注意が必要です。

※2020年4月1日に施行された改正民法において、「瑕疵担保責任」に替わり、「契約不適合責任」の規定が設けられました。本事例は、民法改正前のものですが、トラブルの発生原因が物件の瑕疵によるもので、隠れた瑕疵により契約の目的を達することができない点については、契約不適合責任においても同様に判断される可能性が高く、今後の取引においても参考になると思われることから、「その他の事例」として採用しています。

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お客様へのお願い

最近、仲介手数料の大幅値引き依頼をされるお客様が散見されます。
上記のように、物件調査を基本に忠実に行なうには、不動産業者側にて相当な手間とコストが必要になります。
お客様にて仲介手数料の過大な値引き依頼をされると、物件調査のコストが捻出できず、物件調査の品質に影響が出てしまいます
お客様にはこの点を斟酌して頂いた上で、適正な仲介手数料をお支払い頂けると幸いです。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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