不動産仲介トラブル事例21：液状化危険度の高い地域に立地

2022-08-22

恐怖と無知が引き起こす、隠された危険性。あなたが住む地域も、いつ災害が襲ってくるか分からない。しかし、今ここで知ることができる、あなたの家の命運を握る重大な情報がある。

本ブログでは、不動産業者向「ヒヤリハット!不動産仲介トラブル事例集」

記載の事例について記述します。

トラブルの要点：

購入した既存住宅の立地が「液状化危険度マップ」のエリア内ではないかと買主からクレームが発生。

株式会社アダチは、不動産仲介におけるトラブル事例をカテゴリーとしたブログを公開しています。このブログには、不動産仲介トラブル解決方法や契約書の注意点、不動産売買のトラブル事例、不動産鑑定士の必要性、弁護士に相談するタイミングなど、役立つ情報が盛り込まれています。特に、不動産売買におけるトラブルが増加傾向にある現代社会において、契約書の注意点や不動産鑑定士の必要性に関する情報は非常に役立ちます。また、トラブルが発生した場合には、弁護士に相談するタイミングや、どのような点に注意して弁護士を選ぶべきかについても解説されています。株式会社アダチのブログは、不動産仲介に関するトラブルを未然に防ぐための情報提供に役立ちます。

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トラブル発生の概要

買主Yは、仲介会社Aの媒介により、売主Xから既存住宅を購入しました。引っ越してからしばらくして、親しくなった近隣の住民との間で地震災害などの話題が出た際に、「このあたりも液状化が心配ですね」と言われ、「液状化危険度マップ」の存在を知らされました。買主Yは気になって市役所に行き、備えられていたマップを自ら確認しました。すると、自宅の位置が、地震発生時に液状化の危険性が高い地域にあることが判明しました。買主Yは、「契約時には液状化のことは何も聞いていない。「液状化危険度マップ」の存在も説明されなかったのは問題ではないか。」と仲介会社Aにクレームを申し立ててきました。

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トラブルの原因

仲介会社Aの担当者Bは、「液状化危険度マップ」の存在を認識しており、役所調査において、対象土地の立地場所を確認したのですが、250m四方単位で線引きされたメッシュで区分された液状化想定の地域内にありました。

また、「液状化危険度マップ」については、行政庁等から重要事項として説明を必要とする旨の通達や指導がなかったこともあり、あえて同マップに関する説明を加えていませんでした。

確かに、「液状化危険度マップ」に関する説明は、宅建業法上の重要事項説明の対象として明記されてはいませんが、液状化に関する問題は地盤の土質性状に関わる事項であり、買主にとって、建物の安全性の観点からは重要な事項であるといえます。

この取引において、媒介契約を締結した仲介会社Aとしては、善管注意義務をもって取引にあたる必要があり、液状化想定の地域に立地している事実を認識していたわけですから、買主Yに重大な不利益をもたらす可能性があり、契約締結の可否の判断に影響を及ぼす事項として、その事実を説明すべきであったといえます。

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トラブル対応および再発防止対策

トラブルの解決に当たっては、担当者Bの上長から「液状化危険度マップ」の説明が不足していたことを謝罪した上で、「このマップは、南関東地震(震度6強)が発生した際、液状化の危険性が極めて高いとされているものの、250m四方をメッシュに線引きして示したもので、この土地は、危険度が高い地域に立地しています。ただし、メッシュ内のすべての土地が本来の地盤の強度を反映しているわけではありません。また、このマップに注意事項として記載されているとおり、権利及び義務に関わる事項の資料とすることはできないとされています。」と説明しました。

しかし、買主Yとしては、契約時にこのマップの存在を事前に説明しなかったことへの不信感が強かったことから、最終的には、買主の手数料の一部を減額することで納得していただくことになりました。

「液状化危険度マップ」の有無、内容等について調査説明義務があるとまでは言えません。しかし、仲介会社としては、取引物件について危険度マップ等で危険性等が示されていたときには、客観的正確性には限界があると断ったうえで、公表されている情報について、トラブルの未然防止のために、買主に説明しておくことが必要です。

購入の意思決定にかかわる情報を正しく伝えることは、重要事項説明事項であるかどうかにかかわらず、仲介業者として重要な責務であり、買主の不安材料を取り除くことが無用なクレームを防止することにつながります。

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トラブル防止のポイント

購入判断に影響を及ぼす事項については、可能性を含めもれなく説明することが重要です。

「あとから知った」は、無用な不信感を招きます。不利益な情報ほど事前に説明することが大切です。

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お客様へのお願い

最近、仲介手数料の大幅値引き依頼をされるお客様が散見されます。

上記のように、「再発防止対策」「トラブル防止のポイント」に沿って、物件調査を基本に忠実に行なうには、不動産業者側にて相当な手間とコストが必要になります。

お客様にて仲介手数料の過大な値引き依頼をされると、物件調査のコストが捻出できず、物件調査の品質に影響が出てしまいます。

お客様にはこの点を斟酌して頂いた上で、適正な仲介手数料をお支払い頂けると幸いです。

ただし、適正な手数料をお支払いいただけない場合でも、不動産の購入は大変魅力的であり、慎重な物件選びによって、ご自身のライフスタイルや将来のビジョンに合った理想の住まいを手に入れることができます。

不動産の購入は、一生に一度の大きな買い物です。そのため、慎重な判断が必要であり、信頼できる不動産業者との取引が不可欠です。私たちは、物件調査に最大限の労力を注ぎ、お客様のニーズやご要望に合わせた物件選びをサポートいたします。また、購入後もアフターサポートを充実させ、お客様が安心して暮らせるように全力でサポートいたします。

不動産の購入は、将来にわたっての投資でもあります。良質な物件を手に入れることで、将来的な資産価値の向上や安定したキャッシュフローの確保が期待できます。私たちは、お客様の将来にわたる安心と幸福のために、最高品質の不動産取引を提供いたします。

今回の仲介手数料に関しては、お客様にもご負担をおかけすることになり申し訳ありません。しかし、私たちは常にお客様の利益を最優先に考え、お客様にとって最適な取引を実現するために全力を尽くします。どうぞ安心してお任せください。

最後に、私たちの豊富な知識と経験を活かして、お客様にとって最高の不動産取引を実現することをお約束いたします。お客様のご要望に応えることができるよう、一人ひとりに丁寧な対応を心がけ、お客様が希望する暮らしを実現するお手伝いをいたします。ぜひ、私たちにお任せください。

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部署：本店

資格：宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、日本仲人協会　マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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