賃貸住宅管理業法の登録制度:賃貸住宅・管理業務・賃貸住宅管理業等の意味

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ここでは、不動産投資の原点でもある、賃貸不動産管理について記述します。

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賃貸住宅

賃貸住宅の意味

この法律において、「賃貸住宅」とは、賃貸の用に供する住宅である(法第2条第1項本文)。人の居住の用に供する家屋または家屋の部分(以下、家屋と家屋の部分をあわせて、「家屋等」という)であって、賃貸借契約を締結して賃借することを目的としたものが賃貸住宅となる(法第2条本文かっこ書き)。家屋とは、アパート一棟や10戸建て住宅など一棟の全体、家屋の部分とは、マンションの一室などの家屋の一部をいう(賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方(以下、「解釈・運用の考え方」という)第2条第1項関係1(2))。
人の居住の用に供するものではないものは住宅にはあたらず、事業の用に供されるオフィスや倉庫等は賃貸住宅ではない(解釈・運用の考え方第2条第1項関係1(1))。
賃貸人と賃借人(入居者)との間で賃貸借契約が締結されておらず、賃借人(入居者)の募集中である家屋等や募集前の家屋等も、賃貸借契約の締結が予定される場合は、賃貸住宅に該当する。家屋等が20建築中でも、竣工後に賃借人を募集する予定であり、居住の用に供することが明らかな場合は、賃貸住宅に該当する(解釈・運用の考え方第2条第1項関係1(3))。
賃貸住宅への該当性について、国土交通省は、『一棟の家屋について、一部が事務所として事業の用に供され、一部が住宅として居住の用に供されている等のように複数の用に供されている場合、当該家屋のうち、賃貸借契約が締結され居住の用に供されている住宅については、賃貸住宅に該当する。一方、マンションのように通常居住の用に供される一棟の家屋の一室について賃貸借契約を締結し、事務所としてのみ賃借されている場合、その一室は賃貸住宅に該当しない。』と30説明している(解釈・運用の考え方第2条第1項関係1(3))。

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賃貸住宅から除外されるもの

住宅であっても、人の生活の本拠として使用する目的以外の目的の
ために使用されているものは、賃貸住宅から除外される(法第2条第1項ただし書き)。賃貸住宅から除外されるのは、以下の1から3までのいずれかに該当するものである(賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則(令和2年10月16日国土交通省令第83号)(以下、「規則」という)第1条)。
①旅館業法第3条第1項の規定による許可に係る施設である住宅(規則第1条第1号)
②国家戦略特別区域法第13条第1項の規定による認定に係る施設である住宅(いわゆる特区民泊)のうち、認定事業(同条第5項に規定する認定事業をいう)の用に供されているもの(規則第1条第2号)
③住宅宿泊事業法第3条第1項の規定による届出に係る住宅(いわゆる民泊法による民泊)のうち、住宅宿泊事業(同法第2条第3項に規定する住宅宿泊事業をいう)の用に供されているもの
(規則第1条第3号)
①に関しては、いわゆるウィークリーマンションは賃貸住宅かどうかが問題になるが、旅館業法第3条第1項の規定による許可を受け、旅館業として宿泊料を受けて人を宿泊させている場合、賃貸住宅に該当しない。一方、利用者の滞在期間が長期に及ぶなど生活の本拠として使用されることが予定されている、施設の衛生上の維持管理責任が利用者にあるなど、ウィークリーマンションが旅館業法に基づく営業を行っていない場合には、賃貸住宅に該当する(解釈・運用の考え方第2条第1項関係2(2))。
②および③の住宅に関しては、現に人が宿泊しているまたは現に宿泊の予約や募集が行われている状態等の場合には、賃貸住宅から除外される。これらの事業の用に供されていない場合には、賃貸住宅に該当する(解釈・運用の考え方第2条第1項関係2(1))。

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管理業務・賃貸住宅管理業

この法律において、「管理業務」とは、賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて行う業務であって、(1)または(2)にあたるものである。

(1)委託に係る賃貸住宅の維持保全(住宅の居室及びその他の部分について、点検、清掃その他の維持を行い、及び必要な修繕を行うこと)を行う業務(法第2条第2項第1号)
国土交通省は、賃貸住宅の維持保全については、『「賃貸住宅の維持保全」とは、居室及び居室の使用と密接な関係にある住宅のその他の部分である、玄関・通路・階段等の共用部分、居室内外の電気設備・水道設備、エレベーター等の設備等について、点検・清掃等の維持を行い、これら点検等の結果を踏まえた必要な修繕を一貫して行うことをいう。例えば、定期清掃業者、警備業者、リフォーム工事業者等
が、維持又は修繕の「いずれか一方のみ」を行う場合や、エレベーターの保寸点検・修繕を行う事業者等が、賃貸住宅の「部分のみ」について維持から修繕までを一貫して行う場合、入居者からの苦情対応のみを行い維持及び修繕(維持・修繕業者への発注等を含む。)を行っていない場合は、賃貸住宅の維持保全には該当しない。』と説明している(解釈・運用の考え方第2条第2項関係)。
維持保全を行う業務には賃貸住宅の賃貸人のために維持保全に係る契約の締結の媒介、取次ぎまたは代理を行う業務を含む(同号かっこ書き)。

(2)賃貸住宅に係る家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務(前号に掲げる業務と併せて行うものに限る)(法第2条第2項第2号)

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賃貸住宅管理業者

この法律において、「賃貸住宅管理業者」とは、登録(法第3条第1項)を受けて上記(1)または(2)の管理業務を営む者である。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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