不動産仲介トラブル事例19:その他のトラブル事例(境界・擁壁)

本ブログでは、不動産業者向「ヒヤリハット!不動産仲介トラブル事例集」
記載の事例について記述します。

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契約後、境界明示の際に、隣地所有のコンクリート塀の越境が判明

概要

仲介会社は、既存の確定測量図をもとに、200㎡の土地を実測売買により媒介しましたが、買主への境界明示の段階の際に、隣地のコンクリート塀の半分が本件の土地側に越境していることが判明したことから、買主は、仲介会社と売主(宅建業者)に対して、損害賠償もしくは、コンクリート塀を隣地に移設(移動)するよう求めてきました。
越境の原因を確認したところ、このコンクリート塀が隣地の所有者の所有物であることについて、売主(宅建業者)が土地を取得した際の売買契約書に、隣地の所有者が家を建てた際に全額自分の費用で境界線上に建てたことが明記されていたにもかかわらず、すでに確定測量がなされた土地の現状有姿売買であったことから、境界の問題を安易に考え、特に塀の越境について注意もせず、越境の事実を売主側の仲介会社に伝えていなかったという初歩的なミスであることが分かりました。

対策

この事例の場合、売主(宅建業者)と仲介会社には、重要事項説明義務違反(注意義務違反)があります。不動産取引のプロとして、高度の注意義務が課せられており、この事例のような確定測量図による実測売買の場合には、そのコンクリート塀のどの部分に境界標(界標)があるのかを、その実測図と現地で確認し、それを契約の前に買主に説明しておく必要がありました。しかし、売主(業者)も仲介会社も、そのことに何ら注意もせずに、漫然と売買契約を締結し、結果として買主に不測の損害を与えることになったわけですから、買主の被った損害を賠償する義務があります。
なお、売買契約において、売主は買主に対し、無瑕疵・無負担の所有権を移転することになっており、売主に契約違反があったときは、買主が売買契約を解除したうえで、売主は買主に対し、違約金(売買代金の20%相当額)を支払う旨の約定がありました。
この事例では、土地の面積200㎡に対し、コンクリート塀の越境部分の面積は、概ね1~2㎡程度であったことから、買主が契約締結に際して、境界あるいは境界上の構築物に関心を示していたというような特別な事情がない限り、その越境部分があるために買主が契約の目的を達することができないというまではいえず、買主からの契約解除までは認められないと思われます。しかし、違約金を支払うまでには至らないまでも、損害賠償請求については、最大で越境部分の面積に相当する売買代金額相当を負担する必要があると考えられます。
この事例における売主(業者)の責任と仲介会社の責任は、不真正連帯債務の関係になるので、買主に対し、それぞれがその損害の全額について賠償義務を負うことになります。

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売主の境界明示義務の履行における、仲介会社の責任について

概要

仲介会社が既存戸建の媒介を行い、決済前に、売主が買主に境界明示をしようとしたところ、事前の境界確認を行っていなかったことから、境界標を確認することができず、境界を確定することができませんでした。
そのため、決済日を延期するトラブルとなってしまいました。

対策

仲介会社には、売主が所定の期日までに買主に対し境界の明示ができるよう、売買契約を締結する前に、境界(界標)についての調査をする必要があります。
このトラブルの原因は、仲介会社として、売買契約を締結する前に、十分な境界確認を怠っていたことにあります。
契約前の確認において、明示することができないような事実が発見された場合は、境界確定に必要なアドバイスをし、それでも是正できない場合には、売買契約の予定日を延期するか、中止するなどして、トラブルを未然に防止する媒介契約上の義務があります。
この事例は、実測売買取引であったことから、境界確定なしに確定測量図が作成できないため、このままでは、売主の債務不履行になる可能性が高く、仲介会社としては、その結果に対し、責任を負わざるを得ないといえます。
土地の買主にとって、その土地の境界がどうなっているかは、重大な関心事であって、取引における必須事項です。境界明示は売主に任せればよい、というものではありません。
境界明示に関して、事前に隣地所有者との間で確認を取らず、契約書に売主の義務として、「隣地所有者の立会いの下に境界を明示する」とか、「隣地所有者の立会い印を押捺した測量図を交付する」との約定をすることが、しばしば紛争の原因となります。
事前確認を怠ったことから、隣地所有者が立ち会いを拒否した場合には、約定を実現できず、債務不履行となる可能性が高く、隣地所有者の承諾を事前に取ることは、不動産取引における必須事項といえます。

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お客様へのお願い

最近、仲介手数料の大幅値引き依頼をされるお客様が散見されます。
上記のように、物件調査を基本に忠実に行なうには、不動産業者側にて相当な手間とコストが必要になります。
お客様にて仲介手数料の過大な値引き依頼をされると、物件調査のコストが捻出できず、物件調査の品質に影響が出てしまいます
お客様にはこの点を斟酌して頂いた上で、適正な仲介手数料をお支払い頂けると幸いです。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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