賃貸住宅管理業法：法律制定の背景

2022-08-08

今、あなたが住む家は、あなたの人生の中で最も大切な場所です。しかし、時代は変わり、多くの人が賃貸住宅に移り住むようになりました。そこで、あなたが大切にする家の安心・安全を守るため、新たな法律が制定されました。その内容とは――。

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ここでは、不動産投資の原点でもある、賃貸不動産管理について記述します。

人の住まいのあり方は、時代とともに変わっていく。近年では、多くの人が賃貸住宅に居住するようになった。賃貸住宅において安心安全で豊かな住環境が形成されるには、住宅の管理が適正に行われなければならない。そこで、2020(令和2)年6月、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」(以下、「賃貸住宅管理業法」という)が制定された(同年6月12日成立、19日公布。同法中、サブリース事業に対する規制に関する部分は同年12月15日施行。そのほかは2021(令和3)年6月18日までに(公布から1年以内)に施行される)。

賃貸住宅管理業法は、「社会経済情勢の変化に伴い国民の生活の基盤としての賃貸住宅の役割の重要性が増大していることに鑑み、賃貸住宅の入居者の居住の安定の確保及び賃貸住宅の賃貸に係る事業の公正かつ円滑な実施を図るため、賃貸住宅管理業を営む者に係る登録制度を設け、その業務の適正な運営を確保するとともに、特定賃貸借契約の適正化のための措置等を講ずることにより、良好な居住環境を備えた賃貸住宅の安定的な確保を図り、もって国民生活の安定向上及び国民経済の発展に寄与することを目的とする」法律である(同法第1条)。

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人々の生活の基盤となった賃貸住宅

高度経済成長期までは、ローンを組んで住宅を購入し、自ら所有する住宅に居住するというのがわが国における人々の住生活のあり方であった。住宅を所有すれば、不動産の価格上昇とともに資産が増大する。国の持ち家政策ともあいまって、わが国の住生活において、賃貸住宅に住むという生活様式は、人の生活のなかでは、一時的なことであって、仮のくらし方に過ぎないと考えられていた。「しかし、バブル経済の崩壊を経て、不動産の価格は必ずしも上昇するとは限らなくなった。また、現代社会では、人々の価値観の多様化によって、それぞれの生き方や趣味嗜好に合った住まい方が望まれるようになった。そのため、くらしの場としての住宅については、所有するのではなく、賃貸住宅に住むという生活様式が、広まり、定着するに至ったと考えられる。持ち家よりも借地・借家を指向する消費者の割合は、平成11年に11.6%であったところ、令和元年には21.8%に増加している(国土交通省「令和元年度土地問題に関する国民の意識調査(令和2年6月))。

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委託管理の状況

賃貸住宅を経営するには、賃借人を募集して賃借人との間で賃貸借契約を締結したうえで、入居開始後には、建物や設備を維持管理し、賃料を徴収し、円満な日常生活のための調整を行うなど、管理のための多くの業務が必要となる。しかし、賃貸住宅の管理業務は、専門性が高く、手間がかかる。他方で、賃貸住宅経営は、民間賃貸住宅の約8割が個人経営である(社会資本整備審議会民間賃貸住宅部会「最終とりまとめ」(2010年1月)資料)。賃貸住宅経営を行う個人には、会社員等との兼業の者が多い(会社員・公務員との兼業44.5%)、賃貸住宅経営の経験が浅い(賃貸住宅経営の経験が10年未満49.8%)、高齢者が多い(50歳以上58.3%)という特徴がある。

そのため、近年では、管理業務を自ら全て実施する者が減少し(平成4年度75%、令和元年度18.5%)、管理会社に業務を委託する賃貸住宅の所有者が増加している(平成4年25%、令和元年81.5%)(平成4年度貸家市場実態調査(住宅金融公庫(当時))および国土交通省が令和元年12月に公表した賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査(以下、「令和元年アンケート調査」という))。

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賃貸住宅の管理会社を巡る法律相談の状況(相談件数の増加)

賃貸住宅の管理については、従前は任意の登録制度はあったものの、法律によって規律が定められているものではなく、日常生活における課題やトラブルが生じた場合には、私人間の賃貸住宅の管理委託契約や賃貸借契約に基づいて規律されていた。

しかし、賃貸住宅を巡る課題やトラブルは日常的であって、種類も多く、解決が困難なものが少なくない。そのために、行政への相談がなされるケースが増えている。PIO-NET(全国消費生活情報ネットワークシステム)「によれば、賃貸住宅等における管理会社等を巡る相談件数は、2009年度には1,014件であったが、2018年度には7,116件に、賃貸在宅等における管理会社等を巡る相談のうちサブリースを巡る相談件数っついてみると、2009年度には266件であったが、2018年度には1,004件で、それぞれ増加している。

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サブリースによる賃貸住宅経営の社会問題化

サブリースを利用する賃貸住宅経営においては、サブリース物件を取得する際に、取得者の6割が、不動産業者または建設会社の勧誘を受けている。しかし、他方、賃貸人(家主)がサブリース業者と契約を締結するにあたって、将来の家賃変動の条件、賃料減額のリスク等の契約内容の説明がなされたケースは6割程度にとどまっている(令和元年アンケート調査)。実際にサブリースにおける家賃保証に関しては、賃貸人(家主)とサブリース業者の間などにおいてトラブルが多発している。2018(平成30)年には、1,000棟(1万2,000戸)を管理するサブリース業者が、負債60億円、未払家賃23億円をかかえて経営破綻し、800名を超える所有者の賃貸住宅事業が行き詰まったという事案が生じた。サブリース業者がサブリース事業を適切に実施する能力を有していないにもかかわらず、建設会社や住宅販売会社等と連携して、一括管理・家賃保証が行われるとして賃貸住宅事業の実施を誘引し、その際に適切な説明を行うことなく、賃貸住宅経営に伴うリスクを賃貸人(家主)に誤認させ、契約を結ばせたことによって被害が拡大したものとみられている。

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社会的な要請への対応

ほかにも、社会的弱者の居住確保、外国人の居住環境の整備、空き家対策、地震や豪雨への備え、環境問題など、住生活に関連して対応すべき多くの社会的な課題が山積している。専門的な知識と行動力がなければ、賃貸住宅において、これらの問題に対して、検討を加え、適切な対応をとることはできない。賃貸住宅管理について管理業者の質を高めることは、これらの社会問題に対する適切な対応をとるうえでの基盤をなすものである。

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資格：宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、日本仲人協会　マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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