認知症になった親に代わり不動産売却できる？成年後見制度の仕組みとは？

親が認知症になると、介護や医療に多額の費用がかかります。
また、施設に入所するための費用が必要となるケースもあるでしょう。
しかし費用を工面するために実家などの不動産を処分したくても、認知症になり意思能力が衰えると不動産売却はできません。
今回は親が認知症になったときに知っておきたい、不動産売却のトラブルや処分方法をご紹介します。
東京都新宿区で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

親が認知症になると不動産売却できない理由とは？

親が認知症を発症すると、記憶障害などのさまざまな症状が現れます。
症状が進行すれば意思能力が失われ、法律行為をおこなうことはできません。
不動産売却は法律行為の1つなので、意思能力が不十分であることを理由に、契約が無効になることがあります。
しかも不動産売却できるのは、所有者本人に限られています。
たとえ家族が売買契約の場に立ち会っていたとしても、通常の不動産売却ができない点に注意してください。
また親が認知症になった場合は、委任状により代理人を立てて売買契約を結ぶこともできません。

代理人が不動産売却できるケース

売買契約をおこなえるのは本人に限られますが、本人の意思能力に問題がなければ、代理人による手続きは可能です。
たとえば病気やケガといった身体的な理由で本人が直接手続きに出向けない場合でも、代理人に手続きを委任できます。
また、認知症を発症したからといって直ちに不動産売却が不可能となるわけではありません。
認知症の症状には個人差があり、初期症状が現れてから重度に進行するまでには、平均して10年前後かかります。
まだ初期段階の症状で意思能力があると判断されれば、通常の不動産売却ができる可能性もあります。

親が認知症になったときに考えられる不動産売却トラブル

親が認知症になると、通常の不動産売却はできません。
そのことによって、さまざまなトラブルに発展する恐れがあります。
どのようなトラブルが考えられるのか、対処法とともに確認していきましょう。

家族が勝手に不動産売却してしまう

親の認知症を理由に、兄弟などほかの親族の同意なく勝手に不動産売却してしまうことがあります。
しかし不動産は、名義人でないと売却できません。
そのため、親の意思能力があるうちに生前贈与されたなどの状況でない限り、トラブルの原因になるので注意してください。
もしも勝手に不動産売却すれば、不動産の相続権利を有するほかの親族（推定相続人）は、遺産相続をめぐる民事訴訟を起こすこともできます。

介護費用のための売却ができない

認知症の進行にともない介護施設に入所するためには、入所費用や月々の利用料がかかります。
これらの介護費用を捻出する目的であっても、勝手に不動産売却するとトラブルに発展する恐れがあります。
やむを得ず不動産売却するときは、推定相続人の許可を得るようにしましょう。
また、売却金の使い道を明確にするため、領収書や出金履歴のわかるものはすべて保管しておくと良いでしょう。

リフォーム工事や住宅購入にも注意が必要

認知症になった親を介護するためには、バリアフリールに対応した住宅が便利です。
しかし認知症になると、リフォーム工事の請負契約や購入のための売買契約も締結できません。
親の財産を元手に、リフォームや物件を購入することもトラブルの原因になるので注意してください。
どうしても必要な場合は、あらかじめ推定相続人に相談すると良いでしょう。

親が認知症になったときの不動産売却の方法：成年後見制度

親がすでに認知症を発症している場合でも、成年後見制度を活用すれば不動産売却が可能です。
成年後見制度とはどのようなものなのか、利用方法や条件を確認していきましょう。

成年後見制度とは？

成年後見制度とは、認知症などの理由で意思能力が不十分な方を支援するため、成年後見人が法律行為や財産管理をおこなう仕組みのことです。
親が認知症になった場合も、成年後見人が本人に代わって不動産売却などをおこなえます。
成年後見制度には、次の2種類があります。

• 法定後見制度
• 任意後見制度

すでに認知症を発症している場合は、法定後見制度を利用できます。
法定後見人は家庭裁判所が選定し、判断能力の程度に基づいて後見人に与える権限を決定します。

法定後見人の権限の範囲

判断能力の程度については、医師の診断書や鑑定書などに基づいて審理されます。
法定後見人に与えられる権限の範囲には、以下の3種類があります。
後見：判断能力がない
貢献の対象となるのは、判断能力がほとんどなくなった状態の方です。
判断能力が失われると、日常生活を営むことも困難なケースが珍しくありません。
そのため後見人には、広範囲にわたって被後見人を保護する役割があります。
親本人に代わって不動産売却するときは、この後見を利用することになります。
保佐：判断能力が著しく不十分
保佐の対象となるのは、日常的な事柄は自分でできても、不動産売却などの法律行為をおこなうには不安がある状態の方です。
保佐人には、被保佐人が重要な契約などをおこなうときに支援・保護する役割があります。
もし被保佐人が単独で契約などをおこない、失敗してしまったときは、後から契約を取り消すなどして被保佐人を保護します。
補助：判断能力が不十分
補助の対象となるのは、日常生活については大きな問題はないものの、一人では難しい事柄がある状態の方です。
補助人に対しては、それぞれの事例に応じて権限を付与し、被補助人をサポートしていきます。

法定後見人になれる条件

法定後見人は、誰もがなれるわけではありません。
家庭裁判所に申し立てる際、後見人の候補者として親族を立てることは可能です。
しかし、弁護士や司法書士、社会福祉士などの専門家から選ばれるケースも増えています。
なお以下の欠格事由に該当する方は、後見人にはなれません。

• 未成年者
• 家庭裁判所で免ぜられたことある方
• 破産者で復権していない方
• 被後見人に対して訴訟を起こしたことのある方およびその親族
• 行方のわからない方

任意後見制度を利用する方法がある

まだ親が認知症を発症していないなら、任意後見制度を活用する方法があります。
任意後見契約を結ぶと、あらかじめ親本人が選んだ任意後見人に、代わりにおこなってもらいたいことを決めておくことが可能です。
任意後見契約で代理権を付与しておけば、不動産売却や登記手続きなども、任意後見人が親本人に代わっておこなえます。
任意後見人には善管注意義務があるので、本人の不利益になるような行為は認められません。
そして任意後見人が任意後見契約に応じて適正に仕事をしているかどうかは、任意後見監督人がチェックしています。
そのため、任意後見人が不当に財産を使い込むといったリスクは少ないでしょう。
認知症を発症したあとに後見人を決める法定後見制度と異なり、親本人の希望を反映させやすいメリットもあります。
ただし法定後見人と同様、欠格事由に該当する方は任意後見人にもなれないため注意してください。

まとめ

親が認知症になったときに知っておきたい、不動産売却の方法をご紹介しました。
本人による売却はできないものの、成年後見制度などを活用すれば不動産を処分できます。
私たち「株式会社アダチ」では、東京都新宿区で不動産売却に関するご相談を承っております。
親が認知症になり、不動産の処分でお困りの方もお気軽にお問い合わせください。