離婚時の不動産売却にはどんな注意点がある？媒介契約の選び方は？

離婚時には、マイホームなどの不動産の処分方法が問題となります。
基本的には不動産売却をするのがおすすめですが、売却のタイミングやローンの残債などに注意点があります。
今回は、離婚により不動産売却するなら知っておきたい注意点や対処法を解説します。
東京都新宿区で不動産売却をお考えの方は、ぜひチェックしてみてください。

離婚による不動産売却におけるタイミングの注意点

離婚時には、婚姻期間中に築いた共有財産を夫婦で分配します。
このときの財産分与には、次の3種類があります。

• 清算的財産分与：夫婦の共有財産を平等に分ける
• 扶養的財産分与：離婚後の、どちらか一方の生活を維持する目的で財産を分ける
• 慰謝料的財産分与：離婚の有責側が慰謝料として財産を分ける

財産分与における財産の分配方法は、それぞれの収入に関係なく原則として2分の1となっています。
しかしながら不動産のような実物資産は、現物のままで2分の1にすることは困難です。
そこでどちらかが住み続けるのでない限り、不動産売却により現金化することになるでしょう。
ただし離婚による不動産売却では、タイミングに注意点があります。
離婚前・離婚後の不動産売却では、それぞれ次のような注意点に気を付けてください。

離婚前の注意点

離婚前の不動産売却では、財産分与のタイミングに注意点があります。
もし離婚が成立する前に売却金を分配してしまうと、贈与とみなされて贈与税の課税対象となることがあります。
そこで離婚前に不動産売却する際は、離婚が成立したあとに売却金を分配するようにしましょう。

離婚後の注意点

離婚後に不動産売却するのであれば、贈与税が課せられる恐れはありません。
ただし、不動産売却には手間と時間がかかります。
売却活動が長期化すると、互いに連絡が取れなくなるなどのリスクがあります。
とくに共有名義で取得した不動産の場合、両者の同意がなければ不動産売却できません。
そのため音信不通になってしまわないよう、離婚後のなるべく早いタイミングで不動産売却を完了するようにしましょう。

離婚による不動産売却におけるオーバーローンの注意点

離婚による不動産売却の注意点に、ローン残債の有無が挙げられます。
離婚したタイミングによっては不動産取得から年数が経っておらず、ローン返済もあまり進んでいないことが考えられます。
売却金だけではローンを完済できない、オーバーローンの状態であるケースも珍しくありません。
そこで離婚時の不動産売却では、住宅ローンを売却金で完済できるかどうかを調べる必要があります。

ローンの残債と査定価格の調べ方

住宅ローンの残債は、以下の方法で調べられます。

• 残高証明書で確認する
• 返済予定表で確認する

そして売却価格がいくらになるのかを知りたいときは、不動産会社に価格査定を依頼してください。
なお、実際の売却価格は買主との合意で決まります。
しかし価格査定を依頼すれば、住宅ローンの返済が可能かどうかを判断するときの目安になります。
机上査定なら、間取りや築年数といったデータのみで査定が可能です。
近所の方はもちろんのこと、配偶者にも知られずに価格を調べられるので、目安の金額を知りたいときにおすすめです。
具体的な金額を知りたいときは、現地調査をおこなう訪問査定を利用しましょう。

アンダーローンの場合

アンダーローンであれば、売却金で住宅ローンを完済できます。
そして完済した後の残金は財産分与の対象なので、離婚が成立した後に分配すると良いでしょう。

オーバーローンの場合

オーバーローンの場合、売却金で完済できない部分については現金で返済する必要があります。
もし返済金を用意できない場合は、別途でローンを組み資金調達するか、任意売却する方法があります。
ただし任意売却は、借入先の金融機関から許可を得なければなりません。
また、住宅ローンを滞納している状態でないと、基本的には任意売却は認められません。
滞納すると、ローンを滞納した事故情報が、信用情報機関に登録されてしまいます。
いわゆるブラックリストに載っている状態なので、数年間は新規でローンを組んだりクレジットカードを作成したりできなくなるのが注意点です。
離婚後は当面の間、住宅ローンを組んで新居を購入できなくなるので、任意売却の利用は慎重に判断してください。

離婚による不動産売却における媒介契約の注意点

離婚による不動産売却では、引っ越しの期限が迫っているなどの理由で、早期売却を希望する方も多いのではないでしょうか。
また、なるべく近所の方に知られずに不動産売却を完了したいケースもあるでしょう。
不動産会社に仲介を依頼する際は、どの媒介契約を選ぶかによって売却活動の内容は変化します。
媒介契約にはどのようなものがあるのか、選び方や注意点を確認していきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社と媒介契約を結べる方法です。
そしてレインズ（不動産情報ネットワークシステム）に物件情報を登録する義務がないため、不動産売却を内密に進めたいときに向いている方法です。
しかし、販売活動についての報告も義務付けられていないため、売却活動が長引く場合もあるのが気を付けたい注意点です。

専任媒介契約

専任媒介契約は、1社と媒介契約を結ぶ方法のことです。
そしてレインズには、7営業日以内に物件情報を登録する義務があります。
さらに2週間に1回以上、販売活動の報告も受けられます。
そのため一般媒介契約と比較し、活動状況を把握しやすいのがメリットです。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、1社と媒介契約を結ぶ方法のことです。
そしてレインズには、5営業日以内に物件情報を登録する義務があります。
さらに1週間に1回以上、販売活動の報告も受けられます。
3種類の媒介契約のなかで、もっとも手厚いフォローを受けられるのが特徴です。
しかし注意点として、自身で見つけた買主との自己発見取引についても、不動産会社に仲介を依頼しなければなりません。

専任系の媒介契約がおすすめ

どの媒介契約にするか迷ったときは、専任系の媒介契約がおすすめです。
1社としか媒介契約を結べない分、不動産会社が独自のサービスを用意している場合があります。
独自のサービスを活用すれば、売却活動がしやすくなるでしょう。
ただしレインズに物件情報を登録しなければならないため、誰にも知られずに不動産売却することは難しくなります。
しかし一般の方は、レインズの掲載情報を直接閲覧できません。
そしてレインズ経由で情報を得る方は、基本的には物件探しのために不動産会社へ相談中の方に限られます。
買主になる可能性の高い方であるため、売り出し中であることを知られても大きな問題にはなりにくいでしょう。
むしろ売却活動が長引くほうが、売り出し中であることを知られるリスクも大きくなります。
そこで早期売却を狙える専任系の媒介契約で、なるべく早く買主を見つけるのがおすすめです。

まとめ

離婚にともなう不動産売却の注意点をご紹介しました。
通常の不動産売却と異なり、売却のタイミングやローンの残債に注意が必要です。
スムーズに売却を進めるためにも、早めに不動産会社へ相談するのがおすすめです。
私たち「株式会社アダチ」では、東京都新宿区で価格査定の依頼を受け付けております。
離婚による不動産売却でお困りの方も、お気軽にご相談ください。