現在の社会情勢:賃貸住宅に関する国の政策

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ここでは、不動産投資の原点でもある、賃貸不動産管理について記述します。

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住生活基本法、住生活基本計画

(1)住生活基本法

2006(平成18)年6月8日に「住生活基本法」が公布・施行され
た。この法律は、国民の豊かな住生活の実現を図るため、住生活の安定の確保および向上の促進に関する施策について、その基本理念、国等の責務、住生活基本計画の策定その他の基本となる事項について定
めるものであり、国民の住生活の「質」の向上を図る政策への本格的な転換を図る道筋を示したものである。

(2)住生活基本計画

同法に基づく現在の住生活基本計画は、2016(平成28)年3月18日に閣議決定され、平成28年度から37年度までを計画期間としている。
同計画の目標として、以下の内容が掲げられている。
【居住者からの視点】
目標1結婚・出産を希望する若年世帯・子育て世帯が安心して暮らせる住生活の実現
目標2高齢者が自立して暮らすことができる住生活の実現
目標3住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保
【住宅ストックからの視点】
目標4住宅すごろくを超える新たな住宅循環システムの構築
目標5建替えやリフォームによる安全で質の高い住宅ストックへの更新
目標6急増する空き家の活用・除却の推進
【産業・地域からの視点】
目標7強い経済の実現に貢献する住生活産業の成長
目標8住宅地の魅力の維持・向上
とくに民間賃貸住宅に関連したものとしては、次のようなものが掲げられている。
<目標1のための基本的な施策>
・結婚・出産を希望する若年世帯・子育て世帯が、必要とする質や広さの住宅(民間賃貸、公的賃貸、持家)に、収入等の世帯の状況に応じて居住できるよう支援を実施(民間賃貸住宅を子育て世帯向けにリフォームすることを促進することなどにより、民間賃貸住宅を活用等)
<目標2のための基本的な施策>
・まちづくりと調和し、高齢者の需要に応じたサービス付き高齢者向
け住宅等の供給促進や「生涯活躍のまち」の形成
<目標3のための基本的な施策>
・住宅確保要配慮者の増加に対応するため、空き家の活用を促進するとともに、民間賃貸住宅を活用した新たな仕組みの構築も含めた、住宅セーフティネット機能を強化
・民間賃貸住宅への住宅確保要配慮者の円滑な入居を促進するため、地方公共団体、賃貸住宅管理業者、家主、居住支援を行う団体等から構成される居住支援協議会の設置・活動の支援と、生活困窮者自立支援制度等福祉施策との連携
<目標5のための基本的な施策>
・民間賃貸住宅の計画的な維持管理を促進するため、必要となる修繕
資金が確保されるための手段を幅広く検討
<目標6のための基本的な施策>
・定期借家制度、DIY型賃貸借等の多様な賃貸借の形態を活用した
既存住宅の活用促進等の情報の収集・開示方法の充実
<目標7のための基本的な施策>
・生活の利便性の向上と新たな市場創出のため、子育て世帯・高齢者世帯など幅広い世帯のニーズに応える住生活関連の新たなビジネス市場の創出・拡大を促進するなど、住生活産業の成長を促進

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空き家対策

(1)空き家の現状

総務省が公表した「平成30年住宅・土地統計調査」によれば、総住宅数が6,240万7,000戸と、その5年前の調査のとき(平成25年)と比べると177万9,000戸(2.9%)増加している一方で、空き家数も848万9,000戸と、29万3,000戸(3.6%)増加している。この結果、空き家率(総住宅数に占める空き家の割合)は13.6%と過去最高となった。
空き家の増加は、わが国の有用な資源である土地・建物が有効に活用されていないということに加え、空き家の周辺地域の防災や防犯等の観点からもさまざまな問題が生じかねないことから、空き家対策の推進が近年大きな課題となっている。

(2)空き家対策の現状

空き家への対処の方向性としては、大きく「撤去」と「有効活用」の2つに分けられる。
老朽化が激しくそのままでは使えない建物については、地域の防災・防犯等の観点から速やかに撤去をし、そのうえで土地として再活用することが必要となるが、建物がなくなることによって住宅用宅地としての固定資産税の軽減措置が受けられなくなることや、相続等に伴い権利関係が複雑化して処分したくても処分の意思決定が困難となっていることなどの要因から、なかなか撤去が進まない現状がある。
一方、そのまま建物として有効活用する場合、有力な選択肢として賃貸物件としての利用が想定されるが、当該空き家については、建物所有者に賃貸住宅経営の経験がないケースが多いこと、修繕義務の所在など契約関係について特別な取扱いが考慮される場合があること、現在賃貸市場に出ていない物件であることなどから、こちらの対応についても困難な課題がある。*このような状況においては、私的自治の原則のもと、それぞれの所有者の意思に基づき空き家対応をすることには限界があるため、現在、地方公共団体では、空き家条例を制定し、必要に応じて、一定の手続きを経て強制的な撤去を可能にしたり、空き家対応の相談体制を構築するなどして、行政的な対応を推進しており、その動きは全国的な広がりをみせている。
また、国においても、固定資産税の取扱いが検討されるほか、たとえば国土交通省は空き家再生等推進事業や民間住宅セーフティネット整備推進事業(賃貸住宅等として活用し住宅要配慮者への提供などを推進するための事業)を行い、内閣府は大規模自然災害における被災者への住居の確保という観点からも空き家の活用につき議論を開始するなど、個別政策レベルでの対応が進められている。
さらに、全国で空き家対策を推進するための基本的な法令として、2014(平成26)年11月19日に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が制定され、2015(平成27)年2月26日から施行されている。こ10の法律では、国による基本指針の作成・市町村による基本計画の策定等(第6条~第8条)、市町村長による空き家等についての情報収集(第9条~第11条)、空き家等およびその跡地の活用(第13条)、倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態等にある空き家等についての除去等の勧告・命令等(第14条)、
財政上の措置および税制上の措置等(第15条)が規定されている。

(3)空き家の賃貸住宅化と賃貸住宅管理の重要性

このように、現在、空き家対策の推進に向けての動きが活発化し、その一環として空き家を賃貸住宅として活用する方向性が注目を集めているところであるが、実際に空き家が賃貸に提供されるためには、制度的な問題だけではなく、空き家所有者に対しどのように賃貸物件化への働きかけをしていくのか、賃貸物件化した当該空き家をどのように賃貸市場に流通させるのか、空き家所有者が賃貸住宅経営の未経験者であることなどからくる賃貸物件化への不安をどのように解消するのかなどについても、しっかりとした対応が求められる。
このような状況を踏まえたとき、空き家対応への課題解決に向けて、管理業者や賃貸住宅管理の専門家の取組みが今後大変重要になってくるものと考えられる。賃貸住宅の管理に携わる者であれば、空き「家となっている物件の有効活用方策につき物件所有者に積極的に助言することも可能であるし、空き家を賃貸に供する意思のある物件所有者に対しては、賃貸借に係る情報・ノウハウを助言することもできる。また、賃貸物件として提供されるようになった際には契約条件などを適切に設定し、媒介に携わる業者との連携等を通じて優良な入居者(賃借人)の募集等をするとともに、賃貸物件の管理や契約に係る管理業務を引き受けて安心して賃貸住宅経営ができる環境を整備することなどが可能となる。
したがって、空き家問題への積極的な関与と適切な取組みは、賃貸住宅管理業者のビジネスチャンスとなるとともに、その適切な業務の遂行によって、賃貸住宅の管理が担う社会的使命や公共の福祉の実現にも資するものであるといえよう。
賃貸不動産経営管理士は、その中心的な担い手として、空き家の現状や空き家政策の動向を注視し、空き家活用のための新たなビジネスモデルの構築等を研究し、空き家オーナーに対する最良のアドバイスができるよう研鑽することが期待される。

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賃貸住宅管理に関する個別の施策

民間賃貸住宅の管理の分野においては、管理の適正化を確保するため、「賃貸住宅標準契約書」(平成30年3月版)、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)などが公表されており、契約管理等の業務の指針となっている。あわせて、サブリースに関しては、「サブ
リース住宅原賃貸借標準契約書」(2007(平成19)年3月(同契約書は2020(令和2年)11月に「特定賃貸借標準契約書」としてリニューアルされている))が作成されている。
また、持家ストックの賃貸化等を通じたストックの質の向上も視野に、「定期借家制度」の普及についての取組みがなされている。
また、民間賃貸住宅のセーフティネット機能の向上を図る観点から、住宅確保要配慮者(低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子供を養育する者(家庭)、その他住宅の確保にとくに配慮を要する者)の民間賃貸住宅への円滑な入居の促進を図るため、地方公共団体、関係業者、居住支援団体等により居住支援協議会が構成され、住宅情報の提供等の支
援が実施されている。そして2019(平成31)年3月には、『賃貸住宅の計画的な維持管理及
び性能向上の推進について~計画修繕を含む投資判断の重要性〜』(国土交通省)が公表され、賃貸住宅の現状と今後の見通しとして、高経年建物の大幅な増加や居住者側のニーズの多様化等を背景に、空室率の上昇や家賃水準の引下げのおそれがあることを前提としたうえで、賃貸住宅のオーナーが中長期的な視点のもとで投資判断を行っていくことの重要性が述べられている。また、そのような判断を行っていくための北本的プロセスおよび留意点、賃貸住宅の計画的な修繕管理および性能向上を行っていくうえでの課題や今後の対応についても述べられている。
さらに、人口減少、AI・IoT等の進展など社会情勢の急激な変化が見込まれる次の10年において、引き続き、成長産業として期待される不動産業の中・長期ビジョンとして、2019(平成31)年4月に『不動産ビジョン2030~令和時代の「不動産最適活用」に向けて~』が国土交通省より公表された。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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