不動産仲介トラブル事例15:試掘で水道管の越境が判明

本ブログでは、不動産業者向「ヒヤリハット!不動産仲介トラブル事例集」
記載の事例について記述します。

トラブルの要点:
建物新築のため試掘をしたところ、本物件への給水引込管が隣接地に越境していることが判明。

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トラブル発生の概要

既存戸建を購入した買主Yは、建物新築をハウスメーカーに依頼しました。ところが、工事を始めるにあたって水道メーター付近の試掘を行ったところ、本物件に引き込まれている水道管が北側隣接地に約30cm越境していることが判明しました。
当然ですが、重要事項説明においては、水道管が隣地に越境しているなどとは説明されていません。越境を解消するためには費用負担が発生することから、買主Yは売主X及び仲介業者Aの責任で越境を解消するよう求めてきました。

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トラブルの原因

重要事項説明書には、飲用水の配管状況について、前面道路配管の有・無と口径、敷地内引込管の有・無と口径、私設管の有・無を記載する項目があります。通常、自治体に整備された水道管理図面(水道台帳図など)を取得して、各項目を記載します。
仲介会社Aは、本件取引でも水道台帳図で確認をしていますが、自治体が管理する水道本管(配水管)以降の宅地内引込管は、量水器(水道メーター)を除いて、個人(施設所有者)の所有であるため、この台帳には宅地内図面について必ずしも整備されておらず、引込ルートが正確に記載されていないのが現実です。
本事例では、宅地内引込管が北側隣接敷地内に引き込まれた後、南側にクランクして当該敷地に引き込まれていました。これを現地調査で見落としたことがトラブルの原因となりました。
地面の中の配管状況ですから、直接目視できるわけではありませんが、敷地内の道路側に設置されている水道メーターボックスの蓋を開け、水道メーター(量水器)と止水栓につながる引込管の向きを見れば、引込ルート(引込管の方向)を確認することが可能です。
トラブル発生後に敷地内の水道メーターボックスを見ると、引込管は給水管のある道路方向ではなく、北側敷地の方向に延びていることが確認できました。
本事例では、隣地への越境状態を売主Xと隣地所有者が認識していなかったこともあり、引渡し後に買主Yからの指摘で判明することになりました。

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トラブル対応および再発防止対策

このトラブルは、売主Xの告知事項に不備があった上に、埋設管に関する仲介会社Aとしての調査内容に誤りがあったことから、売主Xが工事費用の一部を負担し、仲介会社Aが謝罪の上、追加重説を行った上で仲介手数料を減額し、解決することとなりました。
埋設管の越境によるトラブルは、目視で確認できないことから、隣地への越境、隣地からの越境にかかわらず、引渡し後に露見するケースが多くみられ、越境解消には、越境当事者との交渉、解消のための費用負担など、解決に多くの時間と労力を強いられることになります。
また、売主にとっては、契約不適合責任を問われる可能性があり、仲介会社は、重要事項説明義務違反を問われることとなります。
現地調査の際には、現況の確認に加えて、できる限りの情報を集め地下の埋設管の状況を確認する必要があります。図面上の確認にとどまらず、取得した台帳(図面)と現地の状況を照らし合わせながら、量水計・止水栓につながる引込管をチェックするなど、より注意深い調査が必須です。

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トラブル防止のポイント

宅地内配管は個人所有のため、水道台帳図への記載は完全ではありません。図面と現地の照合作業は、調査の基本です。

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お客様へのお願い

最近、仲介手数料の大幅値引き依頼をされるお客様が散見されます。
上記のように、「再発防止対策」「トラブル防止のポイント」に沿って、物件調査を基本に忠実に行なうには、不動産業者側にて相当な手間とコストが必要になります。
お客様にて仲介手数料の過大な値引き依頼をされると、物件調査のコストが捻出できず、物件調査の品質に影響が出てしまいます
お客様にはこの点を斟酌して頂いた上で、適正な仲介手数料をお支払い頂けると幸いです。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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