不動産仲介トラブル事例14:越境解消の協定書はあったが

本ブログでは、不動産業者向「ヒヤリハット!不動産仲介トラブル事例集」
記載の事例について記述します。

トラブルの要点:
隣地からの越境物が残存していて、検査済証の取得ができず、ローンの実行もできない。

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トラブル発生の概要

この事例は、建物の建替えを目的とした古家付き土地の売買でしたが、敷地が旗竿地の形状であり、この路地状部分が2項道路(建築基準法第42条第2項道路)と接道していました。
路地状部分は、図面上の幅員は2mでしたが、隣地の土留が越境しており、有効幅員が2m未満となっていました。仲介担当者Aは、役所で現況について確認をしましたが、売主Xと隣地所有者との間に「越境解消の協定書」があったことから、買主Yに「建築は可能です」と説明しました。
その後、買主Yは建物建築に着工。ところが、工事が終了し、完了検査段階になって、セットバック部分の隣地境界壁の越境が問題となりました。これが是正されない限り検査済証は出せないというのです。あわてた買主Yが隣地所有者に越境状態の解消を申し入れたところ、「越境しているのは事実だが、すぐに石積を作り直すとは言っていないし、その予定もない。」と言われてしまいました。結局、接道部分の有効幅員2mが確保できていないという理由で、検査済証が交付されない事態となってしまったのです。
買主Yは、仲介担当者Aに、「契約時の説明と違うじゃないか。このままでは、検査済証が取得できず、ローン審査も通らない。どうなっているんだ!」と怒鳴りこんできました。

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トラブルの原因

このトラブルの原因は、2016年(平成28年)に売主が隣地所有者と締結した「越境物に関する協定書」を根拠に担当者が安易に建築可能と判断したことです。
この協定書には、「甲(隣地所有者)は、将来石積等の再構築の際には構造物を甲土地内に構築するものとする。」との記載がありますが、明確な時期を指定した内容とはなっていません。仲介担当者Aは、役所調査の際に、現況の有効幅員について説明したうえで、建物建築が可能かどうかを確認すべきでしたが、これを怠ったためこのような事態を招いてしまいました。

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トラブル対応および再発防止対策

この取引は、新築建物の建築を目的とした古家付きの土地売買契約ですから、建築に関する調査は、特に慎重である必要があります
この物件は、路地状部分の有効幅員が2m未満であることから、役所調査において、建物建築の際に問題とならないかについて十分に確認することが重要でした。
調査の結果、有効幅員2mの確保が必須であることが明らかになれば、売主Xに状況を説明し、事前に隣地所有者と交渉して幅員確保を実現するか、協定書の内容を見直して、石積再構築の時期、費用負担を明らかにするなど、売買契約を締結するための準備が必要な物件であったといえます。
このトラブルでは、売買契約時に仲介担当者Aが買主Yに「建築は可能です」と説明していたことが大きな責任問題となりました。建物建築工事が終了し、完了検査段階で検査済証が交付されない事態を解消するには、接道部分の有効幅員2mを確保するしか方法がなかったことから、隣地所有者と交渉した結果、仲介会社Aが費用の2分の1を負担することで石積の再構築を行うこととなりました。仲介会社として多額の費用負担が生じた事例です。
不動産の取引における越境状態の解消は、発生当時の経緯を把握している所有者同士で問題解決を図ることが重要です。売買等により所有者が変更になった後では、相手方の主張に譲歩せざるを得ないなど、解決が難しくなることが多いため、関係者とのヒアリングを含め事前の解決に注力する必要があります。この事例のように、越境解消の協定書等が締結されているケースでは、
 1越境状態の確認と使用の容認、
 2越境解消の時期、
 3越境解消に要する費用負担の区分、
 4第三者に譲渡する場合の覚書内容の継承
を確認し、買主に対し協定書の内容ついて詳細に説明することが重要となります。

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トラブル防止のポイント

越境状態の解消は、事前交渉が大前提!
調査では、契約目的を達成できるかについて詳細に確認することが必要です。

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お客様へのお願い

最近、仲介手数料の大幅値引き依頼をされるお客様が散見されます。
上記のように、「再発防止対策」「トラブル防止のポイント」に沿って、物件調査を基本に忠実に行なうには、不動産業者側にて相当な手間とコストが必要になります。
お客様にて仲介手数料の過大な値引き依頼をされると、物件調査のコストが捻出できず、物件調査の品質に影響が出てしまいます
お客様にはこの点を斟酌して頂いた上で、適正な仲介手数料をお支払い頂けると幸いです。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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