賃貸住宅管理の意義:管理業務の概要(後編)

ここでは、不動産投資の原点でもある、賃貸不動産管理について記述します。

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宅地建物取引業法における媒介業務との関係

宅地建物取引業法は、建物の賃貸借の代理・媒介を業として行うものを宅地建物取引業とし、免許を受けなければ当該業務を行うことはできないものとしている(法第2条第2号・第3号、第3条第1項)。賃借人(入居者)の募集を免許を受けた宅地建物取引業者でもある管理業者が自ら行うことがあり、その場合には、賃貸住宅管理を、賃借人(入居者)募集を含むものとして用いることもある。

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賃貸住宅経営支援に関する業務

賃貸住宅管理について、賃貸業を支援する業務と考え、賃貸住宅の維持保全等の業務や媒介業務に加え、さらに積極的に賃貸業に協力する業務を広く含むものととらえることもある。
このような支援業務としては、
 ①不動産活用、賃貸用建物の企画提案関連業務
 ②賃貸住宅経営に関する節税や相続の相談・提案への協力業務
 ③投資家への提案に関する業務
などが挙げられる。

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賃貸住宅管理業者の社会的責務と役割

賃貸住宅管理業者の社会的責務

①資産運営のプロとしての役割
近時は、大家一店子関係の延長にある家族的な賃貸借関係とそれに付随する家賃収納業務のみを念頭においた従来型の管理に代わり、収益的に安定した賃貸借の仕組みを維持することを目的とした管理が求められるようになっている。
この場合、賃貸人の資産の適切な運用という観点から、賃貸人の有するあらゆる資産(金融資産、不動産等)の組合せ(ポートフォリオ)のなかで、不動産資産の運用として賃貸住宅経営および管理を提案し、その実働としていかに当該不動産から収益を上げるかという観点で賃貸住宅管理のあり方を構成することが求められる。伝統的な管理体制(賃貸人の自主管理や一部委託管理)ではこれらのニーズに対応することは不可能に近く、賃貸人の賃貸住宅経営を総合的に代行する専門家としての賃貸住宅管理業者(以下、「管理業者」という)が要請されることになる。

②循環型社会への移行に貢献
右肩上がりの経済成長が終焉し、人口減少・成熟型社会を迎え、また、循環型社会への移行が喫緊の課題となっているなかで、単に住宅等の供給量を確保するだけではなく、良質なものを長く使っていくというストック重視の社会を目指すことが求められている。
住宅等を良質な状態で長く利用するためには、その建物のある環境も重要な要素となることから、管理業者は、街並み景観、まちづくりにも貢献していく社会的責務を負っている。

③業務に関する専門知識の研鑽と人材育成
このように、管理業者は、賃貸人の賃貸住宅経営を総合的に代行する専門家としての役割が要請されるとともに、街並み景観、まちづくりにも貢献していく社会的責務を担っていることから、管理業者および管理業務の従事者双方に、管理業務に係るさまざまな専門知識・能力が要求される。
このような観点から、管理業者には、賃貸住宅の管理業務に係るさまざまな専門知識の研鑽に努め、専門的知識と能力を身につけた人材を育成することが求められている。

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賃貸住宅管理業者に求められる役割

①依頼者の資産有効活用の促進、安全維持と最大限の収益確保
伝統的な、いわゆる大家一店子の延長にある賃貸借関係でも、消費者保護の要請等からプロフェッショナルとしての専門家の管理が求められている。
依頼者の資産有効活用の促進、安全維持と最大限の収益確保を実現するために、専門家としての管理業者の役割が極めて大きくなっている。

②賃借人保持と快適な環境整備
地価の二極化が示すとおり、不動産市場には好調なエリアがある一方で、空室対策に苦しむエリアも少なくない。昨今の借り手市場のもとで、入居率を維持し賃貸収入を確保するためには、賃借人の入れ替えに伴う新規入居者(賃借人)からの一時金収入とその際の賃料引き上げに期待する従前の考え方ではなく、できるだけ優良な賃借人に長く住んでもらうことが大切になっている。
そのために、物件の維持保全、設備の陳腐化の回避、快適な環境整備への努力など、物件のハード面からの商品価値の維持保全に努めるとともに、トラブル等が発生したときに早期解決が図れるような体制を含め、賃借人の立場からも適宜適切な対応ができる専門家としての管理業者の管理への要請が高まっている。
このように、管理業者は、賃借人の保持と快適な環境整備という大きな役割を担っている。

③透明性の高い説明と報告
管理業者が賃貸人から預かり管理する不動産資産は、個人あるいは法人が所有するという伝統的な形態に加え、信託方式を活用した不動産証券化により、不特定多数の実質的な所有者(信託受益権者)が存在することも少なくない。それら多数の所有者(信託受益権者)に対して、資産運用等の面で責任を持つアセットマネージャーは、説明・情報開示責任を果たすため、実際の運用資産である不動産の管理状況、収益状況について、透明性の高い説明と報告が求められることになる。アセットマネージャーが行う情報開示は管理業者の情報が基礎となることにより、アセットマネージャーに対して、管理業者は、透明性の高い説明および報告が求められる。
したがって、管理業者は、依頼者である賃貸人や投資家に対し、透明性の高い説明と報告する役割を担っている。

④経営基盤の強化、経営者と従事者の品位、資質、知識と業務遂行能力
管理業者が管理する不動産資産は、その所有者や使用者だけでなく、社会的にも貴重な財産である。したがって、その管理にあたる管理業者には、社会的信用が求められる。社会的信用性の確立のためには、経済的な信用性の確立とあわせ、実際に管理業務を行う経営者および従業者について、高い品位、資質、知識と業務遂行能力が求められている。

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➄新たな経営管理手法の研究と提案等
不動産の証券化等の本格的導入に伴って、賃貸不動産管理の分野において、不動産金融や不動産投資等の分野で開発され発展してきた手法やノウハウが適用されるようになった。
不動産の適切なコスト管理・賃借人確保等により、高いパフォーマンスを達成し、投資家により多くの利益をもたらすことが求められ、不動産投資の分野では今後もさまざまな経営管理手法が開発、導入されることが予想される。
管理業者には、新たな経営管理手法を研究し、使いこなす高度な賃貸不動産管理が求められている。

⑥能動的、体系的管理の継続(エンドレスの業務)
管理業務では、たとえば賃料収納代行業務に限らず、物件の維持管理から契約管理、収益分析等を総合的体系的に行うことが求められる。そして、これらの対応は、一時的なものであってはならない。体系的管理が継続して行われることで、はじめてその効果が最大限に発揮される。
このような観点から、管理業者には、能動的、体系的管理の継続が求められている。

⑦善管注意義務の遂行、公共の福祉と社会貢献
管理業者は、賃貸人から資産を預かりその資産の管理を代行する
立場にあるが、その基本的法律関係は委任ないし準委任契約関係である。代理人であり、かつ、受任者である管理業者には、委任者との関係で善良なる管理者としての注意義務が課せられる。
その一方で、賃借人からは、賃借している不動産が、適切な管理のもと、住みやすい・利用しやすい物件として維持され、クレーム対応が適切に行われ、預り金の管理等もしっかりとなされることが望まれている。
管理業者は、単に投資家・賃貸人の代理人として、その意向に追随するだけの存在ではなく、賃貸人と賃借人との間、あるいは投資家その他の利害関係人との間に入り、専門的知識とノウハウを駆使して中立公平に利害調整を行って、不動産の適切な活用を促進する存在であることが求められている。
さらに、管理業者は、不動産の適切な管理を通じてその価値を維持・保全することで良質な不動産ストックの形成に資する役割を担っている。

⑧入居者(賃借人)の快適な生活空間の作出と非常事態におけるそのサポート
管理業者は、賃借人との関係においては、その快適な生活空間の作出に責任をもつ立場にある。賃貸住宅の賃借人が求めるニーズはそれぞれに異なっており、ニーズを的確に把握し、時宜を得た管理サービスを提供するように努めることは、賃貸住宅管理業者の基本的な役割である。
また、賃貸人の資産状況が悪化したり、従前管理を行っていた別の管理業者が経営上の理由などから管理業務を継続することが困難になることがあり、そのような非常事態が生じた場合に不利益を被るのは入居者(賃借人)である。従前行われていた管理の継続が困難になるという非常事態が発生したようなときには、入居者(賃借人)の安全で安心な賃貸住宅での生活を継続できるように配慮することは、管理業者全般の社会的責務である。自らが担当する賃貸住宅の入居者(賃借人)だけではなく、他の管理業者が担当する賃貸住宅についても入居者(賃借人)の利益を考慮して業務を行わなければならない事態が生じることも、想定しておかなければならない。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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