キャップレートと逆転の発想

2022-07-29

FPサービス

本ブログでは、キャップレートと逆転の発想について記述致します。

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キャップレートとは

キャップレートとは、投資家が不動産投資を行う際にどのくらいの利回りを期待するか、つまり「不動産投資の期待利回り」のことです。通常は、
 不動産から得られる年間の収益(賃料収入 ― 経費等)÷ 不動産価格(投資金額)
で計算されます。
キャップレートは、物件種別、エリア毎に設定されます。
そして、キャップレートは、REITの利回りを基準にして設定される事が多いです。
さらに、法人のお客様(特に不動産業者様)が投資物件物件の購入を検討される場合、
 物件の実質利回り >= 基準となるキャップレート
が前提になります。

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現時点の情報

2000年1月から2022年6月におけるキャップレートの推移は、コチラ
全国平均と比較して、東京都・都内3区(千代田区、港区、中央区)の低さに驚かれるかもしれません。
キャップレートが低い理由として、東京都・都内3区(千代田区、港区、中央区)の物件の人気があまりにも高く、物件価格も高めに設定され、その結果、キャップレートの値が低くなってしまいます

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利回りの高い物件の留意点

キャップレートの高い、利回りの高い収益物件はどうでしょうか?
一見すると、利回りは高いように見えますが、物件ロケーションの人気が無く、入居者やテナント募集に苦慮したり、売りに出したとしても、買い手がなかなか付かず出口戦略を立てにくい、とも考えられます。

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逆転の発想

「キャップレートが低い → 収益性が低い → 投資には向かない」と考えるのであれば、
東京都・都内3区(千代田区、港区、中央区)の物件には、投資すべきでないと考えるかもしれません。
特に、金融機関の融資が前提になっている場合、収益性の低い投資物件には、手が出しにくいかもしれません。
しかしながら、「キャップレートが低い → ロケーションが人気エリア → 物件の人気が高い → すぐに買い手が付く」と考えるのであれば、東京都・都内3区(千代田区、港区、中央区)の物件は、入居者やテナント募集が容易く、出口戦略が立てやすい、価格低下リスクの少ない手堅い物件であると、考える事もできます。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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