不動産仲介トラブル事例12:焼損箇所は見えていたのに

本ブログでは、不動産業者向「ヒヤリハット!不動産仲介トラブル事例集」
記載の事例について記述します。

トラブルの要点:
既存戸建の売買契約を締結したが、過去に当該建物で火災があったことが引渡し後に判明。

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トラブル発生の概要

仲介会社Aは、既存物件の売買仲介をし、売主Xと買主Yとの間で売買契約が成立しました。売買契約には、売主は契約不適合責任を負わない旨の特約を付しました。
引渡し後、買主Yが近隣の住人に挨拶に行くと、「何年か前でしたけど、ボヤ騒ぎがありましてね、台所から出火したそうで、消防車も出動したんですよ」と聞かされ、驚いた買主Yが台所部分を確認すると、話のとおり床下収納部分に焼損箇所を発見したのです。
不信感を抱いた買主Yは、売主Xと仲介会社Aに対して損害賠償を請求しました。

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トラブルの原因

本件トラブル発生の根本原因は、売主Xが買主Yに対して過去の火災の事実を告知していないことにあり、契約時に売主が買主に交付・説明した「告知書」にも火災の事実に関する記載はありませんでした。しかし、売主Xが何も言わなかったからといって、仲介会社Aに責任がないということにはなりません。
仲介会社には、取引に当たり売主が提供する情報のみに頼ることなく、自ら調査する義務があります。
本事例の場合では、まず売主Xに対して、「告知書」と売主の告知義務の重要性について十分に説明する必要があり、さらに火災の事実を聞き出す必要があったといえます。
もし、売主が意図的に火災の事実を隠していたとしても、焼損箇所は建物の床下収納部分で容易に視認される状況にあり、仲介会社として十分に調査義務を果たしているとはいえません。
また、本件取引の売買契約では、売主Xは契約不適合責任を負わない旨の特約が付されていましたが、過去に消防車が出動するほどの火災があり、現在も一部焼損箇所が残っているという事実を知りながら買主に伝えなかった事実により、この特約の効力が及ばない可能性があります

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トラブル対応および再発防止対策

本件トラブルの解決に当たって、仲介会社Aは買主Yに謝罪の上、売主Xには告知義務を果たしていない点に理解を求め、売主・買主間で調整した結果、売買代金を一部減額し、買主の仲介手数料を減額することで解決することとなりました。
当該建物は、築後30年以上を経過した既存建物であったこともあり、建物評価に相当する金額を減額することで売主・買主の合意が得られましたが、前述のとおり、仲介会社として十分に調査していれば防ぐことができたトラブルであり、改めて調査における基本行動の重要性が明らかになった事例といえます。

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トラブル防止のポイント

建物ついての情報は、売主からどう引き出すかが大切!仲介会社は、十分な注意力をもって調査することが重要です。

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お客様へのお願い

最近、仲介手数料の大幅値引き依頼をされるお客様が散見されます。
上記のように、「再発防止対策」「トラブル防止のポイント」に沿って、物件調査を基本に忠実に行なうには、不動産業者側にて相当な手間とコストが必要になります。
お客様にて仲介手数料の過大な値引き依頼をされると、物件調査のコストが捻出できず、物件調査の品質に影響が出てしまいます
お客様にはこの点を斟酌して頂いた上で、適正な仲介手数料をお支払い頂けると幸いです。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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