賃貸住宅管理の意義:管理業務の概要(前編)

ここでは、不動産投資の原点でもある、賃貸不動産管理の意義について記述します。

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賃貸住宅管理の意味と業務内容

賃貸住宅管理に求められるニーズは広い。これに応じて管理業者はさまざまな業務を行っており、賃貸住宅管理という用語も、多義的である。
「賃貸住宅管理」という用語は、まず、賃貸人から委託を受け、賃借人との間の賃貸借契約に関する事務を円滑に運営するために、契約の準備から、契約の継続中、終了時に至るまでに行う一連の業務を意味する言葉として用いられる(①通常多く行われる業務の流れに沿った賃貸住宅管理)。
次に、宅地建物取引業者である管理業者では、宅地建物取引業法上の媒介業務を行っており、①に加えて、賃貸借契約締結に向けた媒介業務を含めて賃貸住宅管理という場合もある(②媒介行為を含む賃貸住宅管理)。
賃貸住宅管理業法では、管理業務について、賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて行う、(1)委託に係る賃貸住宅の維持保全(住宅の居室およびその他の部分について、点検、清掃その他の維持を行い、必要な修繕を行うこと。賃貸住宅の賃貸人のために維持保全に係る契約の締結の媒介、取次ぎまたは代理を行う業務を含む)、または、(2)賃貸住宅に係る家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務((1)業務と併せて行うものに限る)と定義している(第2条第2項第1号・第2号)(③賃貸住宅管理業法における賃貸住宅管理)。
さらに、管理業者が、管理業務を行う物件の所有者から、賃貸住宅経営に関する業務への協力を求められ、これに応じて管理業者が物件の所有者に支援を行うこともある(④賃貸経営への支援を含む賃貸住宅管理)。
なお、同じく管理という用語が用いられているが、マンション管理業務は、賃貸住宅の管理業務とは異なる意味をもつものである(➄マンション管理)。

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賃貸住宅経営の2つの方式

賃貸住宅経営を行う場合の形式には、管理受託方式とサブリース方式の2つの方式がある。賃貸住宅管理業法では、管理受託方式の賃貸住宅経営とサブリース方式の賃貸住宅経営の両方が、制度の対象となっている(法第2条)。

(1)管理受託方式の賃貸住宅経営

賃貸人が管理業者に管理業務を委託して行う賃貸住宅の経営である。賃借人の募集は宅地建物取引業者が代理または媒介として関与する(宅地建物取引業の免許を要する)。管理業者は、賃料の収受や契約条件の交渉を賃貸人の代理として、また、共用部分の維持保全は賃貸人からの委託によって行う。

(2)サブリース方式の賃貸住宅経営

サブリース業者が、賃貸人(原賃貸人)との間で賃貸借契約を締結して住宅を借り受け、これを転借人に転貸することによって行う賃貸住宅の経営である。転借人の募集は、自らが賃貸人(転貸人)となるサブリース業者が行う。賃料の収受については、転借人から転貸借契約に基づく転貸賃料をいったん受領した後、賃貸人(原賃貸人)との間の賃貸借契約によって取り決められた賃料を賃貸人(原賃貸人)に支払う方法によって行う。

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通常多く行われる管理業務

管理業務の流れ

賃貸住宅管理として通常多く行われている業務は、賃貸人からの委託に基づき、目的物件および賃貸借契約ごとに、次の流れで行われる。
A(契約前業務)募集の提案、審査への協力、引渡し準備等
B(契約期間中業務)賃料等の収納と送金、室内内装・設備の点検や修理・取替えの対処、クレーム対応、契約条件変更検討等C(契約更新・再契約業務)普通建物賃貸借の期間満了時の更新手続、定期建物賃貸借の期間満了時に再契約を行う場合の再契約手続
D(契約終了時業務)明渡し、原状回復、敷金の精算等。この業務が完了した後は、次の賃借人を募集するため、A(契約前業務)に戻る。
E(共用部分維持保全等の業務)建物に関する共用部分等の建物維持管理および清掃、巡回、災害発生時の対応等

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それぞれの管理業務の内容

A(契約前業務)
管理業者は、賃貸人に対し、入居者の募集に関する提案をして、募集の準備を行い、媒介業者の募集業務に協力をする。借受希望者の紹介を受けた後は、賃貸人とともに借受希望者の審査をする。貸室(賃借人が独占的排他的に利用する部分、専用部分)の引渡し時には、管理内容を説明し、入居のしおり(設備の使用方法、緊急時対応等の説明)を交付して、物件状況を確認する。賃借人の入居に立ち会い、入居時の状況を確認する。空室があれば、空気の入換え、清掃、内装設備の点検などを行い、リフォームなどの提案を行う。

B(契約期間中業務)
契約期間中には、賃借人から賃料等を収納してこれを賃貸人に送金し、未収があれば督促をする。弁護士等と連携することもある。
貸室の内装や設備の点検、修繕などの維持管理を行う。不具合が生じないように点検を行い、不具合が発生した場合には、これに手当をする。点検には法定点検も含まれる。費用を立て替えて支払いを代行する場合もある。
賃料を改定したり、賃貸借の目的や用途の変更その他の契約条件変更の必要性を検討し、これに対応する。中途解約や賃借権の譲の渡・転貸、同居人の追加・変更などの申し出にも対応する。
建物・設備の苦情、クレーム対応も重要な業務である。有害行為、騒音その他近隣との関係のクレームに対しても、可能な範囲で措置を講じ、これに応ずる。
賃貸人への月次・年次など定期報告およびその他不定期報告、これらの報告書作成・送付、台帳の管理等も、管理業務として大切である。管理業者が諸官庁等への届出事務の補助を行うこともある。

C(契約更新・再契約業務)
|普通建物賃貸借の期間満了時には、賃借人の意思を確認し、更新の意思があれば更新手続をする。定期建物賃貸借の期間満了時には、賃貸人と賃借人の意思を確認し、再契約の意思があれば、再契約の手続きを行う。更新および再契約にあたって、賃貸条件の変更等をする必要があるときには、賃貸人の委託を受けて、賃借人と条件を変更する交渉をする。

D(契約終了時業務)
契約終了に関する賃借人と賃貸人の連絡調整(明渡し日の決定など)、明渡しの立会い、確認および鍵の受領、住戸部分の原状回復についての協議、敷金等の精算を行う。契約終了時業務が完了した後は、次の賃借人を募集するため、A(契約前業務)に戻ることになる。

E(共用部分維持保全等の業務)
賃貸借契約および賃借人に引き渡す貸室に関するもの以外に、共用部分の維持保全等に関する業務も行う。共用部分に関する建物維持管理および清掃、防犯、巡回などである。雨漏りや電気水道等のライフライン関係のトラブルは、共用部分に起因することも多い。最近では災害対策も重要な業務と認識されるに至っている。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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