無から有を産み出す事は可能か?ローン金利と表面利回りの話

2022-07-27

FPサービス

化学的手段を用いて卑金属から貴金属(特に金)を精錬しようとする錬金術のように、
無から有を産み出す事は、可能でしょうか?

弊社代表の安達は、寡聞ながらも、無から有を産み出すものは、「核燃料サイクル」しか知りません。
1.0tの核燃料を使って発電し、使い終わった燃料の中から、まだ使えるウラン約1.2tを取り出せるとか。
このサイクルを回せれば、海外から化石燃料を購入しなくても、自国内で十二分に電力を賄えるとか。
但し、高速増殖炉の冷却材である液体金属ナトリウムの取り扱に難儀し、事故が多発するなど、
技術面、安全性、費用対効果の面で、問題も多いとも聞きます。

では、何もない「無」の状態から、投資収益不動産と金融の仕組みを活用して、「有」たる資産を形成する事は可能でしょうか?

本ブログでは、投資用不動産向ローン金利と、投資収益不動産の表面利回りのシミュレーション結果について記述します。

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投資用不動産向ローン金利

投資用不動産向ローンの金利と、借入の難易度は、概ね、以下の通りになります。
一般的に、投資用不動産向ローンのローン金利と、その借りやすさは、反比例の関係にあります。
・金利の安いローン:借りにくい
・金利の高いローン:借りやすい

※但し、借入希望者の属性・信用状況、金融機関との取引実績等により、ローンの借りやすさ・適用金利は、大幅に変動する事があります。

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利回り別 金利・採算シミュレーション

前提

・物件価格の全額をフルローンで購入
・ローン期間は、35年
・元利均等返済方式
・購入直後の家賃収入を前提(経年による家賃月額低減は、考慮しない)。

シミュレーション結果

フルローンにて投資用不動産を購入し、手元にキャッシュを残すのは、難しいです。
また、このシミュレーション結果と、買取再販業者(物件買取を行う不動産業者)の買取目線が、
ほぼ一致します(買取再販業者は、金利3%程度の業者向けローンを使用する事が多いので)。

留意点

・投資用不動産を所有すると、毎年、固定資産税、都市計画税の負担が発生します。
・経年に伴い、月額家賃収入は右肩下がりとなります。
 <月額賃料収入の経年推移の例>

 どこまで下がるか。最悪のケースでは、物件のあるエリアにおける生活保護:住宅扶助レベルの賃料まで下落します。

・建物の経年劣化に伴い、住宅設備のメンテナンス費用が発生します。
・空室リスクにも、考慮する必要があります。

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まとめ

投資用不動産向ローン金利と、投資収益不動産の表面利回りのシミュレーション結果について記述しました。
一般のお客様が、フルローンにて投資用不動産を購入し、不動産賃貸業を運営しつつ、手元にキャッシュを残すのは、難しいです。
もし、買取再販業者の買取目線:市場価格の7割で投資収益不動産を購入できれば、フルローンであっても手元にキャッシュは残せそうですが、一般のお客様の場合、これは相当に難しいです
(物件の売主は、市場価格以上での売却を望んでいるので)。
尚、弊社代表の安達の肌感覚では、現時点において、売主様、相当強気です。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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