賃貸住宅管理の意義:概説

ここでは、不動産投資の原点でもある賃貸不動産管理の意義について記述します。

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賃貸住宅管理とは

ある人が他人の所有に属する住宅を排他的に利用しようとする場合、その方法としては、その住宅の所有権を取得する方法と、その住宅の所有者等から借り受ける方法に大きく分けられる。前者の典型が売買であり、後者の典型が賃貸借である。
賃貸借は、賃貸人から物件の利用権を一定の期間取得し、その利用の対価として賃料を支払い、一定の期間を経て終了した後は返還するという関係である。すなわち、賃貸人と賃借人との関係は、賃貸借契約を出発点として、その後、退去明渡し等の手続きが終了してはじめて当事者間の関係が終了することから、当事者間の関係が継続して存在する限りは、さまざまな権利義務が存続しているので、それだけトラブルも多く発生することが予想される。
したがって、住宅の賃貸借にあたっては、賃貸借契約およびその手続きの重要性とあいまって、その後の継続的な関係のなかで生じ得るさまざまな問題に対処することが必要となってくる。賃貸住宅の管理とは、まさにそのような契約後の当事者の関係および物件の利用関係をどのようにマネジメントしていくかの問題としてとらえることができる。
しかし、実際の賃貸住宅の管理にあたっては、契約期間中や退去時等に生じ得る問題が発生した後の対応とともに、そのような問題が発生しないようにするための対応も重要であり、契約の入口段階でどのような合意形成が図られたかということが大切になってくる。このことは、たとえば原状回復の取扱いにつき、国が、本来退去時の問題であるはずの原状回復のあり方について、契約時の問題としてとらえ直し、契約のあり方、特約の定め方などを『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(第7編第2章「原状回復」)』という形で明示していることなどからも明らかであろう。
したっがて、賃貸住宅の管理のあり方を考える場合、賃貸借契約およびその手続きも含めてとらえることが大切である。

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賃貸住宅管理の意義と重要性

賃貸住宅の管理をめぐる環境の変化と管理に対するニーズの変遷

①賃借人保護の要請と伝統的な賃貸住宅の管理
不動産賃貸借をめぐっては、長年、賃貸人優位の市場のなかで賃借人保護を図るべく、法令や判例のレベルでは多くの賃借人保護の仕組みが創設され、充実してきた(旧借地法、旧借家法、借地借家法に基づく普通借家等の保護、判例による信頼関係破壊の法理等)。また、不動産賃貸借関係も、現に建物等を所有する特定の者が、物件を賃貸借に供するという関係が基本であった。
このような場面では、もっぱら賃貸住宅の管理は、賃貸人の自主管理でもある程度は対応できることから、専門家としての管理のニーズは必ずしも大きくなく、専門家への委託は、賃料の収納業務等に限定された部分を、媒介契約の締結の延長として行うことが多くあったようである。

②さまざまな契約形態と不動産の証券化等に伴う新たな管理の視点
しかし、その後、バブル崩壊等の不動産不況の到来、市場の成熟
化、グローバリゼーション化等のなかで、賃貸住宅を取り巻く環境も大きく変わってきた。
たとえば、制度的側面では、多様な賃貸借契約形態が求められ、定期借地・借家契約制度の創設などが順次行われた。それに伴い、賃貸住宅の活用の場面でも、いかなる契約形態を選択すべきか、専門的な知見に基づく判断が必要となってきた[多様な契約形態の選択]。
また、不動産ファンドの台頭、不動産の証券化等の進展により、当事者である賃貸人が、実物所有者ではなく不特定多数の投資家も想定する必要が生じたところである[実物所有者から投資家への変遷に対する対応]。
さらに、情報化社会の進展により、当事者が有する賃貸住宅をめぐる情報量が格段に充実したことも挙げられよう[専門知識の必要性]。
このような環境変化に伴い、賃貸住宅の管理に対しても、賃貸人の賃貸住宅経営そのものへの支援や、投資家の存在を前提にした収益確保のための管理運営が基本的視点として重視され、賃貸住宅の管理業務全般を総合的に専門家の手に委ねるニーズが大きくなった。

③消費者保護的観点からの管理
さらに現在に至ると、とりわけ不動産賃貸借を中心に、個人である賃借人を消費者と位置づけて、消費者保護の観点から不動産賃貸借関係をとらえようとする動きも活発化してきている[消費者保護の要請]。
また、新規物件の大量供給や、金融危機等に端を発した経済情勢の変動のなかで、既存物件の所有者の賃貸住宅経営の観点からは、優良な賃借人に長く契約を継続してもらうというニーズも大きくなり、賃借人の立場を重視した管理のあり方が要請されている[賃借人の立場を配慮した管理]。

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「誰のため」の管理か

上記のように、時代の流れとともに賃貸住宅をめぐる環境や、管理に求められる視点が大きく変動するなかで、賃貸住宅の管理は誰のために、どのように行っていくべきかが、いまあらためて問われている。
もともと賃貸住宅の管理は、賃貸人の賃貸住宅経営のためという視点が強調されてきた。賃貸人からの委託に基づき賃料収納等を行うことを出発点とし、その後の環境変化に伴い、投資家を含めた賃貸人の収益安定が最大限求められる時代の流れのなかで形成されてきた賃貸住宅の管理の概念を踏まえれば、そのような視点を基本にすえることは当然である。
しかし、管理の対象である賃貸住宅は、単にその住宅の所有者・賃貸人のためにのみ存在するものではない。賃貸住宅は、わが国の限られた有用な資源である。その適切な利用等が促進されることは、入居者・利用者の利益であり、さらに、その物件を含めた周辺の環境や街並み形成等に資するものとして、広く公共の福祉にも貢献するものである。賃貸住宅の管理は、このような社会全体との関係でとらえることが重要であろう

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信頼関係確保の重要性

賃貸住宅の管理業務によって、賃貸住宅管理業者(以下、「管理業者」という)がその社会的役割を果たすためには、管理業者は、法令等のコンプライアンスを重視するとともに、賃貸人や賃借人との信頼関係を築き、これを維持することに最大限の配慮をしなければならない。賃貸人や賃借人との関係において、契約で禁じられた行為をしたり、契約に定められた、なすべき行為をしないといった契約違反があってはならないのはもちろんのことであり、加えて直接の契約違反にはあたらないけれども、契約の趣旨からみて不適切な行為をしないような管理業務の遂行が望まれるところである。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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