不動産仲介トラブル事例09：敷地を「水路」が横切っていた

2022-07-23

本ブログでは、不動産業者向「ヒヤリハット!不動産仲介トラブル事例集」

記載の事例について記述します。

トラブルの要点：

現況に水路の形態はないが、土地売買契約後、敷地内に公図上の「水路」(旧法定外公共物)が含まれていることが判明。

株式会社アダチは、不動産仲介におけるトラブル事例をカテゴリーとしたブログを公開しています。このブログには、不動産仲介トラブル解決方法や契約書の注意点、不動産売買のトラブル事例、不動産鑑定士の必要性、弁護士に相談するタイミングなど、役立つ情報が盛り込まれています。特に、不動産売買におけるトラブルが増加傾向にある現代社会において、契約書の注意点や不動産鑑定士の必要性に関する情報は非常に役立ちます。また、トラブルが発生した場合には、弁護士に相談するタイミングや、どのような点に注意して弁護士を選ぶべきかについても解説されています。株式会社アダチのブログは、不動産仲介に関するトラブルを未然に防ぐための情報提供に役立ちます。

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トラブル発生の概要
トラブルの原因
トラブル対応および再発防止対策
トラブル防止のポイント
お客様へのお願い

トラブル発生の概要

仲介会社Aは、相続で取得したという土地の売買を仲介しました。管轄する行政が異なる2筆にまたがる土地でした。買主Yは不動産業者で、契約後に建物を建築するために事前調査を行ったところ、敷地内に、公図上、旧法定外公共物である「水路」が横切っていることが判明しました。この部分の所有者である国(財務局)から買い取らなければ一体の土地として利用することができません。買主Yは、このままでは引渡しを受けられないと合意解約を申し入れてきました。

一方売主Xは、「この土地は相続したのであり「水路」の存在は知らなかった」、また「契約には契約不適合の免責特約があり、合意解約は受け入れられない」と主張し、原因は専門家である仲介会社A及び買主業者Yの調査不足・認識不足であるから、違約解除でないと応じられないと言ってきました。

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トラブルの原因

本事例の対象土地は、行政の異なる2筆に分かれていたことから公図が2枚に分かれていました。そのうち一方の公図には、行政境に当たる部分に「水路」があったのですが、仲介担当者がこれを見落としたという、単純な調査ミスが原因となったトラブルです。

旧法定外公共物とは、道路法、河川法等の適用又は準用を受けない公共物のうち、現在、公共的な用途に使用されていないものを指し、機能を喪失した「里道」や「水路」などがあります。地域によっては、「里道」は赤道・赤線・赤地、「水路」は青道・青線・青地などと呼ばれることがあります。

現在、機能を失って使用されていない旧法定外公共物は国の所有で、財務局及び財務事務所が管理していますが、現に住宅敷地等として使用している場合には国から買い取ることが可能で、この事例の対象土地もこれに該当します。

一般に認知度が高いとはいえない旧法定外公共物ですが、代表的な「里道」「水路」の総面積は、平成3・4(1991・1992)年度の地籍調査によれば、東京23区の2倍以上の約1,700と㎢推計されていますから、相当な面積であることがわかります。

本事例では、契約した敷地内を旧法定外公共物である「水路」が横切っていたため、この「水路」を国から買い取らなければ建物が建築できず、買取りには約150万円の費用が生じるということで、買主から合意解約の申し出がありました。

しかし売主X(個人)は、原因は仲介業者Aの調査不足及び買主業者Yの認識不足にあるため、合意解約ではなく、違約解約でないと応じられないと仲介業者Aに主張してきました。

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トラブル対応および再発防止対策

本件トラブルでは、仲介会社としての調査ミスは明らかでしたが、買主が宅建業者であったこともあり、仲介会社Aが売主・買主の仲介手数料を全額放棄することで合意解約し、売主Xが水路部分を国から買い取る手続きを進めた上で、仲介会社として再度売却活動を行うことで解決することとなりました。

一般に「里道」や「水路」は、公図上で無番地となっているため簡単に確認できますが、本事例のように、公図が複数枚にわたる場合などに見落とす可能性も否定できません。物件調査にあたっては、公図の形状、隣接地の所有者一覧の確認に十分留意すべきです。

また、売却依頼を受けた物件に旧法定外公共物が含まれるケースでは注意が必要です。通常は、現所有者が契約前に国からの購入手続きを行うことになりますが、現況のまま売却することや法定外公共物の購入を停止条件として契約を行うことは、金額を確定させることが難しく、期間も6か月程度を要することがあるため、できるだけ避けるべきです。売却を依頼された場合は、購入手続きが終了した後に売却活動に入るようアドバイスすることが必要といえます。

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トラブル防止のポイント

公図チェックは取引の基本事項。確認作業は丁寧にすること。

現場で確認できない無番地には要注意!

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お客様へのお願い

最近、仲介手数料の大幅値引き依頼をされるお客様が散見されます。

上記のように、「再発防止対策」「トラブル防止のポイント」に沿って、物件調査を基本に忠実に行なうには、不動産業者側にて相当な手間とコストが必要になります。

お客様にて仲介手数料の過大な値引き依頼をされると、物件調査のコストが捻出できず、物件調査の品質に影響が出てしまいます。

お客様にはこの点を斟酌して頂いた上で、適正な仲介手数料をお支払い頂けると幸いです。

ただし、適正な手数料をお支払いいただけない場合でも、不動産の購入は大変魅力的であり、慎重な物件選びによって、ご自身のライフスタイルや将来のビジョンに合った理想の住まいを手に入れることができます。

不動産の購入は、一生に一度の大きな買い物です。そのため、慎重な判断が必要であり、信頼できる不動産業者との取引が不可欠です。私たちは、物件調査に最大限の労力を注ぎ、お客様のニーズやご要望に合わせた物件選びをサポートいたします。また、購入後もアフターサポートを充実させ、お客様が安心して暮らせるように全力でサポートいたします。

不動産の購入は、将来にわたっての投資でもあります。良質な物件を手に入れることで、将来的な資産価値の向上や安定したキャッシュフローの確保が期待できます。私たちは、お客様の将来にわたる安心と幸福のために、最高品質の不動産取引を提供いたします。

今回の仲介手数料に関しては、お客様にもご負担をおかけすることになり申し訳ありません。しかし、私たちは常にお客様の利益を最優先に考え、お客様にとって最適な取引を実現するために全力を尽くします。どうぞ安心してお任せください。

最後に、私たちの豊富な知識と経験を活かして、お客様にとって最高の不動産取引を実現することをお約束いたします。お客様のご要望に応えることができるよう、一人ひとりに丁寧な対応を心がけ、お客様が希望する暮らしを実現するお手伝いをいたします。ぜひ、私たちにお任せください。

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資格：宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、日本仲人協会　マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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