不動産小口化商品:Q&A⑧

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ここでは、不動産小口化商品に関するQ&Aについて記述致します。

弊社 株式会社アダチの不動産小口化商品に関しましては、
コチラを参照下さい。

相続、離婚、アンガーマネジメントで、お悩みの方。
東京都新宿区にお住まいの方。東京都新宿区に不動産をお持ちの方。
不動産にお悩みのある方は、是非、株式会社アダチにご相談下さい。


相続が発生した場合、どのような手続になりますか?

速やかに事業者に
ご連絡をお願いします。

組合員が亡くなって相続が発生した場合、速やかに事業者にご連絡をお願いします。相続人間で作成した遺産分割協議書を提出いただきます。遺産分割協議書の作成に先立ち、被相続人が持っていた出資持分の相続予定者をお知らせください。これは、遺産分割協議書が完成後に出資持分の地位の譲渡者の申し出があった場合、万一その承継者が組合員として不適切と判断した際、遺産分割協議のやり直しになる懸念があるからです。完成した遺産分割協議書に従い、事業者が承諾をすることで相続人に地位の譲渡をすることができます。関連する手続が完了するまでの間、分配金の支払は留保し、後日、地位の譲渡を受けた新しい組合員に支払を留保していた分配金を支払います。この間留保していた分配金に利息はつきません。なお、地位の譲渡により出資持分は新しい組合員に移転しますが、相続の場合には不動産取得税は発生しません。

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組合解散・終了時の分配金の計算方法はどうなりますか?

基本的には、組合に残った
一切の財産を分配します。

任意組合型であれば、現物出資の場合でも金銭出資の場合でも同じで、組合所有の収益物件を売却し、売却代金から不動産仲介手数料等を引いたものが分配金の原資となります。加えて、解散時に預金口座に残っている預金も原資の一部になります。組合の収益は原則全額分配ですが、組合が大規模修繕に備えて収益の一部を積立している場合、その大規模修繕積立金で取り崩していないものについては、物件売却代金と併せて分配金の原資となります。この合計額から、未払費用(事業者報酬、最終回の分配金振込手数料・書類発送料等)を引いたものが分配金の総額となります。これを組合総口数で割ったものが1口当たりの分配金となり、これを元に組合員の出資口数に応じて、各組合員に送金します。
匿名組合型の場合は、収益物件の売却代金から不動産仲介手数料等を引いたものに運用預金口座の残金を併せたものが分配金の総額となります。優先劣後構造の場合、この総額が組合組成当初の優先出資額を上回っていれば、組合員には当初出資額の全額が返ってきます。分配金総額が優先出資額を下回っていれば、優先出資口数で割ったものが1口当たりの分配金となり、これを元に組合員の出資口数に応じて、各組合員に送金します。

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事業者が倒産したらどうなりますか?

任意組合型と匿名組合型で
組合員への影響が異なります。

任意組合型の場合、民法第668条における組合に当たるため、対象不動産の所有権に関し、物件の登記は事業者名義ではありますが、各組合員に帰属します。また、物件からもたらされる家賃等は組合名義となっているため、こちらも各組合員に直接帰属します。想定されるマイナス要因としては、①事業者が回収した家賃を組合口座に移動する間に倒産した場合は家賃の一部が毀損する可能性があります。また、②物件の管理・家賃の集金などの日常業務が止まる可能性があります。こちらは他の不動産特定共同事業者が引き継ぐことで影響は最小限になることが想定されます。
匿名組合型の場合は、商法第535条における組合に当たります。これは、投資家は事業者にお金を預けて、運用を任せるということです。したがって、組合が投資している不動産や、家賃回収のための預金口座は、事業者の名義となっています。もし、事業者が倒産となった場合は、全組合員が出資した資産を守る制度がないため、組合員が出資した額を上限に損が発生することになります。また、任意組合型の場合同様、事業者が一時的に不在になり得るので、物件の管理・家賃の集金などの日常業務が止まる可能性があります。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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