不動産仲介トラブル事例08:軟弱地盤だった分譲宅地

本ブログでは、不動産業者向「ヒヤリハット!不動産仲介トラブル事例集」
記載の事例について記述します。

トラブルの要点:
土地を購入した買主が住宅を建築しようとしたところ、地盤が軟弱で建築のためには地盤改良が必要であったとして、売主及び仲介業者に対して、地盤改良工事費及び損害賠償を請求。

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トラブル発生の概要

売主Xは、1年前に自宅建築を目的として宅地分譲地を購入したのですが、建築を始めようとした矢先に転勤の辞令が出たことから、仲介会社Aの媒介で宅地のまま売却することになりました。
買主はすぐに見つかったのですが、引渡し後に、買主Yが建物を建築しようとしたところ、発注した建築会社から地盤が軟弱であると指摘され、地盤改良工事に多額の費用がかかることがわかったため、買主Yは、売主Xに対して地盤改良工事費の負担を、仲介会社Aに対しては、調査説明義務違反があるとして、損害賠償を求めてきました。

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トラブルの原因

この取引では、売主Xが取得した土地について、建物を建築することなく1年ほどで売却することとなったため、地盤改良が必要なほど地盤が軟弱であると認知していなかった事情があります。
この契約では、「契約不適合責任の通知期間」を本物件引渡し後6か月間と特約されていました。
また、重要事項説明書では、特記事項に「建物を建築する場合、建築物の構造、形態、地盤の状況に応じた基礎の構造にする必要があります。建築会社等が実施する地盤・地耐力調査の結果により、地盤補強工事等が必要となる場合があります。」と記載し、説明をしていましたが、買主Yにとってみれば、予想もしていなかったほど高額な地盤改良費用がかかることが判明し、トラブルが発生するに至りました。
仲介会社Aは、軟弱地盤であるかどうかなど土地に対する特別な調査をする義務を負っているわけではありませんから、調査の不備がトラブルの原因ということではありません。しかし、仲介会社Aには、取引を安心安全に導く義務があります
この取引の場合、対象の土地が傾斜地を造成した小規模の宅地分譲地であり、造成から年数が経過していない点や、造成地である以上当然に切土・盛土が混在していることを想定すれば、軟弱地盤や地盤沈下の可能性を考慮する必要があったといえます。事前にリスクの可能性を取り除くよう取引を進めなかった点に未然にトラブルを防げなかった原因があるといえます。

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トラブル対応および再発防止対策

このトラブルでは、地盤改良費用がかなり高額となることが判明し、契約不適合が軽微とはいえない状況であったため、仲介会社Aが売主・買主と調整を進めた結果、最終的に売買契約を白紙解約することとなりました
仲介会社は、トラブルの発生を未然に防ぎ、売主・買主にとって安心で安全な取引を実現する義務があります。本事例の場合、売主に対して契約不適合責任があることを十分に理解してもらい、前述のとおり、売主・買主に地質調査や検査のアドバイスをして、事前にリスクの可能性を取り除いて取引を進める必要があったといえます。
また、重要事項説明書に「調査の結果、工事が必要となる場合があります」と記載するだけでなく、「それによって生じる建築工事の増加費用や地盤改良工事に要する費用は、買主の負担となります。」と明確に記載するか、売買契約書の約定の中で、万一、契約不適合が判明した場合の対処方法や手段を売主と買主の間で事前に取り決めておくことが、仲介会社としてトラブルを未然に防ぐための責任といえます。
トラブルを未然に防ぐポイントとしては、
 1.売主・仲介会社は、買主に対して土地の状況について知っていること、不具合と思われることを全て買主に報告する。例えば「地盤が軟弱だと言われたことがある」や既存建物の場合に「基礎にクラックが入っている」「玄関の三和土に隙間ができた」など。
 2.想定されるリスクに応じて、取引の安全確保のため、あらかじめ地盤調査を行っておく、もしくは取引後に行うことを勧める
 3.その際、①調査はどちらの依頼で行うか、②費用負担をどうするか、③調査により軟弱地盤が判明したときにどうするか、④地盤改良(補強工事)を行う場合の費用負担の区分等々を事前に取り決めておく。
などが挙げられます。

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トラブル防止のポイント

リスクを明らかにするための調査が重要!
万一、発生した時の対処方法を取り決めておくことが重要です。

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お客様へのお願い

最近、仲介手数料の大幅値引き依頼をされるお客様が散見されます。
上記のように、「再発防止対策」「トラブル防止のポイント」に沿って、物件調査を基本に忠実に行なうには、不動産業者側にて相当な手間とコストが必要になります。
お客様にて仲介手数料の過大な値引き依頼をされると、物件調査のコストが捻出できず、物件調査の品質に影響が出てしまいます
お客様にはこの点を斟酌して頂いた上で、適正な仲介手数料をお支払い頂けると幸いです。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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