不動産小口化商品:Q&A➄

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ここでは、不動産小口化商品に関するQ&Aについて記述致します。

弊社 株式会社アダチの不動産小口化商品に関しましては、
コチラを参照下さい。

相続、離婚、アンガーマネジメントで、お悩みの方。
東京都新宿区にお住まいの方。東京都新宿区に不動産をお持ちの方。
不動産にお悩みのある方は、是非、株式会社アダチにご相談下さい。


暦年贈与を行う場合の注意点は何ですか?

定期贈与と見なされないように
都度契約書を残すことです。

資産家が資産を守る対策の1つとして暦年贈与の活用があります。ただし、贈与の仕方を間違えると、定期贈与と見なされて贈与税がかかるケースもあるので注意する必要があります。定期贈与とは、一定の期間にわたり、一定の給付を目的に贈与を行うことです。例えば、親と子供の間で5年間にわたって小口化商品を毎年1口ずつ贈与する契約を取り交わしたとします。贈与する小口化商品の1口の相続税評価額が100万円であれば、1年当たりの贈与額が非課税金額の範囲内に収まり課税されないと思っていても、当初の契約時に500万円分の贈与があったと見なされ贈与税の対象となってしまいます。
したがって、暦年贈与をする際は、定期贈与と見なされないように、初めに5年分の約束をするのではなく、毎年、その都度贈与するかを判断し、契約もその都度取り交わすことです。暦年贈与する資産が不動産小口化商品の場合は、贈与契約の都度、事業者に申し出をする必要があります。手間はかかりますが、定期贈与と見なされないように気をつけてください。

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出資当初に負担する不動産取得税は経費にできますか? また、物件に毎年かかる固定資産税・都市計画税はどうやって払うのですか?

経費として処理できます。
これらの税金は組合が払うため
各組合員(投資家)が払う必要はありません。

不動産小口化商品のうち、任意組合型の場合、現物出資型・金銭出資型共に不動産取得税がかかります。不動産取得税は、取得費に含めなかった場合には、翌年の確定申告の際、経費として申告できます。一方、匿名組合型の場合、組合員には不動産取得税はかかりません。
また、物件に毎年かかる固定資産税・都市計画税は、収益物件から得た賃料等を原資に事業者が払うため、各組合員が個別に納税する必要はありません。

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追加出資は不要とのことですが大規模修繕が必要になった場合はどうするのですか?

事業者の判断により
家賃等の収入から積み立てた
修繕積立金の一部を充当します。

一般的に、「修繕」は「小規模修繕」と「大規模修繕」に分けられます。「小規模修繕」とは、建物内で不具合が生じた際の修理(郵便ポストや宅配ボックスの破損)、共用部分の照明の交換、水漏れ対応など小規模な工事のことです。小規模修繕を十分に手当てすれば、入居者に良質な住環境を提供することができ、家賃の維持(または引上げ)につながるとともに、大規模修繕のタイミングを遅らせることにつながります。一方、「大規模修繕」とは建物の外壁塗装や屋根・屋上の防水処理、サッシのシーリングなど大規模な工事のことです。大規模修繕を怠ると、入居者減少による利回りの低下だけでなく、躯体そのものの劣化が進み、出口戦略に大きくマイナスに働きます。
そこで、事業者の判断により、家賃等収入から、修繕費を積み立てて大規模修繕に備えております。出資に当たる際は、各組合の修繕計画をしっかりヒアリングするなどして、運用期間全体でインカムゲインが確保できるかを見極めることも大切です。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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