不動産仲介トラブル事例05:その他のトラブル事例(道路)

本ブログでは、不動産業者向「ヒヤリハット!不動産仲介トラブル事例集」
記載の事例について記述します。

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幅員4m未満の道路(建築基準法第42条第3項)に面している土地

概要

幅員が4m未満の道路に面した旧市街に立地する土地の売買で、道路の種類を建築基準法第42条第2項道路と説明しましたが、契約後に同法第42条第3項道路であることが判明しました。

対策

この事例は、4m未満、イコール「42条2項道路」という思い込みからくる単純ミスで、基本的な調査が不足していたといえます。
50年(昭和25年)に建築基準法が定められる以前からあった幅員が4m未満の道路のすべてが、いわゆる「42条2項道路」となるわけではありません。
旧市街地においては、戦後の復興土地区画整理事業等によって狭小な道路が築造された地域があり、それが今日の市街地を形成していることから、その街並みを維持する必要もあって、土地の状況により拡幅が困難な場合、2項道路の特例として、道路中心線から水平距離1.35m以上2m未満(片側が川やがけ等の場合はその境界線からの水平距離2.7m以上4m未満)を指定し、セットバックをすることなしに建物が建てられるような特例を設けていることがあります。建築基準法第42条第3項に規定されていることから「3項道路」と呼ばれます。
3項道路や幅員が1.8m未満の極端に狭い道を2項道路として指定する場合には、建築審査会の同意を得ることが必要となります(建築基準法第42条第6項)。
取引物件の前面道路が3項道路としての指定を受けている場合、仲介会社としては、重要事項説明において道路の種別を記載するだけではなく、特定行政庁の関係窓口(建築指導課等)で3項道路に関する資料を入手し、それを重要事項説明書に添付したうえで説明するようにすべきです。

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分譲地内の位置指定道路における掘削承諾料

概要

仲介会社が小規模分譲地の土地を媒介したところ、買主から、「家を建てようとしたら、売主(宅建業者)から、私道(売主名義の位置指定道路)の掘削承諾料を支払ってもらいたいと言われている。そんな金がかかるとは聞いていないがどういうことだ。」というクレームがありました。

対策

仲介会社は、売主から私道の掘削承諾料の件について聞かされておらず、買主に説明をしていませんでした。そこで、すでに家を建てている他の購入者に確認したところ、今まで何の請求もなかったが、現在、道路の補修等の問題でもめ事が起きていることが判明しました。
仲介会社の責任として、買主が私道の持分を持つことなしに契約する以上、通行や掘削等の承諾の要否や承諾料の有無等について事前に確認・説明することは必須ですし、私道の維持管理の問題について、私道の所有者との間で取り決めをしてもらったうえで、売買の媒介をする必要があります。この事例では、仲介会社としての調査・説明義務が十分果たされたとはいえません。
他人の私道に水道管やガス管、下水道管などを敷設できるかという問題については、過去に多くの裁判例があり、その中の代表的なものとして、分譲地の場合では、土地分譲の際に分譲主と購入者との間で、導排水管の敷設・使用を目的とする黙示の地役権が設定されたものとしている裁判例があります(横浜地判昭和62年8月10日)。
新規分譲地全体の仲介を依頼されたような場合には、トラブル防止の観点から、売買契約を締結する前に、位置指定道路の所有権を第三者(売主)に残さないで、その他の購入者全員との共有にするなど、道路の維持管理について実際に道路を使用する者が行うという取決めをしたうえで取引を行うべきです。

※掘削承諾料に関しましては、以下のブログも参照下さい。

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敷地延長部分の私道負担に関する重要事項説明

概要

仲介会社が、下図のようなA地とその左側アミかけ部分の敷地延長部分(持分2分の1ずつ)を媒介により売却したところ、引渡し直後に、買主から、「隣が道路(敷地延長部分)に勝手に物を置いて通行のじゃまになっている。そもそも道路に勝手に物を置いていいのか。」とクレームがありました。

対策

敷地延長部分が隣地所有者との共有の場合、「私道に関する負担等に関する事項」として、重要事項説明をする必要があります。
しかし、この事例では、その敷地延長部分がB地の所有者との共有(持分2分の1ずつ)になっていること以外は、特段の記載をしていませんでした。
敷地延長部分は、その土地がA地所有者だけの所有地であれば問題ありませんが、この事例のような共有の場合には、その土地は一応A・B両地の「私道」として位置づけることができます
したがって、B地の所有者がその土地を私道として使うだけでなく、「共有地」である以上、工作物を設置するなどということが全くないとはいえません。事実、共有私道の使用や管理に関するトラブルは、多く見られるものの一つです。
そのため、共有私道については、その利用方法とそれに伴う規制(例えば、当該敷地延長部分が私道としての通行と配管の敷設以外に利用できないことや、維持費の負担、当該敷地延長部分をA地の建蔽率・容積率の計算に含めないなどの取り決め)があれば、その旨を重要事項説明書に記載し、説明する必要があります。
もし、何の取り決めもない場合は、仲介会社として、新たな取り決めを提案し、共有者間で約定書などを取り交わすことをした上で、媒介を行う必要があるといえます。

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お客様へのお願い

最近、仲介手数料の大幅値引き依頼をされるお客様が散見されます。
上記のように、物件調査を基本に忠実に行なうには、不動産業者側にて相当な手間とコストが必要になります。
お客様にて仲介手数料の過大な値引き依頼をされると、物件調査のコストが捻出できず、物件調査の品質に影響が出てしまいます
お客様にはこの点を斟酌して頂いた上で、適正な仲介手数料をお支払い頂けると幸いです。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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