不動産小口化商品:Q&A④

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ここでは、不動産小口化商品に関するQ&Aについて記述致します。

弊社 株式会社アダチの不動産小口化商品に関しましては、
コチラを参照下さい。

相続、離婚、アンガーマネジメントで、お悩みの方。
東京都新宿区にお住まいの方。東京都新宿区に不動産をお持ちの方。
不動産にお悩みのある方は、是非、株式会社アダチにご相談下さい。


出資金の元本は保証されていますか?

出資金の元本は保証されていません。
出資法により出資金の保証は禁じられています。

不動産小口化商品はリスクのある商品です。法律により元本の保証は禁じられています。匿名組合型の場合で優先劣後方式の場合、物件の売却価格が当初の取得価格を下回った場合でも損失額が事業者の出資額以内であれば、その損失は事業者がすべてかぶることとなり、組合員の出資金は全額回収できることとなります。匿名組合型の商品は、基本的に優先劣後方式を採用して商品の魅力を高めています任意組合型の場合、出資金の清算額は組合が取得した物件を売却してから確定するため、売却時点での不動産市況により価格が下落すれば、清算分配金は出資元本を下回る可能性があります。一方、売却価格が物件の簿価(取得価格から減価償却を引いたもの)を上回った場合は、キャピタルゲイン(不動産の譲渡所得)が発生します。

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任意組合における組合員の無限責任とはどのようなものですか?

端的に言えば出資者の
損失が出資額を超えたとしても
損失負担をする義務を
有することを言います。

不動産小口化商品を扱う組合のうち、匿名組合の場合は組合員が有限責任を負うのに対し、任意組合の場合は組合員が無限責任を負います。ここで言う有限責任とは、匿名組合に出資した額が損害の上限であり、それ以上の負担はないことを意味します。株式や債券の現物投資がこれに当たります。一方、無限責任とは、任意組合に生じた負債が当初の出資額を超えた場合でも、全組合員がその持分または人数に応じて債務を弁済することを意味します(民法675条2項)
無限責任を負う可能性があるからといって、必要以上に怖がる必要もありません。なぜならば、無限責任が問われる事由が発生した場合でも、まずは組合の資産である物件売却をすることで相応の資金が得ることができることから、この資金を債務の弁済にあてることで、各組合員が出資額を超える債務を負うことが想定される場合が少ないからです。
懸念すべき点は、不動産(建物)が近隣に与える事故です。例えば、建物に設置した看板が落下する、外構が崩れる、などで通行人や隣地に被害を与えてしまうことです。これらは事象によっては保険でカバーされないこともあり得ます。安心した投資をするためには、不動産小口化商品の対象物件の立地・建物の状況をよく確認することです。事業者は、物件に関し説明責任がありますので、投資する前に疑問点があればしっかり確認することが肝要です。

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組合財産はどのように保全されていますか?

任意組合型と
匿名組合型により異なります。

組合財産は大きく①預金、②不動産に分けられます。
①の預金について、任意組合の場合、家賃の収受及び管理費用の支払いに使用する預金口座は、事業者である不動産会社とは別の組合名義の口座が作成されます。よって、事業者が倒産等になったとしても、組合口座は別名義なので、事業者の債権者から差押え等をされることはありません。ただ、組合口座が金融機関の破綻によりペイオフになる可能性はあります。これについては預金口座を決済性預金(無金利)とすればペイオフの対象外となり、全額保全されます。
匿名組合型の場合、預金口座は事業者名義で作成されます。このため、事業者が倒産等となった場合、事業者の債権者から差押え等をされる可能性があり、元本毀損リスクがあります
②の不動産については、任意組合型の場合、現物出資・金銭出資を問わず物件の登記簿上の所有者は事業者ですが、これは、組合名義での登記ができないことによるものです。一見、登記上は事業者が所有しているように見えますが、実態は組合財産であって、そのことは組合が当該不動産を取得するにあたって売買契約を締結していることから証明できます。よって、事業者の債権者は、登記が事業者名義である不動産(=組合財産)から債権を回収することはできない、ということになります。
匿名組合の場合、あくまで「不動産運用をする企業の組合事業」に対する出資です。したがって、匿名組合で購入した物件であっても、物件の所有者は事業者です。つまり、事業者の債権者から差押え等の法的措置が講じられ、毀損する可能性があります。つまり、任意組合型に比べ匿名組合型の方が事業者の財務内容をより注視する必要があると言えます。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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