不動産仲介トラブル事例04:接道なしの敷地での増改築

本ブログでは、不動産業者向「ヒヤリハット!不動産仲介トラブル事例集」
記載の事例について記述します。

トラブルの要点:
建築基準法第43条第2項一括同意基準に関する重要事項説明が異なっていたため、建築審査基準が厳しくなることが判明。

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トラブル発生の概要

本事例の対象物件
は、接道義務に関し「建築基準法第43条第2項第2号に関する一括同意基準」に基づき建築された既存物件です。前面の道の向こう側は、河川となっていました。
仲介担当者Aは、媒介契約取得時の調査で前面道路の現況幅員を確認せずに行政の担当者に確認し、「一括同意基準」のうち「基準4」に基づき建築されたものであるとの回答を得ていました。そこで、重要事項説明においても同様の内容で説明を行いました。
ところが、契約後に買主Yが増改築の相談のため、改めて行政の担当者に確認したところ、前面道路の幅員の一部が4mに満たないところがあったことから、「基準4」
ではなく、「基準3-2」
であるとの説明を受けました。契約時の説明と異なり厳しい審査基準が適用されることになるとして苦情申し立てがありました。

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トラブルの原因

仲介担当者Aは、自らの担当物件にお客様を案内し、元付けの担当でもあったことから、媒介取得(物件化)時の役所調査のみで、売買契約締結時に再調査を行っていなかったことが問題です。
特に、この物件の建物は、前面道路が建築基準法に定める道路ではなく、「建築基準法第43条第2項第2号に関する一括同意基準に基づき建築を許可された建築物」であり、建築図書(確認通知書、検査済証など)が整っていても、建築後に年数が経過するなかで現況(敷地と道路との関係)が変わっている可能性があります。
買主Yからの苦情で、担当者Aが契約後に再度道路幅員を計測したところ、一部図面とは異なり幅員が4mに満たない箇所があることが明らかになりました。
「建築基準法第43条第2項第2号に関する一括同意基準(東京都都市整備局市街地建築部建築企画課)」(資料5-1、5-2参照)のとおり、基準4は「道路に有効に接続する幅員4m以上の道が確保され、その道に2m以上接する敷地で、(後略)」ですが、基準3-2は「道路に有効に接続する2.7m以上4m未満の道が確保され、その道に2m以上接する敷地で、次の各号に該当するもの。一 道の中心線から水平距離2mの線又は道の反対側境界線から水平距離4mの線を道の境界線とし、(後略)」となります。
本件トラブルは、現況幅員の再確認に加え、所管部署での調査が不足していたことに原因があります。
さらに、物件の前面の道の向こう側は河川であることから、道の反対側から一方後退で4mの幅員を確保する必要がありました。現況と図面との確認を怠ったことが、大きなトラブルを招くことになりました。
重要事項説明の内容に不備があったことは明確なことから、上長が謝罪のうえ追加の重説を行い、買主の仲介手数料を減額することで解決に至りました。

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トラブル対応および再発防止対策

媒介取得(物件化)時に役所調査を行っていても、ケアレスミスや確認内容に不備がある可能性を考慮して、売買契約締結前には当然に再度調査をすることが必要です。
また、媒介契約時と売買契約時の調査において、行政の担当者の回答内容が異なってくる可能性も否定できません。そのため、役所調査においては、調査日時に加え役所の担当者名を忘れずに記録するようにすることが重要です。
本事例では、結果として媒介取得時の調査に不備があったため、契約時に未確認の事項が明らかになったといえます。
一度調査したという思い込みや、時間的な制約のため「つい手を抜いた」的な行動は大きなトラブルの原因になります。
現地確認は、調査における基本行動です。本事例は、建築基準法第43条第2項第2号による建築物であることから、さらに詳細な調査・確認が求められる物件といえますが、そもそも現地調査という基本ができていれば、未然にトラブルを防止できた事例といえます。

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トラブル防止のポイント

契約時には、必ず全ての事項を一から調査。手抜きは厳禁! 一定の条件下で許可された認定建物は、条件が変われば建築が認められない可能性があるため要注意です。

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お客様へのお願い

最近、仲介手数料の大幅値引き依頼をされるお客様が散見されます。
上記のように、「再発防止対策」「トラブル防止のポイント」に沿って、物件調査を基本に忠実に行なうには、不動産業者側にて相当な手間とコストが必要になります。
お客様にて仲介手数料の過大な値引き依頼をされると、物件調査のコストが捻出できず、物件調査の品質に影響が出てしまいます
お客様にはこの点を斟酌して頂いた上で、適正な仲介手数料をお支払い頂けると幸いです。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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