不動産仲介トラブル事例03:接道なしの敷地での建替え

本ブログでは、不動産業者向「ヒヤリハット!不動産仲介トラブル事例集」
記載の事例について記述します。

トラブルの要点:
前面通路が建築基準法第43条第2項に該当するとして、中古戸建の売買契約を締結したところ、当該道路の通路許可申請の際に通路幅員の確保が必要であると判明。

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トラブル発生の概要

本事例は、既存戸建の仲介で、買主Yは購入後建替えを予定していました。敷地は、建築可能な道路に接道しておらず、建築基準法第43条第2項に該当するとして、建築が許可(改正前は「43条1項ただし書きの許可」と呼ばれていました)されたものでした。
仲介担当者Aは、契約前の役所調査で「(建築基準)法第43条第2項第2号許可事前相談票」
の内容について確認した際に、前面道路の現況幅員の確認を怠っていたため、敷地後退不要との説明を受けていました。ところが、契約後に全通路部分の通路許可申請の質問で再度役所に確認したところ、現況幅員の4mではなく、4.33m ~ 4.45mの通路幅員の確保が必要であることが判明しました。
重要事項説明では通路負担を約0.17㎡としていたのですが、上記の通路幅員を確保すると約3 ~ 4㎡増えることになってしまいます。このことを買主Yに説明したところ、建築プラン面積が減少し、予定していた建物が建てられないとして、金銭面での対応を要求されることになりました。

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トラブルの原因

この物件は、建築基準法上の接道がなく、法第43条第2項(資料6参照)に該当するとして建築された既存建築の戸建であり、取引に当たっては十分な注意をもって調査すべき物件です。
仲介担当者Aは、契約前の役所調査で敷地後退不要との説明を受けていましたが、「(建築基準)法第43条第2項第2号許可事前相談票」
には、敷地から道路までの距離及び空地幅員」の欄に「幅員4.33 ~ 4.45m」の記載があります。
仲介担当者Aは、案内時から買主Yに建替え希望があることを認識しており、調査の際には現況幅員が事前調査票記載の幅員を満たしていない点に注目し、十分に調査する必要がありました。これを怠り、再建築時の幅員確保について注意を怠ったことが本件トラブルの発生につながったのです。
本事例では、上長が謝罪の上、追加重説を行い、仲介手数料を減額することで解決することとなりました。

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トラブル対応および再発防止対策

本事例のように一定の条件に該当するとして許可された建築物は、時間経過とともに許可を取得した時と現況が異なっている場合があるため、調査には十分な注意が必要です。
取引対象物件が既存建築物であった場合は、買主にすぐに建て替える希望がなかったとしても、再建築時の制限等についても確認することが重要となります。
また、「法第43条第2項第2号許可事前相談票」の事前相談窓口は建築指導課ですが、官有地に対する「通路許可申請」は、通常、所管部署が土木課又は土木事務所となります。
本事例の場合では、前面の通路が公図
の上では、「水」となっていることから、河川課が所管部署となっていました。そういった点も考慮すると、本事案のように道路(通路)に関する調査においては、所管部署ごとに十分な確認作業が必要であるといえます。

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トラブル防止のポイント

ただし書き許可は、一定の条件で認められて、建築審査会の同意を得た特例です。再建築時には、再度協議が必要になる場合もあるため要注意です。

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お客様へのお願い

最近、仲介手数料の大幅値引き依頼をされるお客様が散見されます。
上記のように、「再発防止対策」「トラブル防止のポイント」に沿って、物件調査を基本に忠実に行なうには、不動産業者側にて相当な手間とコストが必要になります。
お客様にて仲介手数料の過大な値引き依頼をされると、物件調査のコストが捻出できず、物件調査の品質に影響が出てしまいます
お客様にはこの点を斟酌して頂いた上で、適正な仲介手数料をお支払い頂けると幸いです。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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