不動産小口化商品:Q&A②

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ここでは、不動産小口化商品に関するQ&Aについて記述致します。

弊社 株式会社アダチの不動産小口化商品に関しましては、
コチラを参照下さい。

相続、離婚、アンガーマネジメントで、お悩みの方。
東京都新宿区にお住まいの方。東京都新宿区に不動産をお持ちの方。
不動産にお悩みのある方は、是非、株式会社アダチにご相談下さい。


小規模宅地等の特例とは何ですか?

被相続人が住んでいた
土地や事業用地について
一定の要件を満たせば
相続税評価額が減額できる特例です。

小規模利用宅地等の特例は、全部で3つの対象不動産があります。
①特定居住用宅地等、②特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等、③貸付事業用宅地等です。宅地の種類や取得者によって適用要件が異なり、ここですべての説明は省きます。今回、不動産小口化商品に関連する対象不動産は③貸付事業用宅地等です。③の成立要件としては、相続税の申告期限までに親族がその貸付事業を引き継ぎかつ継続しており、申告期限までその土地を売却せずに保有している必要があります。
③を利用する場合、減額割合は限度面積200㎡、減額割合50%となります。また、③の適用条件として、相続開始3年以内に新たに貸付事業の用に供された土地については原則として適用除外となります。ただ、相続発生3年以内に取得した貸付事業の用に供された土地であっても、3年を超えて事業的規模で不動産貸付事業をやっていれば、特例は適用可能です。特例の要件は複雑ですから、最終的には税理士等専門家に確認しましょう。

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建物に地震保険は加入していますか?

東京に大きな被害をもたらした関東大震災から90余年、記憶に新しい東日本大震災から11年が経過し、首都圏に大きな地震のリスクが高まりつつあります。その他の地域であっても日本国土の形成過程に鑑みれば地震のリスクのないところはないと言ってよく、その点を重視すれば、建物には地震保険を掛けた方がよいと言えます。
しかし、地震保険の制度趣旨は、地震保険法(第1条)にある通り「被災した人々の生活の安定に貢献する」ことを目的にできた制度であって、建物を建て直すための費用を補償する保険ではありません。よって、地震保険は建物が全壊した場合であっても当該物件の火災保険の保険金額の50%までしか出ません。この点を踏まえれば収益物件に対する地震保険に対する見方もやや変わってきます。
地震保険料は物件に通常掛ける火災保険料を上回ることが想定され、かつ、地震保険料は年々上昇傾向にあることから、分配金利回りに大きな影響を与えます。概ね、物件の火災保険料と同額以上に地震保険料がかかると見込まれます。
読者の皆様は不動産小口化商品を購入するにあたり、地震保険に加入していない物件に投資する場合は、事業者は販売前にリスクに対する説明責任がありますので納得のいくまで確認をしてください。この際、エンジニアリングレポートが作成されていれば閲覧を申し出ましょう。

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サブリース契約のある商品とない商品どちらを選ぶべきですか?

安定した利回りを重視するか
高い利回りを重視するかによります。

サブリース契約とは、賃貸物件をサブリース会社に賃貸し、サブリース会社が入居者へ又貸しする契約を指します。
サブリースは一棟を借り上げたサブリース会社から定額の賃料が入るため、利回りが入居率に左右されません。投資家にとっては、実際の入居状況に関係なく一定の家賃収入が得られるというメリットがあるため、「安心を買う」のであればサブリース契約は有用です。ただし、サブリース契約をすれば3~8%程度しか家賃が入ってこなくなり、利回りが低下することを念頭に置入れておく必要があります。サブリース会社の利益分だけ利回りが低くなるということです。一方、サブリースなしの商品は、利回りが入居率に直接左右されます。仮に入居率が50%であれば、想定利回りも半分程度になってしまいますが、(事業者が)高い入居率を維持できれば、サブリース契約のある商品よりも高い利回りが得られます。商品選択の際は、安定した利回りを重視するか、高い利回りを重視するかで判断しましょう。ただし、サブリース契約がついているといっても、入居率が低迷すればサブリース会社から契約の見直しの提案があり得ます。どちらの商品であっても稼働率には気を配ることが大切です。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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