不動産小口化商品:Q&A①

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ここでは、不動産小口化商品に関するQ&Aについて記述致します。

弊社 株式会社アダチの不動産小口化商品に関しましては、
コチラを参照下さい。

相続、離婚、アンガーマネジメントで、お悩みの方。
東京都新宿区にお住まいの方。東京都新宿区に不動産をお持ちの方。
不動産にお悩みのある方は、是非、株式会社アダチにご相談下さい。


不動産小口化商品は どうやって購入できるのですか?

①不動産特定共同事業者
②税理士・公認会計士・ファイナンシャルプランナー等からの紹介があります。

不動産小口化商品は、金融庁長官・国土交通大臣、または都道府県知事の許可を得た業者のみが事業者(=組合理事長)となって、物件から生じる収益の分配や契約締結行為が認められております。したがって、不動産小口化商品に興味を持ち、話を聞いてみたいと思ったときは、Qの不動産特定共同事業者を探すことから始まります。
2021年4月時点、不動産特定共同事業者は全国に約150社あります。その事業者がすべて不動産小口化商品を取り扱っているかというと、許可を取得したものの事業化していない、以前は事業化していたが今は取り扱っていない等で、実際に商品を販売中の事業者はあまり多くありません。
販売中の事業者の探し方としては、インターネットの検索で「不動産小口化商品」「不動産特定共同事業」で見つける方法と、の税理士・公認会計士その他士業・ファイナンシャルプランナーからの紹介などがあります。販売中の事業者は、不動産小口化商品を販売するに当たり、税理士や公認会計士、ファイナンシャルプランナー等に新商品の情報提供をするので、税理士やファイナンシャルプランナー等とお付き合いがあれば、紹介を受けるのも手です。

弊社 株式会社アダチでは、不動産小口化商品の取扱いを開始しております。
弊社 株式会社アダチへご用命頂けると幸いです。

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任意組合型の不動産小口化商品を選ぶ際のポイントは?

ポイントはずばり
①圧縮率
②利回り
③収益物件の状態・立地
④不動産特定共同事業者
の4つです。

※圧縮率:「100-(相続税評価額÷実勢価格)×100」で表されます。この値が大きいほど、相続対策に適していると言われています。

不動産小口化商品(任意組合)の最大の妙味は、①資産を圧縮することで相続対策に資するということでしょう。圧縮率が大きいと見かけの相続税評価額が小さくなり、相続税負担が軽くなり得ます。また、暦年贈与を活用することで、時間を味方にして資産を子や孫に移転することも可能です。そのためには、圧縮率の大きい物件を選ぶことがポイントになります。
また、②利回りも重要なポイントです。利回りは投資家の収益に直結するばかりでなく、高利回りであれば、物件処分時の売却価格が高くなります。
③どのような収益物件に投資するかは投資家として関心を持つべき視点です。①②の条件が整っていても、古くて管理コストがかかる物件だったり、物件の立地が最寄駅から遠い・街自体の人気が下火であったりすれば、やはり物件処分時の売却価格が低くなり、投資妙味に欠けます。
④不動産小口化商品を販売している不動産特定共同事業者も大切な要素でしょう。物件を長期にわたり管理運営するのは事業者です。「不動産は管理を買え」という言葉もあります。投資家の大切な財産を預かるのですから、良質な管理を継続できる事業者の商品を買うことをお勧めします。また、事業者が破綻した際、投資家には間接的であれ被害はありますから、会社の財務内容のいい事業者を選ぶ方がいいでしょう。

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任意組合型の不動産小口化商品において都心の不動産が多い理由はなぜですか?

都心の物件は
①安定した収益が見込める
②出口戦略の見通しが立ちやすい
③圧縮率が大きくなりやすい
という特徴があるためです。

投資用不動産を購入する目的は、賃料収入を得ながら出口でなるべく高値で売る、ことにつきます。この目的の達成は何も都心の不動産に限ったことではありません。地方の築古アパートでも厳選して投資すれば実現可能でしょう。では、なぜ、不動産小口化商品における投資対象物件は都心の不動産が多いのでしょうか?第一の理由は、安定した収益が見込めることにあります。東京は政治経済の中心であり、日本の人口の約1割が集中していることから常時旺盛な賃貸需要が見込めます。つまり良質な物件・適切な賃料であれば高水準の物件稼働率が期待できます。
第二の理由は、出口戦略の見通しが立ちやすいことにあります。先に述べた通り、都心部には常時物件の購入需要があります。不動産という高額なものでも、都心の不動産は比較的流動性が高いため、市場の現状を反映した価格で物件の売却が期待できます。
第三の理由は圧縮率が大きくなりやすいことです。地方の物件と比べると、都心の物件の方が物件の相続税評価額と実勢価格に差があることが多いため、都心の物件は圧縮率が大きくなります。圧縮率が大きいと相続や贈与の際に有利となるため、事業者は都心の物件を投資対象とするのです。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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