不動産仲介トラブル事例01:狭くなっていた位置指定道路

本ブログでは、不動産業者向「ヒヤリハット!不動産仲介トラブル事例集」
記載の事例について記述します。

トラブルの要点:
位置指定道路の範囲が説明と異なり、建築有効敷地面積が減少

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トラブル発生の概要

仲介担当者Aは、既存戸建を契約した買主Yから、引渡し後に、前面道路の幅員が説明より狭いのではないかと指摘されました。
仲介担当者Aは、物件の周囲の街並みが整然としていたことから位置指定道路の幅員が確保されていると思っていたのですが、再調査した結果、重要事項説明で幅員約5.4mと説明した位置指定道路の現況幅員が4.9mしかないことが判明しました。
行政窓口で確認したところ、この土地と道路部分の境界から約25cmの範囲が位置指定道路に含まれ、約3.5cmが私道部分となることが明らかになりました。その上、現況道路を位置指定図(資料⑥)のとおりに復元する必要があるとの指摘を受けたのです。
調査結果を買主に報告したところ、私道負担増加に相当する売買代金の減額と仲介手数料の減額を要求される事態となりました。

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トラブルの原因

道路に関する事案は、重要事項説明に関するトラブルの中でも大きなトラブルにつながるものの一つです。
現地調査において、道路幅員を測っていれば指定幅員との相違は明らかでしたが、取引の担当者Aは入社3年目の新人で実務経験が浅かったこともあり、また周辺において道路と敷地の境界がズレているところはなく、住宅地図(資料③参照)、公図(資料④参照)上でも道路形状が直線となっていたことから、この物件の区画全体で道路幅員を狭めているという可能性については考えてもみませんでした。


道路への敷地越境の可能性を想定せずに、位置指定道路の幅員が確保されていると安易
に思い込んだことがトラブルの原因となった初歩的な調査ミスといえます。

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トラブル対応および再発防止対策

この位置指定道路は、昭和8年の「旧告示建築線(旧市街地建築物法第7条但書)」の指定を受け、その後、「建築基準法第42条第1項第5号による位置指定道路」として指定があったものと思われます。こういった「旧告示建築線」の指定を受けた道路は、現在は「位置指定道路」として取り扱われていますが、指定から長い年月が経過しており、特に指定幅員と現況幅員の確認には注意を要する物件です。
このトラブルは、仲介会社として重要事項の調査ミスが明確であったことから、上長が謝罪のうえ追加重説を実施して、私道負担面積の土地代金相当額を売主に売買代金から減額してもらい、仲介業者としては、売主・買主の仲介手数料を減額することで解決することになりました。
現地調査において、道路の現況幅員を確認することは基本中の基本であり、現地の形状から安易に思い込むことは絶対にあってはならないことです。特に、この物件のように位置指定道路の指定年月日が古いときには、申請内容と実際に造られた道路が異なっていたり、その後、道路と敷地の境界がズレてしまっていたりするケースが少なくありません。
このようなときは、建築確認時に位置指定道路全体について本来の正しい道路位置を復元することが求められることになります。位置指定の図面と現況に相違がないか、しっかりと確認をすることが重要です。

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トラブル防止のポイント

安易な思い込みは致命傷!物件調査では、見た目の印象にとらわれることなく、慣れからくる思い込みや手抜き調査は厳に戒める必要があります。物件調査は、チェックリスト等に沿って、基本に忠実に行うことが重要です。

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お客様へのお願い

最近、仲介手数料の大幅値引き依頼をされるお客様が散見されます。
上記のように、「再発防止対策」「トラブル防止のポイント」に沿って、物件調査を基本に忠実に行なうには、不動産業者側にて相当な手間とコストが必要になります。
お客様にて仲介手数料の過大な値引き依頼をされると、物件調査のコストが捻出できず、物件調査の品質に影響が出てしまいます
お客様にはこの点を斟酌して頂いた上で、適正な仲介手数料をお支払い頂けると幸いです。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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