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不動産小口化商品を用いた相続対策②：分けやすい資産構成で、「争族」を防ぐ

不動産小口化商品を用いた相続対策②：分けやすい資産構成で、「争族」を防ぐ

2022-07-11

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ここでは、不動産小口化商品を用いた相続対策について記述致します。

株式会社アダチは、不動産投資に興味がある方々に、小口投資やクラウドファンディングなどの方法を提供しています。物件分散投資を行うことで、リスク分散にも繋がります。また、株式会社アダチは、信頼できる不動産会社であり、豊富な経験を持つプロフェッショナル集団です。投資家の方々にとって、初めての不動産投資であっても、安心して取り組むことができます。不動産投資を行うことで、将来の安定した収入を得ることができます。株式会社アダチが提供するサービスを活用し、資産運用のスキルアップを目指しましょう。

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節税効果とともに、「分けやすい」というポイントも重視した対策を!
不動産小口化商品を購入しておけば、分けやすさと節税を両立できる
分けやすさを重視し、一棟マンションから不動産小口化商品に乗り換える手も

節税効果とともに、「分けやすい」というポイントも重視した対策を!

前回ブログ「不動産小口化商品を用いた相続対策①：優良資産に投資しながら相続財産を圧縮」

において、相続人の構成が妻(配偶者)と3人の子どもで、実勢価格3億円相当の遺産を「法定相続分(配偶者が全体の2分の1、子どもが残りを3分の1ずつ)」に応じて分け合ったケースを検証してみました。そして、3億円がすべて現金・預貯金だった場合の相続税負担が重いこと、遺産が3億円相当の自宅だった場合は現金・預貯金よりも課税額が少なくなるものの、複数の相続人が分け合うのが難しいことを実感していただいたかと思います。

そこで、ここでは「課税額を極力抑える」というポイントとともに、「複数の相続人の間で分けやすい」というポイントも重視した相続対策について考えてみます。冒頭で触れた相続人の構成で、3億円の遺産の内訳が実勢価格1億5000万円相当の自宅と150口の不動産小口化商品(1口=100万円で総額1億5000万円)だったとしたら、相続税負担や遺産の分け方にはどのような違いが生じるでしょうか?

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不動産小口化商品を購入しておけば、分けやすさと節税を両立できる

この場合、妻が自宅、3人の子どもたちが不動産小口化商品を10口ずつ受け継げば、ちょうど「法定相続分」に沿って分け合う格好になり、円満な相続につながりそうです。そして、自宅と不動産小口化商品の相続税評価額がどちらも実勢価格の3割程度に下がったと仮定すれば、1億5000万円の自宅は4500万円、1口=100万円の不動産小口化商品は20万円とみなされます。

すると、課税遺産総額は「4500万円+4500万円(0万円×150口)15400万円(基礎控除)=3600万円」で、相続税の総額は400万円となります。その結果、妻にかかる相続税は200万円(400万円×2分の1)となりますが、「配偶者控除」を適用すれば税負担を免れられます。「配偶者控除」とは、配偶者が相続した課税対象資産の評価額が1億6000万円までであれば、相続税が一切課されないという制度です。課税対象資産が1億6000万円を超えていた場合も、配偶者の「法定相続分(相続財産の2分の1)」以内にとどまっていれば課税されません。

一方、子どもたちはそれぞれ約66万円(400万円×6分の1)ずつの相続税が課されることになりますが、3億円の遺産が1億5000万円の自宅と1億5000万円の現金・預貯金という内訳だった場合は1人当たり約387万円の納税となるわけですから、それと比べればはるかに負担が軽くなっています。しかも、遺産が自宅だけだった場合とは異なり、不動産小口化商品ならたやすく公平に分け合うことが可能です。

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分けやすさを重視し、一棟マンションから不動産小口化商品に乗り換える手も

相続の際に分けやすくするために、所有中の一棟マンションを売却して不動産小口化商品に乗り換えるというプランも有効です。たとえば、預貯金が1億円、実勢価格2億円の賃貸マンション一棟という資産構成で、相続人が2人の子どもだったケースで考えてみましょう。

もしも、1人の子どもが預貯金、もう1人の子どもが賃貸マンションを相続するなら明らかに不公平な分け方になってしまいます。そのうえ、賃貸マンションの相続税評価額が実勢価格の5割以下と査定されると、預貯金を相続した子どものほうが相続税負担も重くなります。

しかし、相続が発生する前に実勢価格2億円の賃貸マンションを売却し、その代金で不動産小口化商品を買っておいたとしたら、不公平は一気に解消されます。1人につき預貯金5000万円ずつ、不動産小口化商品1億円分ずつとすれば均等に分けられ、それぞれの税負担もほぼ同程度となります(個々の不動産小口化商品の投資対象物件が異なれば、その相続税評価額には違いが生じる)。

不動産小口化商品は1口=100万円といった単位で購入できることから、「複数の相続人の間で分けにくい」という不動産の弱点を克服できます。相続人の数に見合った数まで賃貸マンションを所有するのは難しいというオーナーは、不動産小口化商品への乗り換えも視野に入れて相続対策を練ってみるのも一考でしょう。

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資格：宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、日本仲人協会　マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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