不動産小口化商品を用いた相続対策①:優良資産に投資しながら相続財産を圧縮

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ここでは、不動産小口化商品を用いた相続対策について記述致します。

弊社 株式会社アダチの不動産小口化商品に関しましては、
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資産の一部を不動産小口化商品にシフトすれば蓄財と節税が!

預貯金ではほとんど利息を得られない時代が続いていますが、繰り返し述べてきたように不動産小口化商品なら、投資対象の賃貸不動産から得られる家賃収入が分配されます。こうして資産を増やすことにも結びつくうえ、「相続財産の圧縮(相続税評価額の減額)」にも大きく貢献します
日本人の資産構成においては、預貯金が圧倒的なウエートを占めています。そのままの状態では、将来的に相続が発生した場合に重い税負担を強いられかねませんが、一部を実物不動産や不動産小口化商品にシフトしておくと、大きく結果が異なってきます。
実際にどれほどの違いが生じるのかについて、具体例を見比べてみましょう。相続人は妻(配偶者)と3人の子どもで、実勢価格で3億円相当の遺産を「法定相続分(配偶者が全体の2分の1、子どもが残りを3分の1ずつ)」に従って分け合ったケースで考えてみます。

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現金・預貯金は分け合うのが容易だが、相続税の負担が重くなる

3億円の遺産がすべて現金・預貯金だった場合、その相続税評価額は額面通りの3億円で、「基礎控除(3000万円+600万円×法定相続人の数)」を差し引いた金額に相続税が課されます。このケースの「基礎控除」は「3000万円+600万円×4=5400万円」で、残る2億4600万円が課税対象(課税遺産総額)となってきます。
そして、2億4600万円の課税遺産総額を「法定相続分」に応じて分け合った場合のそれぞれの取り分に相続税率を乗じ、まずは相続人全体の相続税額(相続税の総額)を算出するというのが相続税の計算方式です。このケースにおける相続税の総額は5080万円で、これを各々の取得財産の割合に応じて按分します。
具体的には、妻が遺産の2分の1(3億円×2分の1=1億5000万円)を受け取るので、按分すると納税額は「5080万円×1億5000万円÷3億円=2540万円」となります。もっとも、相続税における「配偶者控除」を適用できれば、妻はこの負担を免れられます。
相続税における「配偶者控除」とは、配偶者が相続した課税対象資産の評価額が1億6000万円までであれば、相続税が一切課されないという優遇制度です。課税対象資産が1億6000万円を超えていた場合も、配偶者の「法定相続分(相続財産の2分の1)」以内にとどまっていれば課税されません。
しかしながら、早計に「配偶者控除」を活用すると、先々で大きな後悔を招きかねません。妻の死去によって発生する「二次相続」において、3人の子どもたちに課される税負担が重くなりがちだからです。
シミュレーションの話に戻りましょう。3人の子どもの「法定相続分」は妻の分を差し引いた残り2分の1の遺産の3分の1ずつです。
したがって、子ども1人当たりの取り分は「1億5000万円×3分の1=5000万円」となります。これを按分すると、子ども1人につき「5080万円×5000万円÷3億円=約846万円」の課税が発生します。
現金・預貯金のメリットは、相続人の数にかかわらず柔軟に分け合うことが可能なことにあります。しかし、こうして税負担が重くなってくることは大いに留意すべきポイントです。

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遺産が不動産(自宅)だった場合、相続税評価額は大きく下がるが・・・

では、同じ家族構成で遺産が実勢価格3億円の自宅だった場合の相続税負担はどうなるでしょうか?他の章でも触れてきた通り、相続税の計算時に不動産は実勢価格よりも割安な評価となります。
おさらいすると、建物部分は自己利用の場合、「固定資産税評価額=相続税評価額」とみなされ、一般的には建築費の6割程度に相当します。賃貸マンションなどのようにその建物を他人に貸し出していると、さらに「自己利用家屋の相続税評価額×0%」に減額されます。
そして、土地部分は「路線価」に基づいて評価され、一般的には実勢価格の3%程度とみなされます。こちらも他人に貸し出していた場合には、自己利用のケースの7割程度に減額されます。
しかも、居住用または貸付用として使用している土地は、所定の条件を満たすと「小規模宅地等の特例」を適用できます。その結果、自宅の土地の相続税評価額は8割減、貸付用の土地は5割減になります(ただし、適用対象となる面積には制限がある)。
他にも、土地の形状などによっても相続税評価額は減額されます。極端な話、同じ広さで隣り合っている土地であっても、相続税評価額に大きな違いが生じることもあるのです。
このシミュレーションの場合、実勢価格の3割程度まで評価額が下がったと仮定すれば、「3億円×30%=9000万円」から5400万円(3000万円+600万円×4人)の「基礎控除」を差し引いた3600万円が課税対象(課税遺産総額)で、相続税の総額は400万円となります。3億円の遺産がすべて現金・預貯金だった場合と比べて課税遺産総額と相続税の総額が大幅に減少しており、税負担がかなり軽くなるのは明白ですが、大きな落とし穴が潜んでいることも確かでしょう。

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一つの不動産を複数の相続人で分けるのは難しく、共有は揉め事の火種に

その落とし穴とは、4人の遺族が唯一の遺産である自宅を分け合うのが現実的に難しいということです。妻が自宅に住み続けたい場合、「配偶者居住権」を設定して自宅の「居住権」と「所有権」を分割するという方法も考えられますが、大きな難点を抱えているのも確かです。
妻が死去した後は「居住権」が消滅し、最初の相続で「所有権」を獲得していた3人の子どもが自動的にその不動産に関わる権利を受け継ぐことになるので、一見すると最善策のように思われます。しかし、実は「配偶者居住権」を設定した時点で自宅の「所有権」を子どもたちが共有することになるため、先々で不都合が生じる恐れがあるのです。相続におけるタブーは、兄弟姉妹間で不動産を共有すること。なぜなら、公平に分け合うのが容易ではないうえ、今後の活用などを巡って意見が対立して「争族」に発展しかねないからです。
このシミュレーションのように自宅以外にはほとんど遺産がないものの、その実勢価格が億単位になるような場合には、事前にしっかりと相続対策を施しておくのが鉄則でしょう。自宅を担保にすれば大口の融資を受けられるので、それを元手にまずは一棟目の賃貸マンションを建て、その経営が軌道に乗るとともに二棟目、三棟目と数を増やしていけば、将来的に3人の子どもたちが公平に分け合えるようになります。
将来、相続が発生した場合に相続人が分けにくい資産構成になっている人は、できるだけ早い段階で相続税評価額を大幅に圧縮できる不動産(優良物件)へのシフトを進めておくのが無難しょう。そうすれば相続税の負担を抑えられるばかりか、家賃収入という新たなフローも得られるようになります。

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東京都心の優良物件を投資対象とする不動産小口化商品は「圧縮率」が大きい

ただ、相続人の数に応じて複数の一棟マンションを所有するのは、誰にでもたやすくできることではないのも確かでしょう。そこで、もっと手軽に不動産へのシフトを実践する手段として注目したいのが「任意組合型」や「賃貸型」の不動産小口化商品です。
特に東京都心の優良物件を投資対象としている不動産小口化商品は「圧縮率」が大きいので、シフトの対象としてうってつけの存在だと言えるでしょう。非常に重要なポイントなので改めて説明しますが、不動産の相続税評価額は実勢価格よりも大幅に割り引かれることから、現金・預貯金などと比べて相続税の負担が軽くなります。
「圧縮率」とは、「どれだけ評価を下げられるのか?」を数値で示したもので、これが大きいほど節税効果が高いと言えます。そして、地方都市の物件と比べると、東京都心の物件は「圧縮率」が大きくなっているケースが一般的です。
なぜなら、東京都心の土地の実勢価格と相続税評価額とのギャップ(格差)が大きくなりがちだからです。他の章でも説明したように、土地の相続税評価額は「公示価格」の80%を目安に設定された「路線価」に基づいて算出されます。

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地方都市の賃貸物件よりも不動産小口化商品の購入のほうが効果的

ニュースなどでも毎年報じられる「公示価格」とは、その年の1月1日時点における土地の価格を国が公表したもので、取引に用いられる実勢価格(時価)とは必ずしも一致するわけではありません。地方都市の場合は時価が「公示価格」の1.0 ~ 1.1倍程度であるのに対し、東京などの都市部の時価は「公示価格」の1.5 ~ 2.0倍程度に達しています。
こうして東京都心の土地は実勢価格と相続税評価額とのギャップが広がることから、「圧縮率」も大きくなっているのです。東京都心の優良物件を一棟購入するには高額の費用がかかりますが、不動産小口化商品なら100万円程度から投資が可能です。
したがって、不動産小口化商品を活用すれば、「圧縮率」の大きい優良物件へのシフトを手軽に進められ、資産構成の見直しと節税という相続対策の基本を着実に実行できます。「予算的に手頃だから......」という理由で地方都市の賃貸マンションや賃貸アパートを購入する人を見かけますが、それよりも東京都心の優良物件に投資する不動産小口化商品を購入したほうが健全で効果的な相続対策につながるのです。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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