不動産小口化商品が相続対策に有効な理由

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ここでは、不動産小口化商品が相続対策に有効な理由について記述致します。

弊社 株式会社アダチの不動産小口化商品に関しましては、
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富裕層が不動産小口化商品を選ぶのは、相続対策に活用できるため

相続対策を重視している方々に特に高い支持を獲得しているのは「任意組合型」と呼ばれるタイプで、富裕層が不動産小口化商品を選ぶ5つの理由について紹介しました。改めて、ここでも列挙しておきましょう。
 ①過去に不動産投資の経験がなくても、気軽に試せる金額のため
 ②将来的な相続を見据えて、計画的に対策を進める手段として有効なため
 ③分けやすく、「争族」を避ける対策を打つことができるため
 ④幅広い分散投資が容易で、資産全体のリスクを軽減できるため
 ➄物件の管理のみならず、先々の「出口戦略」もプロに委ねられるため
実は、これらの中でも② ~ ④は相続対策にも関係すること。言い換えれば、もっぱら富裕層は相続対策に活用するために不動産小口化商品を選んでいるとも解釈できるのです。
具体的な理由や方法については後述しますが、実物不動産(賃貸物件)への投資と同じく不動産小口化商品は継続的な家賃収入(分配金)を期待できます。しかも、「任意組合型」と「賃貸型」と呼ばれるタイプには実物不動産と同様の税制が適用され、その結果として同じ資産価値の現金・預貯金、有価証券などと比べて相続税や贈与税の負担が軽くなります。
さらに、その名の通りで比較的少額の資金から投資できるため、将来的に相続人となる家族の数に応じて買いそろえておけば、公平に分け合うのも容易です。また、少額ずつ数多くの不動産小口化商品に幅広く投資できるので、その分だけリスクも軽減され、「大切な資産を守りながら次の代へ渡す」という相続対策の基本を実践しやすいと言えるでしょう。

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他の相続対策と比べて有利なポイントとは?

相続税の節税を図る手段と言えば、生命保険を思い浮かべる人も多いかもしれません。加入者である財産を遺す人(被相続人)が亡くなって死亡保険金が支払われた場合、そのうちの「500万円×法定相続人の数」に相当する金額が非課税となります。
死亡保険金による保障を受けつつ、相続発生時には非課税枠を活用できることから、相続対策として金融機関から提案されるケースもよく見受けられます。加入者が受取人を指定できるので、誰にどれだけの金額を渡すのかという自分自身の遺志も尊重されます。
とはいえ、あくまでその節税効果は前述した非課税枠の範囲内にとどまっているのも事実です。その点、不動産小口化商品には現物不動産(賃貸物件)と同様の税制が適用されるので、資産全体におけるそのウエートが高くなるほど、より大きな節税効果が期待できます。
一方、相続税の納税資金を確保するために、保険料を負担する人と保険金を受け取る人をともに相続人にするという手法もあります。
たとえば、保障を受ける人を父、保険料を負担する人及び保険金受取人を息子という契約の生命保険に加入します。その際、年間に支払う保険料の総額を贈与税の非課税枠である110万円以内にとどめておきます。息子は父から保険料の年間総額に相当する現金を贈与してもらい、それを支払いに充てます。すると、父が他界した際に息子が受け取る保険金は相続財産とはならず、すぐに受け取って納税資金に回すことが可能です。
先述したケースのように生命保険の保障を受ける人と保険料を負担する人が被相続人である場合、みなし相続財産として非課税金額を超える保険金全体が相続税の課税対象となるのに対し、「保険料を負担する人=保険金を受け取る人」という契約になっていると、保険金受取人の一時所得とみなされ所得税の課税対象となりますが、支払われた保険金のうち払込保険料を超える部分に限られます。
このように納税資金の確保においては生命保険に妙味があるかと思われますが、様々な活用が可能であるという点で、不動産小口化商品のほうが相対的に相続対策に適していると言えるでしょう。1口=100万円といった単位で購入できるものもあるので、複数を購入しておけば必要となる分だけ柔軟に相続人に分けられるのも利点です。

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そもそも、相続対策はどのように考えるべきか?

とかく相続対策においては、節税ばかりに焦点が当てられがちなのが実情です。しかし、たとえ節税を達成できたとしても、自分にとって有益ではない資産を抱えてしまうのでは、まさしく本末転倒だと言えるでしょう「その典型例として挙げられるのは、もともと所有していた郊外の土地に賃貸物件を建てるというケースです。どの程度の賃貸需要が見込めるのかについてのリサーチが疎かなまま計画を進めてしまい、新築直後こそ満室となったものの、すぐに空室が出るようになり、その状態が当たり前になるというケースが数多く見受けられます。
賃貸物件の建設によって相続税の軽減効果は得られるでしょうが、借り手がなかなか見つからな
いような不良資産はまともな収益を見込めませんし、築年が経過するにつれて修繕費などの出費負担がかかるばかりです。
真の相続対策とは、優良な資産の価値をできるだけ減らさずに次の代へ着実に受け継がせることです。その具体策の一例として挙げられるのは、東京都心の人気エリアに建つ賃貸マンションへの投資でしょう。
なぜなら、先程の不良資産の例とは対照的に安定的な家賃収入を期待でき、さらに資産を増やしていくことに結びつくからです。しかも、賃貸不動産は同じ資産価値の現金・預貯金などと比べて相続税の負担が抑えられますから、優良資産を獲得することが節税効果をもたらし、結果的に多くの財産を承継させることができます。
こうした優良資産を受け継ぐのは、相続人にとっても非常に喜ばしいことでしょうし、相続税の負担まで軽減される対策まで施されていれば、財産を遺してくれた人に対して感謝の言葉以外は見当たらないはずです。

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「争族」を未然に防ぐため、公平に分けやすい資産構成に!

そして、相続対策を進めるうえできちんと考えておきたいもう一つのポイントは、すべての相続
人が不満を抱かない配分で公平に分けられる資産構成にしておくことです。そういった配慮が足りないと、どれほど仲のよかった家族であっても「争族」に至ってしまう恐れが生じます。
優良資産へのシフトとそれに伴う節税効果といった観点では東京都心の一棟マンションが非常に理想的な存在なのですが、何棟も所有しない限り、複数の相続人の間で分け合うのが難しいのも確かです。
しかし、不動産小口化商品なら公平な財産分与というニーズも満たす相続対策が可能となります。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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