他の投資で得がたい不動産投資の魅力とは？

2022-06-30

ノウハウ

不動産投資には、他の投資では得難い魅力があります。

その魅力とは、いったい何なのか。

本ブログでは、不動産投資の魅力について記述致します。

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相続税の課税対象者拡大が不動産投資の人気に火を点けた
衣食住は必要不可欠。コロナ禍でも堅調に推移する不動産市場
忍び寄るインフレの足音。物価上昇局面でも不動産に脚光を!
少子高齢化が進んでも、東京都心の不動産の未来は明るい
まとめ

相続税の課税対象者拡大が不動産投資の人気に火を点けた

本業の所得とは別に家賃という安定的な収入を見込めることから、賃貸マンションや賃貸アパートへの投資は以前から根強い人気を得てきました。

さらにその人気が拡大したのには、2015年に実施された税制改正が大きく関わっています。

それまで「5000万円 + (1000万円×法定相続人の数)」と定められていた相続税の基礎控除額が「3000万円 + (600万円×法定相続人の数)」に縮小されたのです。

その結果として課税対象者は拡大し、相続税の負担は富裕層だけの悩みではなくなりました。

そこで、有効な相続対策の手段の1つとして、不動産にスポットライトが当たった次第です。

相続税を計算する際に現金・預貯金は額面、有価証券が時価で評価されるのに対し、不動産は時価よりもかなり割安に評価されます。

そのうえ、賃貸マンションなどのように他人へ貸し出していると、さらに割安な評価となります。

建物部分は「固定資産税評価額」と同額で時価の約7割に相当する評価となり、

土地は時価の約8割の評価となります。しかも、条件を満たして「小規模宅地等の特例」を適用できれば、土地の所定の面積に当たる部分が3～8%も評価が下がるのです。

cf) ブログ「重い相続税負担を何とかしたい！居住用投資収益物件について」

　　の「2022/04/19追記」箇所も、合わせて参照の事。

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衣食住は必要不可欠。コロナ禍でも堅調に推移する不動産市場

2020年は新型コロナウイルスが世界中を震撼させた年でした。世界各地の都市がロックダウン(都市封鎖)を余儀なくされ、日本でも緊急事態宣言が発令されました。

こうした措置に伴って経済活動は大幅に制限され、様々な業種の業績にも悪影響が及んでいます。

実は、こうした状況下でありながらも、不動産市場は底堅い推移を辿ってきました。

たとえば、分譲マンションの価格は緩やかながらも上昇傾向を示しています。また、多くの人々が「スティホーム」でテレワークへのシフトを求められたのを機に、「より広く快適な間取りに引っ越したい」というニーズも高まったことで賃貸需要も堅調でした。

コロナ禍は当初の想定以上に長期化しているうえ、DX(デジタルトランスフォーメーション = ITの浸透が人々の生活をよりよき方向に導くこと)や「働き方改革」が推進されています。

こうしたことから、テレワークがいっそう普及していく可能性も高く、衣食住における「住」の重要性もさらに認識されそうです。

今後も不動産市場が堅調に推移していくことは、当然ながら不動産投資にとっても絶好の追い風となってきます。そして、賃貸不動産経営の観点から見ても、安定的な需要を期待できることにつながるでしょう。

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忍び寄るインフレの足音。物価上昇局面でも不動産に脚光を!

2012年2月に民主党からの政権交代が実現して第2次安倍政権が発足して以来、日本銀行はデフレ脱却のために異次元の金融緩和を進めてきました。

簡単に言えば、可能な限りの手を尽くして物価を上昇させようとする金融政策です。

10年近くにわたって同政策が続けられてきたものの、目立った成果が見られないとの辛辣な批判も出ていますが、国内の消費者物価指数はペースこそ緩慢ではあるものの、上昇傾向を示してきました。

そして、2022年からのウクライナ紛争や昨今の円安傾向が、物価上昇に拍車を掛けています。

つまり、インフレが進行しうるわけで、そういった局面では金融政策が引き締め(利上げ)に転換することも想定されます。

インフレは現金の価値が下がることを意味するので、超低金利の預貯金の利息では物価上昇に太刀打ちできず、資産が目減りしてしまう恐れが出てきます。

実は、こうしたインフレに強いという側面から、不動産に熱い眼差しが向けられています。

なぜなら、物価上昇局面において、不動産価格はそのピッチを上回るペースで上昇しやすいからです。その典型例として挙げられるのは、1980年代後半の不動産バブルでしょう。

同じく株式インフレに強い資産と位置づけられていますが、こちらは不動産よりも値動きが荒くなりやすいうえ、経済情勢との関連性が高いのが不安材料です。

先述したように、コロナ禍のような不況下でも不動産市場は比較的堅調ですが、株価はぜい弱な動きになりがちです。

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少子高齢化が進んでも、東京都心の不動産の未来は明るい

不動産投資に関して、次のような観点から懐疑的な見方をする人も存在します。「少子高齢化で日本の人口は減っていくのだから、賃貸需要も先細りではないか?」「日本全国に多くの空き家があるとの報道がある。それらが流通すれば家賃が下がるのでは?」日本全体として捉えれば、確かにそのような傾向がうかがえるでしょう。

しかしながら、東京都政策企画局が推計した2060年まで人口推移(予測値)によれば、東京都の区部では2030年まで増加傾向が続き、ピークアウトした後も緩慢な減少にとどまる見通しです。

特に都心の住宅エリアに位置する区では、今後もしばらくは人口が増加する傾向が強いと言えます。

したがって、東京の人気エリアに照準を定めれば、今後も高い賃貸需要が見込まれるだけに、依然として不動産投資は有望であるとの結論に達するでしょう。

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まとめ

以上、不動産投資の魅力について記述致しました。

昨今のコロナ禍に起因する「テレワーク」「ステイホーム」の流れ。

インフレの足音が聞こえる中で、不動産投資はインフレに強い点。

少子高齢化が進んでも、都心の住宅エリアに位置する区では、今後もしばらくは人口が増加する傾向が強い点。

これらの点を踏まえて、資産運用ポートフォリオの1つとして、不動産投資を検討する必要があります。

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資格：宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、日本仲人協会　マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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