
不動産投資には、他の投資では得難い魅力があります。
その魅力とは、いったい何なのか。
本ブログでは、不動産投資の魅力について記述致します。
東京都新宿区にお住まいの方。東京都新宿区に不動産をお持ちの方。
相続税の課税対象者拡大が不動産投資の人気に火を点けた
本業の所得とは別に家賃という安定的な収入を見込めることから、賃貸マンションや賃貸アパートへの投資は以前から根強い人気を得てきました。
さらにその人気が拡大したのには、2015年 に実施された税制改正が大きく関わっています。
それまで「5000万円 + (1000万円×法定相続人の数)」と定められていた相続税の基礎控除額が「3000万円 + (600万円×法定相続人の数)」に縮小されたのです。
その結果として課税対象者は拡大し、相続税の負担は富裕層だけの悩みではなくなりました。
そこで、有効な相続対策の手段の1つとして、不動産にスポットライトが当たった次第です。
相続税を計算する際に現金・預貯金は額面、有価証券が時価で評価されるのに対し、不動産は時価よりもかなり割安に評価されます。
そのうえ、賃貸マンションな どのように他人へ貸し出していると、さらに割安な評価となります。
建物部分は「固定資産税評価額」と同額で時価の約7割に相当する評価となり、
土地は時価の約8割の評価となります。しかも、条件を満たして「小規模宅地等の特例」を適用できれば、土地の所定の面積に当たる部分が3~8%も評価が下がるのです。
の「2022/04/19追記」箇所も、合わせて参照の事。
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衣食住は必要不可欠。コロナ禍でも堅調に推移する不動産市場
2020年は新型コロナウイルスが世界中を震撼させた年でした。世界各地の都市がロックダウン(都市封鎖)を余儀なくされ、日本でも緊急事態宣言が発令されました。
こうした措置に伴って経済活動は大幅に制限され、様々な業種の業績にも悪影響が及んでいます。
実は、こうした状況下でありながらも、不動産市場は底堅い推移を辿ってきました。
たとえば、分譲マンションの価格は緩やかながらも上昇傾向を示しています。また、多くの人々が「スティホーム」でテレワークへのシフトを求められたのを機に、「より広く快適な間取りに引っ越したい」というニーズも高まったことで賃貸需要も堅調でした。
コロナ禍は当初の想定以上に長期化しているうえ、DX(デジタルトラン スフォーメーション = ITの浸透が人々の生活をよりよき方向に導くこと)や「働き方改革」が推進されています。
こうしたことから、テレワークがいっそう普及していく可能性も高く、衣食住における「住」 の重要性もさらに認識されそうです。
今後も不動産市場が堅調に推移していくことは、当然ながら不動産投資にとっても絶好の追い風となってきます。そして、賃貸不動産経営の観点から見ても、安定的な需要を期待できることにつながるでしょう。
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忍び寄るインフレの足音。物価上昇局面でも不動産に脚光を!
2012年2月に民主党からの政権交代が実現して第2次安倍政権が発足して以来、日本銀行は デフレ脱却のために異次元の金融緩和を進めてきました。
簡単に言えば、可能な限りの手を尽くし て物価を上昇させようとする金融政策です。
10年近くにわたって同政策が続けられてきたものの、目立った成果が見られないとの辛辣な批判も出ていますが、国内の消費者物価指数はペースこそ緩慢ではあるものの、上昇傾向を示してきました。
そして、2022年からのウクライナ紛争や昨今の円安傾向が、物価上昇に拍車を掛けています。
つまり、インフレが進行しうるわけで、そういった局面では金融政策が引き締め(利上げ)に転換することも想定されます。
インフレは現金の価値が下がることを意味するので、超低金利の預貯金の利息では物価上昇に太刀打ちできず、資産が目減りしてしまう恐れが出てきます。
実は、こうしたインフレに強いという側面から、不動産に熱い眼差しが向けられています。
なぜなら、物価上昇局面において、不動産価格はそのピッチを上回るペースで上昇しやすいからです。その典型例として挙げられるのは、1980年代後半の不動産バブルでしょう。
同じく株式インフレに強い資産と位置づけられていますが、こちらは不動産よりも値動きが荒くなりやすいうえ、経済情勢との関連性が高いのが不安材料です。
先述したように、コロナ禍のような不況下でも不動産市場は比較的堅調ですが、株価はぜい弱な動きになりがちです。
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少子高齢化が進んでも、東京都心の不動産の未来は明るい
不動産投資に関して、次のような観点から懐疑的な見方をする人も存在します。 「少子高齢化で日本の人口は減っていくのだから、賃貸需要も先細りではないか?」 「日本全国に多くの空き家があるとの報道がある。それらが流通すれば家賃が下がるのでは?」 日本全体として捉えれば、確かにそのような傾向がうかがえるでしょう。
しかしながら、東京都政策企画局が推計した2060年まで人口推移(予測値)によれば、東京都の区部では2030年まで増加傾向が続き、ピークアウトした後も緩慢な減少にとどまる見通しです。
特に都心の住宅エリアに位置する区では、今後もしばらくは人口が増加する傾向が強いと言えます。
したがって、東京の人気エリアに照準を定めれば、今後も高い賃貸需要が見込まれるだけに、 依然として不動産投資は有望であるとの結論に達するでしょう。
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まとめ
以上、不動産投資の魅力について記述致しました。
昨今のコロナ禍に起因する「テレワーク」「ステイホーム」の流れ。
インフレの足音が聞こえる中で、不動産投資はインフレに強い点。
少子高齢化が進んでも、都心の住宅エリアに位置する区では、今後もしばらくは人口が増加する傾向が強い点。
これらの点を踏まえて、資産運用ポートフォリオの1つとして、不動産投資を検討する必要があります。
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