不動産売却の流れとは？媒介契約から売却活動まで解説

不動産の売却は何度も経験するものではないため、不動産を売却する際に何から始めれば良いのか分からない方も多いのではないでしょうか。
不動産売却は準備が非常に大切です。
売却の流れを頭に入れておくことで、手間取らずに売却できたり、トラブルを防げるようになるでしょう。
ここでは、不動産売却を不動産会社に依頼する媒介契約から売却活動の流れと必要な準備について解説していきます。
東京都新宿区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ最後までお読みください。

不動産売却の媒介契約までの流れ

不動産を売却する際には、準備がありますので売却までの流れを知っておくことが大切です。

査定を依頼する

不動産を売却する際には、不動産会社に査定を依頼します。
路線価や周辺の取引事例、物件の状態などを参考に売却価格を算出します。
この価格を元に売り出しの価格を決定します。

媒介契約を結ぶ

査定価格が決まったら実際に売却するために、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ契約のことです。
この媒介契約には次の3種類の契約があります。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

一つずつ見ていきましょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、売主は1社の不動産会社としか契約を結ぶことができず、自分で買主を見つけてくることも禁止されています。
また、専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、契約締結の翌日から5営業日以内にレインズへの登録が必要となります。
また、1週間に1回以上売主へ売却活動の状況を報告する義務があります。
そのため、頻繁に売却活動の状況を把握しておきたい方は専属専任媒介契約がおすすめです。
しかし、1社しか売却活動を依頼できないので、信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。

専任媒介契約

専任媒介契約も専属専任媒介契約と同様に1社の不動産会社のみに売却を依頼することができます。
しかし、自分で買主を見つけてきて取引するのは認められています。
レインズへの登録は、契約の翌日から7営業日以内で、売却活動の報告は2週間に1回以上必要となります。
1社の不動産会社にしか依頼できない分、窓口が一本化されスムーズな取引をおこなうことができます。

一般媒介契約

専任系の媒介契約とは違い、不動産会社に依頼できる数に制限がなく複数社に売却活動を依頼することができます。
またレインズへの登録義務や売却活動の報告義務もなく、売主としても自由に売却活動をおこなうことができます。
急ぎで売却をしたい場合には、売却活動の報告義務のある専任系の媒介契約であれば、より売却の計画をたてやすく、早期売却に繋がるでしょう。
立地が良いなど好条件の不動産を売却する場合には、一般媒介契約でも売却がスムーズにおこなえるでしょう。

不動産売却における売却活動の流れ

不動産売却に向けて媒介契約を結んだあとは実際に売却活動に入っていきます。

売却活動について

売却活動にはいくつかの方法があります。
既存の顧客に売却情報を告知し、内覧までご案内する方法やレインズや不動産ポータルサイトに物件情報を掲載して、買主からの問い合わせを待つ反響活動があります。
ほかにも、チラシなどを告知としてポスティングをして売却活動をするなどの方法もあります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合は、これらの売却活動の内容と反響数などを売主に報告する必要があります。

売却活動の流れ

売却活動にはおおよそ1～3か月ほどの期間をかけて売却をしていきます。
この期間に反響があり次第、内覧も案内するなどして契約まで段取りをします。
内覧は、買主側から日程の候補日をあげてもらい、売主側が日程を合わせておこなわれます。
内覧をおこない、気に入ってもらえれば、買付申込書を提出してもらいます。
買付申込書には、引き渡しの時期や金額などの希望の条件が記載されています。
買付証明書の内容を不動産会社と確認をして問題がなければ契約確定となりますので、契約の日付を段取りします。
契約はおよそ買付証明書から1～2週間後に段取りをします。
その後通常であれば契約から1～2か月後に引き渡しとなります。

不動産売却における一連の流れにかかる期間とは

不動産売却の一連の流れにかかる期間は全体で3～6か月くらいかかる場合が多いです。
流れごとに必要な期間を解説していきます。
流れごとの期間を把握しておくことで、逆算して不動産売却を進めることができます。
また長引いているのかを知ることができますので、売れていない場合の対策をおこなうきっかけにもなります。

査定期間

不動産売却のはじめに必要となる査定にはおおよそ1か月程度かかります。
不動産会社に売却査定を依頼することと、自分でも相場価格を調べる必要もあります。
査定価格や周辺相場を知ることで、納得した金額で不動産会社と媒介契約を結びます。
ここまでの期間で査定訪問や調査も含めても約1か月程度は必要となります。

売却活動

媒介契約を結んだ後は実際に売却活動に入り、購入者を探してきます。
通常、この期間は3か月程度と言われています。
条件が良い物件ではこの期間よりも早く買主が決まることもありますが、逆に条件が悪い物件の場合には、3か月よりも長くかかることもあります。
この期間が3か月よりも長くなる場合には、売れない原因が考えられますので、価格や売り方の見直しなど原因を究明して、新たなアプローチをしていくようにしましょう。

売買契約の締結

売却活動をおこない、購入希望者が見つかった場合には、買主は買付証明書という書類を売主に提出します。
この書類は、購入条件を明示した書類になっており、金額や引き渡し時期の条件を出すことができます。
この買付証明書を提出してから通常であれば、1週間～2週間後には売買契約を締結することとなります。
買主側はこの間に、住宅ローンの事前審査を通しておきます。
売主は、買主側が住宅ローンを使用して購入できることを確認してから
承認をすることができます。

決済・引き渡し

売買契約締結後には、決済と引き渡しがおこなわれます。
通常であれば、売買契約の1～2か月後に決済をおこなうことが多いです。
決済までには、売主は引越しの準備や抵当権の抹消の準備、書類の準備など決済をもって各種書類や家を引き渡さないといけないため、あらゆる準備期間として、この期間が設けられます。
また、この期間は買主や売主の条件次第で調整することができますので、契約前に必ず決済までのスケジュールを確認するようにしましょう。

まとめ

不動産売却の一連の流れをつかむことは、不動産が売れにくくなっていないかの目安にもなりますので、売却する上で非常に大切です。
また、次におこなう流れが分かっている事で、書類や次の準備をおこなうこともできます。
媒介契約から売却活動まで早くてもおよそ3か月程度の期間がかかります。
この期間は、不動産売却に集中できるようにあらかじめスケジュールを調整しておくことをおすすめします。
株式会社アダチでは、東京都新宿区の不動産売却を主に担当しております。
不動産の売却をご検討中の方は、お気軽に弊社までお声掛けください。