【ファクトチェック実施しました】不動産の個人間売買はなぜ普及しないのか?

不動産の売買を不動産業者の仲介により行う場合、「売買価格×3%+6万円」(速算式)を上限とする仲介手数料が発生します。この場合、例えば売買価格が5,000万円の場合、売主と買主は各々156万円という非常に大きな仲介手数料(および消費税)の負担を強いられます。

一方、不動産業者を通さずに、売主と買主が直接取引をすれば仲介手数料は必要ないのですが、現実にはそれがなかなか行われていない状況です。
 
今回は、不動産の個人間売買がなぜ広まらないのか、また個人間売買でどのような対応をしていけば良いかについて、記述します。

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法律上は問題なし

不動産業者は、宅地建物取引業法に基づいて宅地や建物の売買・交換・賃貸の代理や媒介を業として行う場合には、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けなければならない、とされています。
 
この制限は、不動産取引を行う不動産業者に対して消費者の利益を守るために課されるものであって、個人が自己の不動産を売却したり、売主から直接購入したりすることを制限するものではありません。
 
したがって、不動産の個人間売買に免許などは必要なく、また違法ではありませんが、契約自由の原則により自己責任で行うことになるということは覚えておきましょう。
 
また、不動産業者が取引をする場合には、必ず売買契約書・重要事項説明書を作成・交付することが宅地建物取引業法上義務付けられています。一方、個人間売買においては民法上義務付けられていません。だからといって大きな金額が動く不動産売買を「口約束」だけで行うというのは危険な行為であり、後々のトラブルのもとになります。

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契約書類を自分で作成

不動産の個人間売買におけるハードルの1つに、上述の売買契約書や重要事項説明書などの書類を自分で作成するという点があります。
これらのフォーマットはインターネットなどで公開されており、体裁を整えるのはそれほど難しくありませんが、問題は、記載する内容を自分で直接交渉して煮詰めていくプロセスです。
 
売買契約書には、売買物件がどこにあるのかを明示すると共に、以下の条項の記載が必要です。
・売買代金・手付金の支払いに関する取り決め
・所有権移転と物件引き渡しに関する取り決め
・抵当権の抹消や固定資産税の精算・起算開始日などの金銭に関する取り決め
・契約を履行できない場合の取り決め
・瑕疵担保責任に関する取り決め など
 
さらに、重要事項説明書には物件についての説明の他に、以下の項目が必要になります。
・法令上の制限についての説明
・土地と道路の関係(主に一戸建て・土地)についての説明
・インフラ整備(主に一戸建て・土地)についての説明
・敷地や建物の状態についての説明
・マンションの場合共用部分についての説明
・代金以外に必要な金銭についての説明
・契約解除についての説明
・保険加入についての説明
 
また住宅ローンを組む場合、金融機関から売買契約書や重要事項説明書の提出が求められることがありますが、金融機関によっては個人間売買の売買契約書などではローンの審査を通さないこともあります。住宅ローンの利用を予定している場合には、住宅ローンの審査が通らなかった場合、契約の解除についての取り決めなどを売買契約書に記載しておく必要があります。

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購入者との様々なトラブル

個人間の不動産売買へのニーズがあるにもかかわらず、あまり行われない大きな理由は、トラブルが起こった際、全て売主と買主同士で解決していかねばならない煩わしさにあります。
 
不動産取引に関するトラブルは、契約を締結して物件を引き渡した後に発覚することも多く、加えて、大きな金額の取引であるだけに簡単に解決することが難しく、長期にわたる係争事件に発展することも珍しくありません。
 
その点、不動産業者はこれまでの経験で培った取引のノウハウを有しているため、トラブルを予見して未然に防ぎ、うまく解決する術を心得ているのです。
 
不動産の個人間売買の流れに沿って、どのようなトラブルが発生しうるのか、留意点を見ていきましょう。

現地確認

広告を見て購入を検討している顧客から現地確認の希望があった場合、トラブルを未然に防ぐためにも、現地確認には必ず立ち会いましょう。
また、質疑応答や条件交渉なども全て自分で行わなければなりません。交渉のスキルが稚拙だと、価格を値切られたり、行き違いが起きたりします。

契約書類の作成

売買契約書や重要事項説明書の記載に不備や問題があると、後々のトラブルの元になります。
また、「買主承認事項」は必ず明確に記載しておかなければ、トラブルになる可能性が高い事項です。

契約締結・登記手続き

売買契約を締結した後に、金銭の支払い(決済)と物件の引き渡し、できれば所有権移転登記手続きまで同時に行うのが理想的です。
この場合は、決済の場に司法書士に立ち会ってもらい、決済の確認および領収書の発行、同時に登記関係書類を司法書士に渡して登記手続きをしてもらいます。なお代金が振り込まれる金融機関で立ち合いを行えば、振込金額がすぐに確認できトラブルの防止につながります。

物件引き渡し後

売買物件の引き渡し後に、隠れた瑕疵が発覚することがあり、その場合は契約時の取り決めに従って修繕や補償を行うことになります(後述)。この時、売主との連絡が取れないといったトラブルもありますので注意が必要です。

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契約不適合責任に関するリスク

不動産の個人間売買において最も大きなリスクは、物件の引き渡し後に瑕疵(欠陥)が発覚して深刻なトラブルを引き起こす「契約不適合責任」の問題です。
 
「契約不適合責任」とは、建物の基礎のひび割れ・腐食や屋根の雨漏りといった、不動産の購入当初は分からなかった瑕疵について、売主が買主に対して負う責任のことです。欠陥の程度によっては、買主は損害賠償の請求や減額請求、契約の解除も可能となります。
たとえ売主が善意無過失(欠陥を知らなかった)の場合でも、買主が善意無過失であれば契約不適合責任は発生します。
 
買主が契約不適合責任を追及できるのは、「買主が瑕疵を知った時から1年間」と民法で定められています(売買契約の締結から1年間ではありません)。ただし個人間売買においては、この期間について両者の協議で自由に定めることができます。瑕疵が発生する可能性がより高いと想定される中古物件の売買では、この期間が短く設定されることが多いようです。この取り決め内容は契約書に特約として記載しておくよう留意しましょう。
 
なお、当該物件に瑕疵があると知りながら売主が隠していた場合、それが発覚すれば、契約内容によらず売主は契約不適合責任を負うことになります。

ちなみに、個人間売買でなく不動産会社が売主である場合、買主が契約不適合責任を追及できる期間は「引き渡しの日から2年間」とされています。これは宅地建物取引業法によるもので、この点から見れば、中古住宅は宅地建物取引業者から購入するほうが安心と言えるでしょう。

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まとめ

これまで不動産の個人売買と言えば、ほとんどは親子・親族間あるいは友人・知人間の売買でしたが、最近ではインターネット上で個人が物件情報を公開して買主を探す手法が普及しつつあります。

個人間の不動産売買は、売主と買主双方にとって仲介手数料が発生しないというメリットがあるとは言え、上にみてきたポイントでトラブルが発生しうることや、物件や取引相手の信用問題などの様々なリスクもあることは認識しておくべきでしょう。こうした予見しにくいトラブルやリスクがある点が、不動産の個人間売買において、留意すべきでしょう。

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※2024/05/09、ChatGPTテンプレート「アダチさん47号(アンチ・ワードサラダ篇:ファクトチェック付)」にて、本文をリライト及びファクトチェックを実施。

本文リライト

不動産取引に関する規制とその遵守は、安全かつ効率的な市場を確保するために重要です。宅地建物取引業法に基づき、不動産業者は国土交通大臣または都道府県知事から免許を受けることが義務付けられています。この法律は消費者保護を目的としており、不動産業者による取引の透明性と誠実性を保証するための措置です。

個人間での不動産売買は免許を必要とせず、違法でもありませんが、契約自由の原則に基づいて自己責任で進行します。個人間取引においては、宅地建物取引業法の下で定められた売買契約書や重要事項説明書の作成義務がないため、双方が正確で完全な契約文書を自ら作成する必要があります。これには物件の詳細、支払条件、所有権移転、瑕疵担保責任などの条項を含むことが求められます。

また、不動産の個人間売買は、後にトラブルが発生するリスクが高いため、慎重な取り扱いが必要です。不動産取引の際には、適切な書類の準備、金銭の取り扱い、そして物件の引き渡しを適切に行うことが重要です。特に、隠れた瑕疵が後に発覚した場合、契約不適合責任が問題となることがあります。このため、購入者は売買契約を慎重にチェックし、必要な場合には専門家のアドバイスを求めることが推奨されます。

このような情報に基づくと、個人間での不動産売買が法的には許容されているものの、多くの潜在的なリスクと責任を伴うことが理解できます。そのため、取引の各ステップにおいて十分な準備と理解が求められます。

ファクトチェック

この文章のファクトチェックを実施して下さい。

この文章についてのファクトチェックを行いました。以下は主なポイントとその確認結果です:

宅地建物取引業法に基づく免許の必要性

**事実**: 宅地建物取引業者は、宅地や建物の売買・賃貸の代理や媒介を行う際、国土交通大臣または都道府県知事の免許を取得する必要があります。この情報は正確です。

個人間の不動産売買に免許が不要であること

**事実**: 個人が自分の不動産を売却する場合や、売主から直接購入する場合には免許は必要ありません。これも正確な情報です。

売買契約書や重要事項説明書の作成義務

**事実**: 宅地建物取引業者は取引時に売買契約書や重要事項説明書の作成・交付を行うことが法律で義務付けられています。個人間取引にはこの義務はないが、書面での契約が推奨されます。これも正しいです。

契約不適合責任について

**事実**: 契約不適合責任とは、物件に隠れた瑕疵があった場合に、売主が買主に対して負う責任を指します。買主が瑕疵を知った時から1年間が追求期限であること、またこの期間は個人間取引で自由に定めることができます。この点も正確です。

住宅ローンと個人間売買

の文書ではローン審査を通さない場合があることが指摘されています。これも一般的な現象であり、事実と一致します。

以上の点から、提供された文章は主要な事実について正確であり、誤りは見当たりません。それぞれの点が法律的な枠組みと現実の取引慣行を適切に反映しています。

民法の「契約不適合責任」と「瑕疵」の関係性について、ファクトチェックして下さい。

民法における「契約不適合責任」と「瑕疵」の関係についての説明をファクトチェックしました。

契約不適合責任と瑕疵の定義

**契約不適合責任**: この責任は、売買契約などにおいて商品や不動産が契約時に想定された品質や条件に合致しない場合に発生します。これは、商品が持つべき性能や機能を有していない、または説明や契約書に記載されていた条件と異なる場合などが該当します。
**瑕疵**: 瑕疵とは、商品や不動産に存在する隠れた欠陥を指します。これには明らかな物理的な欠陥のほか、法的な欠陥(例えば権利関係の問題)も含まれます。

関係性

契約不適合責任は、瑕疵が存在する場合に特に重要になります。つまり、売主が物件の隠れた瑕疵を知っていて告知しなかった場合や、買主が購入時には知り得なかった瑕疵が後に発覚した場合、契約不適合責任が問題となります。売主はこのような瑕疵に対して責任を負い、修繕や価格の調整、場合によっては契約の解除が行われることがあります。

法的規定

民法(日本)においては、契約不適合責任に関する規定が設けられており、特に不動産売買においてはその適用が厳格です。買主が瑕疵を知った時から1年間、契約不適合責任を追及することができると規定されています。ただし、契約で別途期間を設定することも可能です。

結論

文章の記述は、契約不適合責任と瑕疵の関係性を適切に説明しており、日本の民法の規定と一致しています。したがって、この部分に関してはファクトチェックで問題ないと考えられます。

「契約不適合責任」と、目に見える「瑕疵」との関係性については、如何でしょうか?

「契約不適合責任」と目に見える「瑕疵」(明らかな瑕疵)の関係性について説明します。

契約不適合責任とは

契約不適合責任は、商品や不動産が売買契約で約束された品質や性能を満たしていない場合に、売主が負う責任です。これには、商品が持つべき性能や機能を有していない場合や、契約内容に記載された条件と実際の状態が異なる場合が含まれます。

目に見える瑕疵(明らかな瑕疵)

明らかな瑕疵は、物件の外観や機能において容易に確認できる欠陥を指します。例えば、建物の壁に大きな亀裂がある、設備が損傷しているなど、一般的な観察によって明らかになる問題がこれに該当します。

関係性

**契約不適合責任が適用される場合**: 契約時に売主が瑕疵について明らかにしていないか、あるいは買主が購入時に瑕疵を容易に認識することができなかった場合、売主はその瑕疵に対して責任を負うことになります。明らかな瑕疵も、購入前に買主がそれを認識していなければ、契約不適合責任の対象となる可能性があります。

**瑕疵の認識と責任**: もし買主が購入時に瑕疵を認識していた(または認識すべきであった)場合、売主の契約不適合責任は問われにくくなります。つまり、買主が購入時に瑕疵を容易に確認できる状態であったにもかかわらず購入を進めた場合、後からその点を問題にすることは困難です。

結論

契約不適合責任と明らかな瑕疵の間には明確な関係があります。売主は、買主が購入時に容易に認識できなかった瑕疵について責任を負います。一方で、買主が購入前に明らかな瑕疵を認識していた場合、その瑕疵に関して売主を責めることは難しいでしょう。このように、契約不適合責任は、購入者が購入時に知り得なかった瑕疵に対して保護を提供します。

新民法「契約不適合責任」と、旧民法「瑕疵担保責任」の違いについて、インターネット上の情報を参照して、ファクトチェックして下さい。

新民法における「契約不適合責任」と旧民法の「瑕疵担保責任」の違いについての説明です。

責任の範囲

 旧民法下の瑕疵担保責任では、損害賠償は信頼利益に限定されていましたが、新民法下の契約不適合責任では、履行利益を含む広範な損害賠償が可能です。これにより、契約が履行されていた場合に得られる利益を含む損害賠償を請求できるようになりました【18†source】【21†source】。

責任追及の条件

 瑕疵担保責任は売主の過失の有無に関わらず適用されましたが、契約不適合責任では売主に過失がある場合に限って損害賠償の責任が認められます。ただし、売主が過失がなくとも、履行の追完請求や代金減額請求、契約解除は可能です【21†source】。

権利行使の期間

契約不適合責任では、買主が不適合を知った時から1年以内に通知すれば、その後の責任追及が可能です。これは旧法の瑕疵担保責任よりも、責任追及の権利行使期間が拡張されたことを意味します。不適合を知ってから最長で5年間、または引き渡しから10年以内に権利を行使する必要があります【18†source】【21†source】。

追完請求と代金減額請求の権利

新民法では、買主が契約内容と異なる目的物を受け取った場合、履行の追完(例えば不足分の引き渡しや代替物の提供)や代金の減額を請求する権利が認められています。これは旧民法では限定的だった点が拡張されたものです【19†source】【20†source】。

以上の点から、新民法における契約不適合責任は、旧法の瑕疵担保責任と比較して、買主にとって有利な条件が設けられており、より広範な保護を提供しています。

回答ありがとうございます。これまでのファクトチェック結果を基に、最初に生成された文章の正確性を、評価して下さい。

最初に生成された文章についての評価を行います。以下の要素に基づいて正確性を検証しました:

1. **宅地建物取引業法に基づく免許の必要性**: 正確です。不動産業者は国土交通大臣または都道府県知事から免許を受ける必要があります。

2. **個人間の不動産売買に免許が不要であること**: 正確です。個人が自分の不動産を売却する場合や、売主から直接購入する場合には免許は必要ありません。

3. **売買契約書や重要事項説明書の作成義務**: 正確です。宅地建物取引業法では不動産業者にこれらの書類の作成・交付が義務付けられていますが、個人間取引では必須ではありません。

4. **契約不適合責任と瑕疵**: 正確です。新民法の下で契約不適合責任が導入され、売買物件の瑕疵に関する保護が強化されました。買主は不適合を発見した場合に様々な権利行使が可能です。

この検証に基づいて、最初に生成された文章は法的要件と現実の取引慣行を正確に反映しており、主要な事実に関して正確な情報を提供しています。したがって、その内容の正確性は高いと評価されます。

契約不適合責任の追及期間に、違和感を感じますが。

契約不適合責任の追及期間についての違和感に応じて、新民法下での規定を明確に説明します。

新民法における契約不適合責任の追及期間は以下の通りです:

1. **通知期間**: 買主が契約不適合を知った時から1年以内に売主にその事実を通知する必要があります。この通知を行った場合に限り、権利行使が可能となります。

2. **権利行使の最終期限**: 通知後、買主は不適合を知った日から最長5年間、または物件引き渡しから最長10年間で権利を行使する必要があります。これには損害賠償請求や契約解除などが含まれます【18†source】。

この変更は、旧民法下の瑕疵担保責任の追及期間と比較して、より長い期間買主に権利行使の機会を提供しています。買主が不適合を知った時点から行動を起こすための時間を確保しつつ、一定の期限内に問題を解決することが求められることで、双方のバランスを取っています。

この点が、以前の説明と異なるかもしれない理由ですが、新しい規定は買主をより強く保護する意図で設計されています。これにより、買主は不適合が発見された後も、適切な時間内に対応策を講じることができるようになりました。

回答ありがとうございます。これを基に、最初に生成された文章における、契約不適合責任の追及期間について、ファクトチェックして下さい。

最初の文章に記載されている契約不適合責任の追及期間についての詳細が不足しているため、正確な情報を提供するために再度ファクトチェックを行いました。

新民法における契約不適合責任の追及期間に関しては、以下の通りです:

1. **通知期間**: 買主は不適合を知った時から1年以内に売主に通知する必要があります。
2. **権利行使期間**: 通知後、買主は不適合を知った時から5年以内、または引き渡しから10年以内に権利行使を行う必要があります【18†source】。

最初の文章において、この詳細な説明が欠けている可能性があるため、これらの点を明確に理解しておくことが重要です。新民法は買主を保護する意図で設計されており、不適合を発見した場合により広い範囲での対応が可能となっています。この追及期間の設定は、事実発覚後の適切な対応を可能にし、また一定期間後には安定した法的環境を保つために設けられています。

※筆者注:最初に生成された文章にて、契約不適合責任の追及期間に違和感を感じました。
そのため、ChatGPTテンプレート「アダチさん47号(アンチ・ワードサラダ篇:ファクトチェック付)」にて何度もチャットを実施。深堀りしてみました。

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